Это максимально допустимая доля залоговой стоимости недвижимости, до которой банк или кредитное учреждение готово выдать ипотечный кредит. Иными словами, это граница риска, за которой банк считает кредитование недостаточно безопасным без дополнительных условий (например, поручительства или повышения процентной ставки).
Beleihungsgrenze выражается в процентах от Beleihungswert — оценочной залоговой стоимости объекта, установленной банком, а не рыночной цены или цены покупки. Для русскоязычных покупателей недвижимости в Германии это понятие особенно важно при планировании ипотеки, поскольку именно Beleihungsgrenze определяет, сколько банк готов профинансировать под залог объекта.
Пример
Если Beleihungswert недвижимости составляет 300.000 €, а банк устанавливает Beleihungsgrenze на уровне 80 %, то он выдаст максимум 240.000 € в рамках стандартных условий ипотеки. Остальные 60.000 € (20 %) покупатель должен внести самостоятельно в виде Eigenkapital (собственных средств).
Отличие от Kaufpreis и Beleihungswert
- Kaufpreis — фактическая цена покупки недвижимости (часто выше рыночной или залоговой стоимости).
- Beleihungswert — осторожная оценка стоимости объекта, определяемая банком, чаще всего ниже рыночной стоимости, особенно при нестабильных рынках.
- Beleihungsgrenze — доля Beleihungswert, до которой банк готов предоставить кредит.
Таким образом, Beleihungsgrenze — это внутренний лимит банка, направленный на снижение кредитных рисков.
Стандартные уровни Beleihungsgrenze
Разные банки устанавливают разные уровни Beleihungsgrenze в зависимости от типа объекта, платёжеспособности заёмщика и других факторов. Однако существуют типовые значения:
- 60 % — наиболее безопасная граница (на неё распространяются самые низкие проценты и требования к заёмщику)
- 70–80 % — распространённый уровень финансирования при стандартной ипотеке
- 90–100 % — высокий уровень, используется при минимальных собственных средствах (требует дополнительного обеспечения, часто приводит к повышению ставки)
Некоторые банки могут предлагать 100 % финансирование, но это сопровождается:
- более высокой процентной ставкой
- дополнительными проверками
- отказом от финансирования сопутствующих расходов (например, налог на покупку и услуги нотариуса)
Влияние Beleihungsgrenze на ипотечные условия
- Процентная ставка (Zinssatz)
Чем ниже доля кредита по отношению к Beleihungswert, темниже процент по кредиту. Например, при Beleihungsgrenze 60 % ставка может быть на 1 % ниже, чем при 90 %. - Необходимость дополнительного капитала
Если цена покупки выше Beleihungsgrenze, разницу покупатель долженвнести самостоятельно, иначе банк откажет в кредитовании. - Решение о выдаче кредита
Если сумма кредита превышает допустимую границу, банк можетотказать в ипотекеили потребовать залог другой недвижимости.
Как рассчитывается Beleihungsgrenze
Формула (упрощённо):
Beleihungsgrenze = Beleihungswert × лимит финансирования банка
Пример:
- Рыночная цена квартиры: 320.000 €
- Beleihungswert по оценке банка: 300.000 €
- Beleihungsgrenze: 80 %
- Максимальная сумма кредита: 300.000 € × 0,8 = 240.000 €
Даже если вы купили квартиру за 320.000 €, банк ориентируется на Beleihungswert, а не на Kaufpreis.
Beleihungsgrenze и Eigenkapital
Чем выше Beleihungsgrenze, тем больше требуется собственных средств (Eigenkapital) от покупателя:
- для покрытия остаточной стоимости объекта
- для оплаты сопутствующих расходов (Grunderwerbsteuer, нотариус, маклер), которые никогда не покрываются ипотекой — даже при 100 % Finanzierung
Beleihungsgrenze в контексте рисков банка
Банк использует Beleihungsgrenze как инструмент контроля риска. При необходимости взыскания долга через продажу объекта (Zwangsversteigerung), банк хочет быть уверен, что сможет:
- быстро реализовать объект
- покрыть основную сумму кредита
- избежать убытков
Чем выше кредитная нагрузка и меньше собственный капитал покупателя, тем выше риск для банка.
Практические советы русскоязычным покупателям
- Планируйте минимум 20–30 % собственных средств, чтобы покрыть долю выше Beleihungsgrenze и все дополнительные расходы.
- Сравнивайте Beleihungsgrenze разных банков — некоторые учреждения готовы финансировать до 90 %, но с другими условиями.
- Уточните у банка, какой Beleihungswert они предполагают, прежде чем подписывать Kaufvertrag.
- Не путайте Beleihungsgrenze с общим лимитом кредита — они не всегда совпадают.
- Помните, что Grunderwerbsteuer, услуги нотариуса и маклера никогда не входят в Beleihungsgrenze.
