Это официальный документ, представляющий собой выписку из земельной книги (Grundbuch). Он содержит подробную юридическую информацию о конкретном земельном участке или объекте недвижимости, зарегистрированном на территории Германии.
Этот документ необходим при покупке, продаже, наследовании, дарении недвижимости, а также при оформлении ипотеки, проверке юридической чистоты объекта или предъявлении прав собственности.
Для русскоязычных покупателей, арендаторов и инвесторов в Германии выписка из земельной книги — один из ключевых документов, подтверждающих, кому принадлежит объект и есть ли обременения.
Что такое земельная книга
Grundbuch — это реестр, который ведётся судом (Grundbuchamt при Amtsgericht) и содержит юридически значимую информацию о каждом участке земли и недвижимости. В Германии недвижимость существует не только «физически», но и как юридическая запись — и именно эта запись определяет, кто является её законным владельцем.
Зачем нужен Grundbuchauszug
- Покупка недвижимости
Перед заключением договора купли-продажи необходимо удостовериться, что продавец действительно является собственником объекта и на нём нет ограничений (например, залога, сервитута или ареста). - Оформление ипотеки
Банк обязательно требует свежий Grundbuchauszug для проверки информации перед выдачей кредита. - Проверка обременений
Выписка показывает, не зарегистрированы ли на объекте:- ипотека (Grundschuld, Hypothek)
- право проживания или пользования третьих лиц
- сервитут (Wegerecht, Leitungsrecht)
- арест или запрет на продажу
- Судебные и административные споры
При спорах о праве собственности или долях в объекте. - Наследство, развод, дарение
Чтобы определить, какие имущественные права связаны с объектом.
Кто может получить выписку
- Собственник недвижимости
- Уполномоченные лица (например, нотариус, риелтор, адвокат)
- Потенциальные покупатели при наличии законного интереса (berechtigtes Interesse)
Важно: просто «любопытства» недостаточно. Нужен обоснованный интерес, подтверждённый документами (например, согласие собственника или намерение заключить сделку).
Где и как получить Grundbuchauszug
- Лично — в Grundbuchamt (при Amtsgericht по месту нахождения недвижимости)
- Через нотариуса — особенно если запрашивается актуальная копия для сделки
- Онлайн — в некоторых федеральных землях возможен цифровой запрос через портал Justiz
- По почте — при письменном заявлении с указанием причины и подтверждением интереса
Срок выдачи — от 1 до 10 рабочих дней, в зависимости от загруженности суда.
Стоимость
- Обычная (не заверенная) выписка: около 10–15 евро
- Заверенная выписка (amtlich beglaubigt): около 18–20 евро
Эти суммы могут незначительно отличаться в зависимости от федеральной земли.
Структура Grundbuchauszug
Документ состоит из трёх основных разделов:
- Bestandsverzeichnis (опись имущества)
- кадастровый номер участка
- местоположение
- площадь
- вид использования (например, жилая, сельскохозяйственная)
- Abteilung I (владение)
- информация о текущем владельце или совладельцах
- основание приобретения (например, Kaufvertrag от 2020 года)
- дата регистрации
- Abteilung II (обременения)
- сервитуты
- права пользования
- запреты на продажу
- судебные аресты
- Abteilung III (ипотека и залог)
- ипотечные кредиты, Grundschuld, Hypothek
- банки-кредиторы
- дата и сумма залога
Чем отличается Grundbuchauszug от других документов
- Не содержит информацию о техническом состоянии объекта
- Не показывает планировку, этажность, строительные характеристики
- Не является заменой кадастровой карты (Flurkarte)
- Не содержит налоговой информации
Он отражает исключительно юридические права, обязанности и ограничения, связанные с участком или зданием.
Срок действия документа
Хотя юридически Grundbuchauszug не имеет срока действия, банки и нотариусы требуют свежий экземпляр — не старше 3–6 месяцев, особенно при сделках с недвижимостью.
Возможные проблемы, выявляемые через Grundbuchauszug
- Несовпадение данных о владельце
- Наличие кредитов, которые нужно погасить до продажи
- Сервитуты (например, соседи имеют право прохода по участку)
- Предварительная регистрация на другого покупателя
- Спорные участки или доли, зарегистрированные за третьими лицами
Советы русскоязычным покупателям
- Всегда запрашивайте выписку до подписания договора
- Убедитесь, что продавец — фактический собственник
- Изучите Abteilung II и III — именно там скрываются обременения
- При сомнениях обратитесь к нотариусу или адвокату
- Не соглашайтесь на покупку без доступа к Grundbuchauszug — это риск
