Можно ли сдавать квартиру в Германии через Airbnb

Можно ли купить квартиру в Германии и сдавать её через Airbnb

В последние годы всё больше частных инвесторов задумываются о том, чтобы купить квартиру в Германии и сдавать её через Airbnb. Это кажется логичным решением: стабильный туристический поток, высокий спрос на краткосрочную аренду и возможность получать доход, не зависящий от долгосрочных арендаторов. Особенно привлекательными выглядят города вроде Берлина, Мюнхена или Гамбурга, где круглогодично приезжают туристы, специалисты и экспаты.

Однако Германия известна не только высоким уровнем жизни, но и строгими законами в сфере аренды и недвижимости. Здесь почти каждое использование квартиры регулируется — от срока проживания до формы налогообложения. Поэтому вопрос «Можно ли сдавать квартиру в Германии через Airbnb?» далеко не так прост, как кажется.

В этой статье я подробно расскажу, какие существуют ограничения, где сдача разрешена, а где — под запретом. Мы разберём, как работает закон о нецелевом использовании жилья (Zweckentfremdungsverbot), какие налоги нужно учитывать и какие легальные способы краткосрочной аренды существуют для инвесторов.

Что говорит немецкий закон о сдаче квартир через Airbnb

Тем, кто планирует сдавать квартиру в Германии через Airbnb, необходимо понимать: краткосрочная аренда регулируется законом и в большинстве случаев ограничена. Основу правового регулирования составляет так называемый Zweckentfremdungsverbot — закон о нецелевом использовании жилья.

Этот закон был введён, чтобы предотвратить превращение жилых помещений в гостиницы или апартаменты для туристов. В крупных городах Германии ощущается хроническая нехватка доступного жилья, и власти стремятся защитить рынок долгосрочной аренды. Именно поэтому краткосрочная аренда в Германии через платформы вроде Airbnb допускается только при определённых условиях.

Когда сдача квартиры разрешена

• Если собственник живёт в квартире сам и сдаёт только часть помещения (например, одну комнату) — разрешение обычно не требуется.

• Если владелец временно отсутствует (например, находится в отпуске или командировке), он может сдавать квартиру на ограниченный срок.

• Для полноценной сдачи всей квартиры требуется официальное разрешение от муниципалитета.

Без такого разрешения использование жилья в туристических целях считается нарушением Zweckentfremdungsverbot Gesetz Deutschland, и за это предусмотрены серьёзные санкции.

Штрафы и различия между регионами

Размер штрафов устанавливается на уровне земель и муниципалитетов: в Берлине он может достигать 500 000 евро, в Мюнхене или Гамбурге — до 100 000 евро.
Законы отличаются, потому что каждый город имеет право вводить собственные нормативы (Satzung der Stadt), опираясь на федеральное земельное законодательство (Landesgesetz).

Поэтому прежде чем инвестировать и начинать сдавать жильё через Airbnb в Германии, важно изучить местные правила: в одной земле это может быть допустимо, а в соседней — категорически запрещено.

Пример на практике — правила в Берлине

Берлин — один из самых показательных примеров того, как Германия регулирует краткосрочную аренду. Здесь действуют строгие правила в рамках Zweckentfremdungsverbot Berlin, и именно этот закон определяет, можно ли и в каких случаях сдавать квартиру через Airbnb в Берлине.

Берлинские власти борются с нехваткой жилья, поэтому любое использование квартиры не по её основному назначению (то есть не как постоянное место жительства) требует специального разрешения. Нарушение этого порядка может привести к значительным штрафам и блокировке объявления на платформе Airbnb.

Когда разрешена краткосрочная аренда в Берлине

Согласно действующим правилам, сдавать квартиру в Берлине через Airbnb можно только в ограниченных случаях:

• Если собственник живёт в квартире сам и сдаёт только часть помещения (например, комнату) — это считается Teilvermietung и не требует разрешения.
• Если владелец временно отсутствует, например, уезжает в отпуск или командировку, он может сдавать всю квартиру, но только на ограниченный срок, обычно не более 90 дней в году.
• Если владелец хочет сдавать квартиру как Ferienwohnung (туристическое жильё) на постоянной основе, ему необходимо получить официальное разрешение — Genehmigung als Ferienwohnung.

Без этого документа квартира считается использованной не по назначению, даже если речь идёт о собственном жилье.

Как получить разрешение (Genehmigung)

Чтобы законно сдавать квартиру на Airbnb в Берлине, нужно обратиться в районную администрацию (Bezirksamt), ответственную за адрес объекта. Процесс регулируется Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen и включает следующие шаги:

1. Подача заявления на получение разрешения на краткосрочную аренду (Antrag auf Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz).
2. Предоставление документов:
   • подтверждение собственности (Eigentumsnachweis),
   • декларация о разделении (Teilungserklärung),
   • план квартиры и фото помещений,
   • описание использования и предполагаемой продолжительности аренды.
3. При постоянной сдаче под AirBnb может потребоваться также согласие совладельцев или управляющей компании
4. Оплата сбора — от 100 до 250 евро в зависимости от района.

Рассмотрение заявления занимает от нескольких недель до нескольких месяцев, и власти вправе отказать, если объект находится в зоне с дефицитом жилья или уже использовался для краткосрочной аренды ранее.

Штрафы и контроль

Берлинская администрация активно контролирует рынок краткосрочной аренды.
С 2023 года действует цифровая система проверки объявлений, и все квартиры, сдаваемые на Airbnb в Берлине, должны иметь регистрационный номер (Registrierungsnummer). Без него публикация объявления незаконна.

Airbnb обязана передавать властям данные о зарегистрированных квартирах и сроках аренды. При выявлении нарушений применяются штрафы до 500 000 евро.

Примеры судебных решений показывают, что город не ограничивается предупреждениями — в ряде случаев владельцы были обязаны вернуть доход, полученный от незаконной аренды. Жалобы соседей также становятся поводом для проверки: достаточно письменного обращения в районную администрацию, чтобы инспекторы провели осмотр объекта и запросили документы.

Таким образом, разрешение на сдачу Airbnb в Берлине — обязательное условие, если вы хотите использовать квартиру как туристическое жильё. Попытка обойти закон может стоить дороже, чем потенциальная прибыль, поэтому перед покупкой инвестиционной квартиры в столице важно заранее оценить юридические ограничения и рассмотреть альтернативные форматы аренды.

Как обстоят дела в других городах Германии

Регулирование краткосрочной аренды и Airbnb в Германии отличается от города к городу. Каждая федеральная земля и муниципалитет вправе устанавливать собственные правила, поэтому то, что разрешено в одном регионе, может быть строго запрещено в другом. Если в Берлине действует почти полный запрет без разрешения, то, например, в Мюнхене, Гамбурге, Кёльне или Франкфурте правила несколько мягче — но всё равно требуют регистрации и прозрачности.

Мюнхен, Гамбург, Кёльн, Франкфурт

Мюнхен. Здесь действует закон, аналогичный берлинскому, но допускающий посуточную аренду до 8 недель в год без разрешения. Если владелец хочет сдавать квартиру дольше, он обязан зарегистрировать её как Ferienwohnung и получить разрешение от города. Муниципалитет активно контролирует объявления: на Airbnb нельзя разместить объект без регистрации.

Гамбург. Здесь установлен срок 55 дней для сдачи без разрешения и введён обязательный регистрационный номер, который должен быть указан в каждом онлайн-объявлении. Без него объявление автоматически удаляется. Город также ограничивает срок сдачи без разрешения и требует, чтобы владелец жил в объекте большую часть года.

Кёльн — до 90 дней аренды в год без отдельного разрешения. При превышении этого срока квартира должна быть зарегистрирована как туристическое жильё (Ferienwohnung Köln), а владелец обязан подать налоговую декларацию о доходах.

Франкфурт-на-Майне. Город принял собственное постановление (Satzung) о Zweckentfremdungsverbot, но подходит гибко: при доказанном временном использовании (например, переезд, командировка) разрешение выдают быстро.

Более мягкие правила действуют в Лейпциге, Потсдаме и Дюссельдорфе. Там краткосрочная аренда не требует отдельного разрешения, но владельцу всё равно нужно уведомить город и зарегистрировать использование квартиры в статистических целях.

Почему важно проверить Satzung перед покупкой

Перед тем как купить квартиру в Германии и сдавать её через Airbnb, нужно изучить местные нормы, которые называются Satzung или Ferienwohnungsverordnung.
Именно они регулируют, в каких районах и на каких условиях разрешена краткосрочная аренда, а также какие документы потребуются для регистрации.

Найти эти правила можно на официальном сайте вашего города — обычно в разделах:

• „Ferienwohnung Genehmigung“
• „Kurzzeitvermietung Regelungen“
• „Zweckentfremdung von Wohnraum“.

Внимательно читайте положения, касающиеся времени проживания, доли допустимого использования и необходимости получения разрешения. Иногда город допускает аренду только при личном проживании собственника, а в других случаях требует отдельного входа, пожарной сигнализации или специальной страховки.

Таким образом, перед инвестицией в недвижимость под сдачу важно не только анализировать доходность, но и убедиться, что закон города позволяет сдавать жильё как Ferienwohnung. Это поможет избежать штрафов и обеспечить стабильный доход в рамках правового поля.

 

Налоги и бухгалтерский учёт при сдаче через Airbnb

Любой доход, полученный от краткосрочной аренды, рассматривается в Германии как налогооблагаемый. Это особенно важно для собственников, которые сдают квартиру через Airbnb — ведь платформа уже обязана передавать данные немецким налоговым органам. Поэтому корректный учёт и прозрачная отчётность — не просто рекомендация, а обязательное условие, чтобы избежать штрафов и проблем с Finanzamt.

Налоговые обязательства владельца

Доход, полученный через Airbnb, приравнивается к коммерческой деятельности (gewerbliche Tätigkeit), особенно если квартира сдаётся систематически и приносит прибыль. В зависимости от частоты и масштаба аренды могут потребоваться разные формы регистрации и отчётности.

1. Gewerbeanmeldung (регистрация предпринимательской деятельности)
   Если сдача через Airbnb не является случайной, а повторяется на постоянной основе, владелец должен зарегистрировать Gewerbe в местной торговой палате (Gewerbeamt). Это особенно актуально для тех, кто владеет несколькими объектами или привлекает управляющую компанию.
2. Einkommensteuer (подоходный налог)
   Доход от краткосрочной аренды включается в общую налоговую декларацию как Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Из него можно вычесть расходы — например, уборку, коммунальные услуги, амортизацию мебели, комиссию Airbnb или Hausverwaltung.
3. Umsatzsteuer (налог на добавленную стоимость)
   Если годовой доход превышает 22 000 €, владелец теряет право на статус «малого предпринимателя» (Kleinunternehmerregelung) и обязан начислять НДС 7 % или 19 % в зависимости от услуги.
4. Kurtaxe / Übernachtungssteuer (туристический сбор)
   Во многих городах — Берлине, Гамбурге, Кёльне, Франкфурте — владельцы обязаны удерживать и перечислять туристический сбор за каждое проживание. Обычно он составляет 5 % от стоимости ночи и перечисляется в местную казну.

Таким образом, налоги Airbnb в Германии (Airbnb Steuern Deutschland) напрямую зависят от масштаба деятельности и региона, в котором находится квартира.

Отчётность и риски

С 2023 года Airbnb автоматически передаёт информацию о доходах владельцев в налоговые органы Германии. Это означает, что Finanzamt имеет доступ к данным о бронированиях, суммах выплат и адресах объектов.

Что проверяет Finanzamt:

• Соответствует ли задекларированный доход реальному обороту по Airbnb.
• Уплачены ли налоги на прибыль и туристические сборы.
• Есть ли расходы, заявленные к вычету, которые не подтверждены документально.
• Оформлена ли регистрация Gewerbe (если объекты сдаются регулярно).

Типичные ошибки владельцев:

• Отсутствие учёта поступлений по Airbnb.
• Неправильное оформление расходов (например, без чеков или договоров).
• Сокрытие дохода, полученного на иностранный счёт.
• Отсутствие регистрации в случае систематической сдачи жилья.

Finanzamt может потребовать пересчёт налогов за предыдущие годы и начислить штрафы за недекларированные суммы. Поэтому ведение прозрачного учёта и правильная регистрация — ключ к тому, чтобы доход от аренды в Германии оставался законным и выгодным.

 

Как сдавать квартиру через Airbnb легально

Несмотря на строгие правила и ограничения, легальная сдача Airbnb в Германии возможна — при грамотном подходе и правильном выборе стратегии. Опытные инвесторы заранее анализируют тип использования объекта, его статус в Teilungserklärung и политику города, чтобы сдача была не только прибыльной, но и полностью законной.

Регистрация как Ferienwohnung

Самый надёжный способ действовать легально — получить разрешение от города и зарегистрировать объект как Ferienwohnung.
Для этого собственник подаёт заявление в местную администрацию (Bezirksamt или Stadtverwaltung), где указывает адрес, назначение, площадь и срок аренды. После проверки объект вносится в реестр туристического жилья (Eintragung ins Register), и владелец получает уникальный регистрационный номер, который обязательно указывается в объявлении на Airbnb.

Наличие официального статуса Ferienwohnung позволяет работать открыто, заключать договоры с управляющими компаниями и учитывать все расходы в налоговой отчётности. Но как получить это разрешение?

4 способа получить разрешение для сдачи через Airbnb

1. Покупка квартиры уже с действующим разрешением

На рынке встречаются объекты, которые уже зарегистрированы как Ferienwohnung и имеют разрешение на краткосрочную аренду.
Это оптимальный вариант для инвесторов, особенно в Берлине, Мюнхене и Гамбурге, где новые разрешения выдаются редко.

Преимущества таких объектов:

• не нужно проходить длительный процесс согласований;
• можно начать сдачу сразу после покупки;
• разрешение часто «привязано» к объекту, а не к владельцу.

Однако перед покупкой важно проверить, действительно ли разрешение действует и не имеет временного ограничения — некоторые города выдают его на определённый срок, например, 3 или 5 лет.

2. Покупка помещения коммерческого назначения

Ещё один эффективный путь — покупка помещения с коммерческим назначением (часто это первые этажи, бывшие бюро или праксисы).
Такое помещение изначально не относится к жилому фонду, поэтому город гораздо охотнее выдаёт разрешения на его использование под краткосрочную аренду.

Преимущества этого решения:

• не нарушается Zweckentfremdungsverbot, так как помещение не изъято из жилого фонда;
• проще получить разрешение на реконструкцию под апартаменты;
• меньше бюрократических рисков и конфликтов с соседями.

В крупных городах Германии (особенно в Берлине и Гамбурге) этот формат становится всё популярнее: помещения бывших офисов переоборудуют в современные Serviced Apartments, адаптированные под временное проживание.

3. Варианты для Neubau с коммерческим назначением

В некоторых новых жилых комплексах (Neubau-Projekte) застройщик изначально предусматривает помещения с коммерческим статусом — под апарт-отели, Boardinghouse или Serviced Apartments.
Такие объекты полностью соответствуют законодательству и позволяют инвестору легально сдавать жильё краткосрочно, заключив стандартный договор с управляющей компанией.

Преимущества таких инвестиций:

• готовая инфраструктура под краткосрочную аренду;
• профессиональное управление и единые стандарты обслуживания;
• прогнозируемая доходность без административных рисков.

Для инвестора это вариант формата „Immobilieninvestition Deutschland“, сочетающий стабильный доход с юридической безопасностью.

4. Сдача части квартиры

Самый простой и универсальный способ — жить в квартире самому и сдавать одну комнату.
Такое использование не считается нецелевым, поэтому разрешение не требуется почти нигде.

Главные условия:

• владелец официально зарегистрирован в квартире как житель;
• арендаторы не занимают всю площадь;
• соблюдены требования безопасности и санитарные нормы.

Для многих инвесторов, которые проживают в Германии, это идеальный вариант получить дополнительный доход, не нарушая закон.

Управление через Hausverwaltung

Даже при легальном статусе сдача жилья требует времени, отчётности и постоянного контроля. Поэтому многие инвесторы передают свои объекты под управление Hausverwaltung, специализирующимся на краткосрочной аренде.

Такие управляющие компании берут на себя:

• регистрацию и юридическое сопровождение объекта;
• взаимодействие с гостями и уборку;
• налоговую отчётность и страхование;
• контроль технического состояния квартиры.

Преимущества очевидны: владелец получает доход от аренды без административных рисков, все налоги оформлены корректно, а недвижимость поддерживается в идеальном состоянии.

Таким образом, легальная сдача Airbnb в Германии возможна — но только при правильном выборе формата.
Регистрация как Ferienwohnung, покупка коммерческого помещения или сотрудничество с профессиональной Hausverwaltung позволяют инвестору работать официально, получать стабильный доход и избегать штрафов.

 

Альтернативы Airbnb:

Airbnb — не единственный способ выгодно сдавать недвижимость в Германии. В последние годы всё больше инвесторов и собственников переходят к более устойчивым и юридически безопасным форматам аренды, которые позволяют получать стабильный доход без рисков штрафов и конфликтов с властями.

Среднесрочная аренда: Wunderflats, Spotahome, HousingAnywhere

На немецком рынке активно развиваются платформы Wunderflats, Spotahome и HousingAnywhere, которые специализируются на среднесрочной аренде (от 1 до 6 месяцев).
Такой формат юридически проще, чем Airbnb, поскольку арендаторы не считаются туристами, а жильё используется по основному назначению — для проживания.

Обычно арендаторами становятся:

• экспаты и специалисты, приехавшие по работе;
• консультанты и сотрудники международных компаний на временных проектах;
• студенты и молодые профессионалы, переезжающие в Германию.

Преимущества этого формата:

• не требуется специальное разрешение от города;
• договор оформляется по гражданскому праву (Zwischenmiete или befristeter Mietvertrag);
• доход стабилен, без постоянной смены гостей и операционных нагрузок;
• минимальные юридические риски — формат полностью вписывается в рамки закона.

По доходности такой вариант немного уступает Airbnb, но зато он прост, предсказуем и не требует постоянного присутствия владельца.

Меблированная аренда на средний срок — «серая зона» с высоким потенциалом

Ещё одной популярной альтернативой является меблировка квартиры и сдача её на средний срок — от нескольких месяцев до года.
Этот формат не подпадает под прямое действие закона о краткосрочной аренде (Zweckentfremdungsverbot), поэтому находится в так называемой «серой зоне», однако широко практикуется в крупных городах.

Почему этот вариант востребован:

• В Берлине, Мюнхене, Гамбурге и Франкфурте постоянно прибывают специалисты из IT, стартапов и консалтинга, которые приезжают на 6–12 месяцев.
• Им не нужно обставлять квартиру, покупать мебель или оформлять долгосрочный контракт — они ищут готовое, меблированное жильё.
• Владельцу же не требуется оформлять разрешение на Ferienwohnung, так как аренда оформляется по стандартному договору аренды.

Сроки и особенности:

• чаще всего такие квартиры сдаются на 6–12 месяцев, иногда до 2–3 лет;
• собственник сохраняет контроль над объектом и может регулировать сроки сдачи;
• расходы на меблировку окупаются за счёт более высокой арендной ставки — обычно почти в 2 раза выше, чем при немеблированной аренде.

Эта модель сочетает высокую доходность и гибкость, не требует активного управления, и при этом не нарушает закон, если квартира действительно используется как место проживания, а не как гостиница.

Что проверить перед покупкой квартиры под сдачу

Перед тем как инвестировать в квартиру с целью краткосрочной аренды, важно провести всестороннюю правовую и экономическую проверку. Ошибки на этом этапе могут привести к тому, что квартира окажется непригодной для сдачи через Airbnb или потребует дополнительных согласований и расходов.

1. Юридическая проверка

Прежде всего, необходимо убедиться, что использование объекта для краткосрочной аренды разрешено документально.

• Изучите Teilungserklärung — документ о разделении собственности в многоквартирном доме. В нём может быть прямо указано, допускается ли использование квартиры как Ferienwohnung (туристическое жильё) или же дом предназначен только для постоянного проживания.
• Уточните позицию Eigentümergemeinschaft (общества собственников). Даже если закон города не запрещает краткосрочную сдачу, соседи могут наложить внутренние ограничения. Многие сообщества в Берлине, Мюнхене и Гамбурге включают в устав пункт о запрете посуточной аренды, чтобы избежать постоянной смены жильцов и повышенной нагрузки на дом.
• Проверьте назначение объекта — Wohnung (жилое помещение) или Gewerbeeinheit (коммерческое). Если помещение имеет коммерческий статус, сдача туристам зачастую проще, так как не требуется разрешение по Zweckentfremdungsverbot.

Юридическая проверка также включает анализ местных постановлений (Satzung der Stadt) и действующих разрешений. В идеале стоит привлечь юриста или риэлтора, знакомого с правилами конкретного района.

2. Финансовый анализ

Даже если сдача законна, необходимо убедиться, что проект будет экономически целесообразным.

• Учтите все расходы: уборка, прачечная, обслуживание техники, покупка мебели, страхование, комиссии Airbnb или Hausverwaltung, бухгалтерия, налоги.
• Рассчитайте реальную доходность и срок окупаемости. Важно учитывать не только ожидаемую ставку аренды, но и периоды простоя, налогообложение и комиссии платформ. На практике чистая прибыль часто оказывается ниже, чем предполагается в первоначальных расчётах.
• Продумайте операционное управление. Кто будет встречать гостей, следить за уборкой, решать вопросы с поломками? Если вы живёте за границей, без надёжной управляющей компании сделать это практически невозможно.

Инвестиция в недвижимость под сдачу в Германии может приносить хороший доход, но только при грамотном юридическом оформлении и реалистичном финансовом планировании.
Проверка объекта до покупки — это ключевой шаг, который защитит вас от ненужных рисков и обеспечит стабильную окупаемость.

💬 Консультация

👉 Хотите понять, какой способ сдачи недвижимости подходит именно вам — краткосрочный, среднесрочный или долгосрочный? 
Я помогу оценить плюсы и риски каждого варианта, рассчитать потенциальную доходность и подобрать объект, который соответствует вашим целям и правилам конкретного города.

📩 Напишите мне, чтобы получить персональную консультацию и вместе выбрать оптимальную стратегию управления и инвестирования в недвижимость в Германии.