Это юридическая доверенность, с помощью которой собственник или будущий собственник недвижимости разрешает третьему лицу (обычно банку или нотариусу) обременить объект недвижимости, например, оформить ипотечную запись (Grundschuld) в земельной книге (Grundbuch). Эта доверенность особенно важна при покупке недвижимости в Германии с привлечением ипотечного кредита, когда право собственности ещё не перешло к покупателю, но банк уже требует залог.
Для русскоязычных покупателей, не знакомых с немецкой правовой системой, термин Belastungsvollmacht может звучать сложно. Однако на практике это один из важнейших инструментов, позволяющий провести сделку быстро и с юридическими гарантиями для всех сторон.
Зачем нужна Belastungsvollmacht
При покупке недвижимости с ипотекой возникает следующая ситуация:
- Покупатель ещё не стал собственником, поэтому не может сам оформить залог на объект.
- Банк не выдаёт кредит, пока не получит залоговое обеспечение — ипотеку, зарегистрированную в Grundbuch.
- Продавец не заинтересован в обременении объекта на имя покупателя до получения денег.
Чтобы решить эту юридическую дилемму, в договор купли-продажи включается доверенность на обременение, по которой покупатель разрешает нотариусу или банку оформить ипотечную запись на приобретаемую недвижимость до её перехода в собственность покупателя.
Кто может выдать Belastungsvollmacht
- Покупатель — как правило, подписывает доверенность в рамках договора купли-продажи.
- Продавец — если объект ещё не передан, но обременение нужно до передачи.
- Нотариус — действует как представитель, наделённый правом зарегистрировать обременение на основании доверенности.
Где используется Belastungsvollmacht
- При покупке недвижимости с ипотекой
Стандартная практика — включение Belastungsvollmacht в нотариальный договор купли-продажи. Это позволяет банку заёмщика зарегистрировать Grundschuld до перехода права собственности, что необходимо для получения и перевода кредитных средств. - При строительстве
Девелоперы часто требуют от покупателей выдать Belastungsvollmacht, чтобы оформить обременения под строительное финансирование. - При рефинансировании
Если происходит смена банка, новая Grundschuld должна быть зарегистрирована — зачастую это делается также на основании доверенности.
Что указывается в Belastungsvollmacht
- Объект недвижимости (адрес, номер участка, Grundbuchblatt)
- Уполномоченное лицо (банк, нотариус)
- Объём прав (например, разрешение на регистрацию Grundschuld)
- Ограничения или условия действия
- Срок действия доверенности
Риски и меры предосторожности
Хотя Belastungsvollmacht — распространённый и надёжный инструмент, при неграмотном использовании он может создать риски:
Потенциальные риски:
- Преждевременное обременение — если сделка по каким-либо причинам не состоится, аGrundschuld уже зарегистрирована, потребуется её отмена.
- Злоупотребление полномочиями — в случае неточной формулировки доверенности.
- Непонимание сути доверенности — многие покупатели подписывают доверенность, не осознавая, что объект будет заложен до их фактического владения.
Как обезопасить себя:
- Работать только с нотариусом, который объяснит все последствия.
- Проверить, указаны ли в доверенности ограничения и чёткое назначение — например, что обременение допустимо только для обеспечения конкретного ипотечного кредита.
- Убедиться, что Grundschuld будет зарегистрирована с приоритетом только после выплаты и при условии одобрения кредита.
Типичная последовательность с использованием Belastungsvollmacht
- Покупатель и продавец подписывают нотариальный договор купли-продажи.
- В договор включается пункт о Belastungsvollmacht — разрешение от покупателя на регистрацию обременения.
- Банк получает это разрешение и подготавливает Grundschuld.
- Нотариус подаёт Grundschuld в Grundbuch от имени покупателя — ещё до перехода права собственности.
- После регистрации обременения банк переводит деньги продавцу.
- Покупатель становится владельцем, а недвижимость уже обременена.
Советы русскоязычным покупателям
- Не бойтесь Belastungsvollmacht — это стандартная и необходимая процедура в ипотечных сделках в Германии.
- Обязательно прочитайте раздел о доверенности в договоре купли-продажи или попросите перевод.
- Уточните у нотариуса или маклера: кому и на каких условиях вы даёте полномочия.
- Храните копию доверенности и договора Grundschuld — они понадобятся при продаже, рефинансировании или юридических проверках.
