Это процесс учёта износа недвижимости в бухгалтерском и налоговом учёте. Если вы владеете недвижимостью в Германии — особенно если она используется в коммерческих целях или сдаётся в аренду — вы имеете право списать часть стоимости объекта в качестве расходов, уменьшая тем самым налогооблагаемую прибыль.
Абстрактно говоря, амортизация отражает тот факт, что со временем здание теряет свою первоначальную стоимость из-за физического износа, морального устаревания и других факторов. В Германии правила амортизации строго регламентированы налоговым законодательством и зависят от типа объекта, его назначения, года постройки и формы использования.
Почему амортизация важна для владельцев недвижимости
Для русскоязычных собственников в Германии амортизация часто остаётся непонятной темой. Однако она может существенно повлиять на вашу налоговую нагрузку. Если вы сдаёте недвижимость в аренду или используете её в бизнесе, амортизация — это один из ключевых инструментов налоговой оптимизации.
Амортизация позволяет:
- Уменьшить налогооблагаемый доход за счёт регулярных списаний
- Отразить реальное снижение стоимости здания с течением времени
- Учитывать расходы, не требующие фактических выплат (это не реальные траты, а бумажное списание стоимости)
- Увеличить инвестиционную привлекательность объекта
Что можно амортизировать
В Германии амортизации подлежит не земля, а только здание или его части. Согласно налоговому праву:
- Grund und Boden (земля) — не амортизируется
- Gebäude (здание) — амортизируется
Если вы приобрели дом или квартиру, налоговая служба потребует разделения покупной стоимости на:
- Стоимость земли
- Стоимость строения
Обычно ориентировочно принимается, что здание составляет 70–80% от общей стоимости, но точное соотношение определяется на основе оценки или стандартных таблиц (Bodenrichtwert и Bauwert).
Методы амортизации в Германии
Наиболее распространённый метод амортизации недвижимости в Германии — линейный метод (lineare Abschreibung). Он предусматривает равномерное списание стоимости в течение определённого количества лет:
- Для зданий, построенных до 1925 года: 2,5% в год (срок амортизации — 40 лет)
- Для зданий, построенных с 1925 года и позже: 2% в год (срок амортизации — 50 лет)
Пример:
Если вы купили квартиру за 300.000 евро, из которых 240.000 — стоимость здания, то ежегодная амортизация составит:
- 2% от 240.000 = 4.800 евро в год
Эта сумма может быть вычтена из налогооблагаемого дохода при сдаче недвижимости в аренду.
Специальные случаи
- Коммерческая недвижимость
Если объект используется в рамках бизнеса, могут применяться и другие методы амортизации, включая ускоренную или декрессивную (при наличии соответствующего разрешения).
- Санируемые объекты (Sanierungsgebiete)
Если здание находится в зоне комплексного обновления (например, по §7h или §7i EStG), возможны более выгодные условия амортизации — до 9% в первые 8 лет и 7% в последующие 4 года.
- Мебель и техника в сдаваемой квартире
Мебель, встроенные кухни, бытовая техника амортизируются отдельно — как правило, в течение 5–10 лет, в зависимости от типа объекта.
Как использовать амортизацию на практике
- При покупке недвижимости
- Убедитесь, что в Kaufvertrag (договоре купли-продажи) указано разделение на землю и здание
- Зафиксируйте год постройки
- Соберите все документы по улучшениям и вложениям — они тоже могут быть амортизированы
- При сдаче объекта в аренду
- Включите амортизацию в ежегодную налоговую декларацию (Anlage V)
- Обратитесь к Steuerberater (налоговому консультанту) для расчётов
- При продаже объекта
- Учитывайте, что списанная амортизация увеличивает налогооблагаемую прибыль (в случае продажи в течение 10 лет после покупки)
Распространённые ошибки
- Неправильное разделение стоимости между землёй и зданием
- Игнорирование права на амортизацию
- Неправильное определение года постройки
- Пропуск обновлений налогового законодательства (например, при изменении ставок)
Где фиксируется амортизация
- В налоговой декларации частного лица: Anlage V (при сдаче в аренду)
- В бухгалтерии предприятия: как часть расходов на основные средства
- В амортизационных таблицах (AfA-Tabelle) — официальных документах налоговой службы
Советы для русскоязычных собственников
- Не полагайтесь на устную информацию от продавца — потребуйте официальные документы по объекту
- Обратитесь к специалисту по налогам с опытом в сфере недвижимости
- Если вы только планируете инвестицию — рассчитайте заранее потенциальную амортизацию и её влияние на вашу налоговую нагрузку
