Планируете продать недвижимость в Берлине? Тогда вам важно понимать, как устроен юридический процесс, какие документы необходимо подготовить, и с какими расходами придётся столкнуться. Продажа недвижимости в Германии строго регулируется и сопровождается нотариусом, а значит — каждая деталь имеет значение.
⸻
1. Какие документы нужны для продажи недвижимости в Германии?
Если вы продавец, подготовьте следующие документы заранее:
• Выписка из поземельной книги (Grundbuchauszug) — подтверждает ваше право собственности и отсутствие обременений. Заказывается в земельном суде.
• Teilungserklärung (декларация о разделении) — обязательно для квартир в многоквартирных домах. Содержит информацию о долях собственности и правилах использования общих помещений.
• Энергетический паспорт (Energieausweis) — обязателен по закону. Без него нельзя рекламировать объект.
• Планы и чертежи (Grundrisse, Baupläne) — показывают размеры и планировку помещения.
• Документы о ремонтах и модернизациях — увеличивают стоимость объекта и повышают доверие покупателя.
• Протоколы собраний Eigentümergemeinschaft — особенно важны при продаже квартиры. За последние 1–2 года.
• Счета по коммунальным расходам — для оценки будущих затрат новым владельцем.
Если вы покупатель, нужно подготовить:
• Подтверждение финансирования от банка (или предварительное одобрение кредита).
⸻
2. Как проходит юридическая регистрация сделки в Германии?
Процесс продажи квартиры или дома в Берлине включает следующие этапы:
1. Составление и подписание договора купли-продажи (Kaufvertrag)
Составляется исключительно нотариусом. Обе стороны обязаны лично присутствовать (или выдать доверенность).
2. Auflassungsvormerkung (временная регистрация в Grundbuch)
Нотариус регистрирует «резервацию» недвижимости за покупателем, исключая возможность её перепродажи.
3. Оплата
После получения счёта от нотариуса покупатель перечисляет средства согласно договору.
4. Переход права собственности (Grundbucheintrag)
После получения оплаты нотариус вносит окончательную запись в земельную книгу. Только с этого момента покупатель становится владельцем.
5. Передача объекта
Стороны подписывают протокол передачи, передаются ключи и документы.
⸻
3. Налоги и расходы при продаже недвижимости в Германии
Для покупателя:
• Grunderwerbsteuer (налог на приобретение недвижимости) — в Берлине составляет 6% от стоимости объекта.
• Нотариальные услуги — около 1–2%.
• Регистрация в земельной книге — примерно 0,5%.
• Комиссия агенту (если не оговорено иное) — в Берлине чаще всего делится пополам между продавцом и покупателем — по 3,57% с каждой стороны (включая НДС).
Для продавца:
• Налог на прирост капитала (Spekulationssteuer)
Если вы продаёте недвижимость менее чем через 10 лет после покупки и не проживали в ней постоянно, придётся заплатить налог с прибыли.
Исключение: если вы или ваши ближайшие родственники жили в объекте не менее 2 лет подряд перед продажей — налог не взимается.
⸻
Практический совет от риелтора в Берлине
Юридическая продажа недвижимости в Германии — это всегда процесс с участием нотариуса, строгой проверкой документов и точным соблюдением сроков. Чтобы избежать ошибок, всегда консультируйтесь с профессионалом, особенно если:
• недвижимость находится в наследстве;
• объект разделён между несколькими собственниками;
• у объекта есть обременения (ипотека, сервитут и т.д.);
• вы находитесь за границей и не можете присутствовать лично.
⸻
Продажа квартиры в Берлине требует тщательной юридической подготовки, сбора необходимых документов и понимания налоговых последствий. Грамотный подход и поддержка профессионального маклера позволяют продать недвижимость быстро, безопасно и с максимальной выгодой.
⸻
Хотите продать недвижимость в Берлине без стресса?
Обращайтесь за индивидуальной консультацией — я помогу вам:
• подготовить все документы;
• оценить реальную рыночную цену;
• организовать показ и маркетинг объекта;
• сопроводить сделку у нотариуса и контролировать юридическую чистоту.
