Это договор, по которому собственник (Vermieter) предоставляет жилой дом арендатору (Mieter) во временное пользование за плату. В отличие от аренды квартиры, Hausmietvertrag охватывает не только внутренние жилые помещения, но и дополнительные элементы: сад, двор, чердак, подвал, гараж и другие постройки, если они указаны в договоре. Такой договор регулируется § 535 и последующими статьями Гражданского кодекса Германии (BGB).
Для русскоязычных арендаторов в Германии важно понимать особенности аренды именно дома, поскольку они отличаются от условий аренды квартиры как юридически, так и практически.
Основные положения Hausmietvertrag
В договоре аренды дома подробно указывается:
- Что именно передаётся в аренду: сам дом, его точный адрес, общая и жилая площадь, количество этажей, наличие дополнительных помещений.
- Срок аренды: может быть как срочным (например, на 2 года), так и бессрочным, с возможностью расторжения по закону.
- Размер арендной платы (Kaltmiete): фиксированная ежемесячная сумма без учета коммунальных расходов.
- Дополнительные расходы (Nebenkosten): арендатор оплачивает воду, отопление, вывоз мусора, налог на землю (Grundsteuer) и другие эксплуатационные издержки. Иногда договор может предусматривать оплату расходов напрямую поставщикам услуг.
- Обязанности по уходу: чаще всего арендатор берёт на себя обязанности по содержанию сада, уборке снега, обслуживанию придомовой территории.
Отличительные особенности
Аренда дома предполагает большую степень самостоятельности арендатора. Как правило:
- Арендатор сам ухаживает за зданием и участком, включая мелкий ремонт (например, замена лампочек, чистка водостоков).
- Расходы на содержание могут быть выше, чем при аренде квартиры, так как включают обслуживание больших площадей и внешней территории.
- У арендатора есть больше свободы в использовании помещений, но при этом он несёт и больше ответственности.
На что обратить внимание перед подписанием
- Сад и придомовая территория: кто обязан ухаживать за зелёными насаждениями? Можно ли высаживать новые деревья или устанавливать качели?
- Ремонт и техобслуживание: какие обязанности возлагаются на арендатора, а какие остаются за собственником?
- Дополнительные постройки: входят ли в аренду чердак, подвал, гараж, сарай? Если да — это должно быть чётко указано.
- Животные: допускается ли содержание домашних животных? Если да, то каких?
- Модификации: можно ли сверлить стены, ставить забор, менять внутреннюю планировку? Как правило, требуется разрешение арендодателя.
Прекращение договора аренды дома
Hausmietvertrag может быть расторгнут:
- Арендатором — с трёхмесячным сроком уведомления, если договор бессрочный.
- Арендодателем — только при наличии законных оснований (например, личная потребность, грубые нарушения условий аренды).
Если договор срочный, то расторжение возможно только в особых случаях, указанных в законе (например, при существенном нарушении условий или невозможности дальнейшего проживания).
Распространённые ошибки арендаторов
- Подписывают договор, не поняв, что расходы на участок и здание лягут на них полностью.
- Не уточняют, какие именно помещения входят в аренду, и впоследствии теряют доступ к гаражу или чердаку.
- Считают, что арендодатель обязан ремонтировать всё — хотя часто мелкий и даже средний ремонт лежит на арендаторе.
- Не оформляют протокол передачи (Übergabeprotokoll), из-за чего возникают споры о состоянии дома при выезде.
Рекомендации русскоязычным арендаторам
- Всегда читайте договор полностью. Если не понимаете — обратитесь за переводом или консультацией.
- Попросите включить в договор точный перечень помещений и объектов, входящих в аренду.
- Уточните, кто отвечает за какие расходы — это поможет избежать недоразумений при оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.
- Составьте Übergabeprotokoll с фотографиями при въезде, чтобы зафиксировать состояние дома.
