Это публичная продажа имущества, которая проходит в форме аукциона. В контексте недвижимости в Германии под этим термином чаще всего понимается принудительная продажа недвижимости через суд, когда собственник больше не может исполнять свои финансовые обязательства — например, по ипотечному кредиту. В этом случае банк или другой кредитор инициирует Zwangsversteigerung (принудительный аукцион), чтобы вернуть свои деньги за счёт продажи объекта.
Versteigerung может быть также добровольной — например, когда владелец сознательно выставляет объект на аукцион, чтобы ускорить продажу. Но в практике рынка недвижимости преобладают именно судебные аукционы, связанные с долгами.
В каких случаях проводится Versteigerung недвижимости
Наиболее распространённые причины:
- длительная просрочка ипотечных платежей
- отказ владельца погасить долг после судебного решения
- банкротство частного лица или компании
- раздел имущества при разводе или наследстве
- наложение ареста на имущество по решению суда
Как правило, инициатором процесса выступает банк или кредитор, обеспеченный правом взыскания на недвижимость.
Как проходит процесс Zwangsversteigerung
- Инициация
Кредитор подаёт заявление в Amtsgericht (местный суд), где зарегистрирована недвижимость. - Назначение даты аукциона
Суд определяет дату и публикует объявление на официальном портале:
www.zvg-portal.de - Оценка стоимости объекта
Судебный эксперт (Gutachter) составляет отчёт о рыночной стоимости недвижимости (Verkehrswert). - Проведение аукциона
В назначенный день проходит Versteigerung. Участники делают ставки. Побеждает тот, кто предложит наибольшую цену. - Заключение сделки
Суд утверждает результат торгов. Покупатель вносит сумму и становится новым владельцем.
Кто может участвовать
Любое физическое или юридическое лицо. Предварительная регистрация обычно не требуется, но:
- нужно иметь при себе удостоверение личности
- часто требуется внести залог (Sicherheitsleistung) — до 10% от начальной стоимости
- желательно заранее изучить объект, так как аукционная покупка происходит без права на возврат
Что покупатель должен знать
- Недвижимость продаётся в текущем состоянии — «как есть», без гарантии и без права на претензии
- Часто нет возможности осмотреть объект заранее — особенно если он ещё занят прежними жильцами
- Объект может быть обременён правами третьих лиц (аренда, узуфрукт, сервитуты и др.)
- При покупке через Versteigerung не нужно платить Maklercourtage (комиссию риелтору)
- Нотариус не нужен, так как сделку оформляет суд
Преимущества покупки недвижимости через Versteigerung
- Цена может быть ниже рыночной
- Отсутствие риелторской комиссии
- Возможность купить интересный объект, который не выставлен на свободный рынок
- Юридически безопасная сделка, оформляемая через суд
Недостатки и риски
- Часто отсутствует доступ к объекту до покупки
- Высокий риск скрытых дефектов
- Возможность выселения прежних владельцев или арендаторов ложится на покупателя
- Не всегда возможна ипотека — банки требуют больше времени и документов
- Возможно наличие обременений в Grundbuch, которые не исчезают после покупки
Как подготовиться к участию в Versteigerung
- Найти интересующий объект на сайте zvg-portal.de
- Изучить Verkehrswertgutachten — экспертную оценку
- Проверить выписку из Grundbuch на предмет обременений
- Проконсультироваться с юристом или специалистом по недвижимости
- Получить одобрение финансирования заранее
- Подготовить Sicherheitsleistung (залог)
- Прийти в суд в день торгов и участвовать в аукционе
Чем Versteigerung отличается от обычной покупки через риелтора
- В Versteigerung нет классических переговоров — торги проходят публично и быстро
- Вы не можете заранее подписать резервирование или вести переговоры о цене
- Оплата и переход права собственности осуществляются не через нотариуса, а по решению суда
- Отсутствуют гарантии и защита покупателя, как при обычной сделке
Полезные советы
- Не покупайте «вслепую» — закажите анализ документов у эксперта
- Не ставьте максимум в начале торгов — дождитесь активности других
- Рассчитывайте на возможные расходы на ремонт, освобождение и оформление
- Включайте в расчёт Grunderwerbsteuer (налог на покупку недвижимости) — он всё равно обязателен
- Помните, что даже при выигрыше торгов суд может не утвердить результат, если сумма слишком низкая
