Когда в семье наступает развод, совместно приобретённая недвижимость становится одной из самых сложных тем для регулирования. Особенно это касается дома или квартиры, находящихся в общей собственности супругов. Термин Haus mit Scheidung охватывает весь комплекс правовых, финансовых и эмоциональных вопросов, связанных с судьбой недвижимости после расторжения брака.
Для русскоязычных граждан, живущих в Германии, важно понимать, что немецкое семейное право предполагает чёткие процедуры и правила раздела имущества при разводе, но каждый случай индивидуален. Ниже изложены ключевые аспекты, которые необходимо учитывать при разводе, если в собственности есть недвижимость.
Общая собственность: как определить?
Если недвижимость была куплена в браке, и в договоре купли-продажи оба супруга указаны как собственники, дом или квартира считаются совместной долевой собственностью (Miteigentum). Это означает, что каждый супруг владеет определённой долей, чаще всего — 50%.
Даже если финансирование было обеспечено одним из супругов, а собственность оформлена на обоих, это не играет роли с юридической точки зрения — учитывается то, что указано в земельной книге (Grundbuch).
Возможные сценарии при разводе
- Продажа дома
Наиболее простой с юридической точки зрения вариант:
- Дом продаётся третьему лицу.
- Выручка делится между супругами в соответствии с долями.
- Остаток от ипотеки (если есть) погашается из общей суммы.
Этот путь предпочтителен, если стороны не могут договориться о дальнейшем владении.
- Выкуп доли другим супругом
Один из супругов может выкупить долю другого:
- Необходимо провести оценку рыночной стоимости недвижимости.
- Супруг, который остаётся в доме, выплачивает компенсацию за долю второго.
- Изменения вносятся в Grundbuch с помощью нотариуса.
Этот вариант удобен, если в доме продолжают жить дети и важно сохранить стабильность.
- Совместное владение после развода
Иногда супруги решают оставить дом в совместной собственности даже после развода:
- Например, для совместного проживания детей.
- В таком случае желательно заключить письменное соглашение о порядке пользования, расходах и будущем разделе.
Риск: в случае конфликта или смены жизненных обстоятельств возможны новые споры.
- Передача дома одному из супругов с отсроченной компенсацией
Супруг остаётся жить в доме, а компенсация за долю второго откладывается на определённое время:
- Например, до достижения детьми совершеннолетия.
- Это требует подробного соглашения с нотариусом, желательно с юридическим сопровождением.
Ипотека и кредитные обязательства
Если на дом оформлен кредит, важно понимать:
- Банк не освобождает одного из супругов от обязательств только на основании развода.
- Даже если в договоре о разводе указано, что один из супругов будет выплачивать кредит — банк продолжает считать оба подписавших кредит солидарно ответственными.
- Изменение условий возможно только с согласия банка.
Право на проживание
- Даже если один из супругов не является собственником дома, при разводе он может временно получить право на проживание, особенно если у него на иждивении находятся дети.
- Это право регулируется через семейный суд (§ 1361b BGB).
- В крайних случаях можно добиться принудительного выселения другого супруга, если совместное проживание невозможно.
Что происходит при наличии брачного договора (Ehevertrag)
Если между супругами был заключён брачный договор, в котором заранее прописано, кому и как будет принадлежать имущество, включая недвижимость, — именно он будет иметь приоритет при разводе.
Особенности налогообложения
- Если дом передаётся от одного супруга другому в течение первого года после развода, передача освобождается от налога на передачу собственности (Grunderwerbsteuer).
- Если имущество остаётся в совместной собственности — налог не применяется.
- При продаже недвижимости в течение 10 лет после покупки, возможно начисление налога на прирост капитала (Spekulationssteuer) — если недвижимость не использовалась как собственное жильё.
Советы русскоязычным супругам при разводе
- Обратитесь к адвокату, специализирующемуся на семейном и имущественном праве в Германии.
- Не соглашайтесь устно на раздел имущества — всё должно быть оформлено нотариально.
- Помните, что дети и их интересы могут сыграть ключевую роль в решении суда.
- Если в доме живут несовершеннолетние дети, их потребности часто учитываются в первую очередь.
- Учтите, что если дом куплен до брака, но использовался совместно, его раздел также может подлежать обсуждению.
