Это документ, в котором подробно расписано, как и в течение какого срока заёмщик будет выплачивать ипотечный кредит. Он состоит из информации о том, как каждый ежемесячный платёж делится на две части — проценты (Zinsen) и основное погашение кредита (Tilgung). Tilgungsplan позволяет заёмщику наглядно понять, сколько процентов он переплатит банку, как будет снижаться его долг с течением времени и когда кредит будет полностью погашен.
Для русскоязычных покупателей недвижимости в Германии это один из важнейших документов при оформлении ипотеки. Он помогает спланировать личный бюджет, понять долгосрочные финансовые обязательства и сравнить условия разных банков.
Что входит в Tilgungsplan
В стандартный Tilgungsplan включаются следующие данные:
- сумма выданного кредита (Kreditsumme),
- годовая процентная ставка (Sollzins),
- первоначальная ставка погашения (Tilgungssatz) — обычно от 1 до 3 % в год,
- ежемесячный платёж (Rate), который включает как проценты, так и погашение основного долга,
- остаток долга после каждого месяца (Restschuld),
- общая сумма выплаченных процентов за весь срок кредита.
Как работает Tilgungsplan на практике
При аннуитетном кредите (самый распространённый тип ипотеки в Германии) ежемесячный платёж остаётся постоянным, но его структура меняется с течением времени. В начале вы платите в основном проценты, а только малая часть идёт на погашение долга. Со временем доля процентов уменьшается, а доля реального погашения кредита увеличивается.
Пример: если ежемесячный платёж составляет 1.000 евро, в первый год вы можете платить 700 евро процентов и только 300 евро в счёт погашения кредита. Через несколько лет соотношение может измениться: 400 евро процентов и 600 евро погашения.
Tilgungsplan и остаток долга (Restschuld)
В графике погашения всегда указано, какой остаток долга останется после каждого месяца или года. Это особенно важно, если вы планируете продать объект до окончания срока кредита или хотите сменить банк по истечении фиксированной процентной ставки (Zinsbindung). Restschuldпоказывает, сколько вы ещё должны выплатить банку на конкретную дату.
Зачем нужен Tilgungsplan
- Для финансового планирования.
График позволяет заранее понять, какая будет кредитная нагрузка на ваш бюджет. Вы видите, как быстро гасится долг и сколько процентов вы платите. - Для сравнения предложений.
Даже если два банка предлагают одинаковую процентную ставку, их Tilgungsplan может отличаться. Один банк может предлагать более выгодные условия по досрочному погашению, другой — возможность менять размер ежемесячного платежа. - Для налогового учёта.
Если вы сдаёте недвижимость, Tilgungsplan поможет определить, сколько процентов вы можете списать как расходы при расчёте налога. - Для оценки последствий досрочного погашения.
При внесении дополнительных платежей (Sondertilgung) можно запросить обновлённый график, чтобы увидеть, как это повлияет на срок кредита и общую переплату.
Tilgungsplan и Sondertilgung (досрочное погашение)
Некоторые банки позволяют досрочно погашать часть кредита без штрафов. Это называется Sondertilgung. Такие выплаты уменьшают основную сумму долга, и в Tilgungsplan отражается, как изменяется структура платежей и общий срок кредитования. Иногда досрочные платежи позволяют сократить срок кредита на несколько лет и сэкономить тысячи евро на процентах.
Tilgungswechselrecht — право менять ставку погашения
В ряде случаев договор предусматривает возможность менять процент погашения основного долга в течение действия кредита. Например, заёмщик может увеличить или уменьшить долю погашения с 2 % до 5 %, в зависимости от своей финансовой ситуации. Это отражается в новом Tilgungsplan, который банк обязан предоставить по запросу.
Где получить Tilgungsplan
График погашения выдаётся банком сразу после заключения кредитного договора и входит в комплект кредитной документации. Его также можно получить в любое время в течение срока действия кредита — по запросу клиента или автоматически после Sondertilgung. Некоторые банки публикуют актуальный Tilgungsplan в онлайн-кабинете клиента.
Важные советы русскоязычным заёмщикам
- Всегда внимательно изучайте график погашения перед подписанием договора.
- Не ориентируйтесь только на ставку — изучите, как быстро вы гасите основной долг.
- Уточняйте возможность досрочного погашения и влияния этого на график.
- Планируйте смену банка или полное погашение заранее — график поможет рассчитать остаток долга.
- Если вы не понимаете график — обратитесь к специалисту, так как неправильное понимание может стоить десятков тысяч евро.
