Доходность — Rendite

Это один из ключевых показателей в сфере недвижимости и финансов, обозначающий доходность инвестиции, то есть отношение полученной прибыли к вложенному капиталу. В контексте недвижимости термин Rendite особенно важен для тех, кто приобретает объекты не для собственного проживания, а с целью сдачи в аренду и получения прибыли.

Для русскоязычных жителей Германии, особенно тех, кто только начинает разбираться в рынке недвижимости, понимание сути доходности помогает оценить привлекательность объекта и избежать убыточных вложений.

Что означает Rendite в недвижимости

В простых словах, доходность показывает, насколько эффективно работает ваш вложенный капитал. Например, если вы купили квартиру за 300 000 евро и ежегодно получаете 9 000 евро чистого дохода от аренды, ваша годовая доходность составляет 3 %.

Виды доходности

Существует несколько типов доходности, каждый из которых играет свою роль в анализе недвижимости:

1. Bruttorendite — валовая доходность

Это базовый показатель, рассчитываемый по формуле:

Bruttorendite = (Годовая арендная плата × 100) ÷ Цена покупки

Пример:
Квартира стоит 250 000 €, арендная плата — 10 000 € в год.
Bruttorendite = (10 000 × 100) ÷ 250 000 = 4 %

Однако этот показатель не учитывает расходы, такие как налоги, обслуживание, ремонт, пустующие месяцы и т. д.

2. Nettorendite — чистая доходность

Более точный показатель, учитывающий эксплуатационные и сопутствующие расходы. Формула:

Nettorendite = ((Годовой доход − Расходы) × 100) ÷ Инвестиционные затраты

Этот вариант показывает реальную прибыль от объекта недвижимости.

3. Eigenkapitalrendite — доходность на вложенный собственный капитал

Если вы используете кредит (ипотеку), важно оценивать доходность не от всей суммы объекта, а только от своих собственных вложений.

Eigenkapitalrendite = (Чистый доход × 100) ÷ Вложенный собственный капитал

Этот показатель особенно полезен при покупке с кредитным плечом — он показывает, насколько эффективно работают ваши деньги, а не деньги банка.

Почему важно рассчитывать Rendite

• Помогает оценить, стоит ли покупать объект недвижимости.
• Позволяет сравнивать различные объекты между собой.
• Даёт понимание окупаемости инвестиций.
• Помогает определить, стоит ли использовать ипотечное финансирование.
• Показывает, как изменение аренды, цен или налогов влияет на прибыль.

Факторы, влияющие на доходность

1. Цена объекта — чем ниже цена при стабильной аренде, тем выше доходность.
2. Арендная ставка — чем выше арендный доход, тем лучше для инвестора.
3. Местоположение (Lage) — влияет как на спрос арендаторов, так и на стоимость объекта.
4. Уровень эксплуатационных расходов — коммунальные платежи, страховки, ремонт.
5. Финансирование — процент по кредиту, сумма первоначального взноса.
6. Налоги и сборы — налог на недвижимость, подоходный налог с арендного дохода.
7. Риск пустующих периодов — если квартира простаивает без арендаторов, доходность падает.
8. Амортизация и износ — особенно важно для старых объектов.

Где найти информацию для расчёта

• Экспозé от риелтора: указывается ориентировочная Bruttorendite.
• Годовые отчёты (Betriebskostenabrechnung): позволяют оценить расходы.
• Калькуляторы доходности онлайн: позволяют ввести цену, арендный доход, расходы и получить расчёт.

Примеры из практики

Пример 1: доходность жилой квартиры в Берлине
Цена: 280 000 €
Аренда в год: 9 600 €
Bruttorendite = (9 600 × 100) ÷ 280 000 = 3,43 %

Пример 2: доходность коммерческой недвижимости
Цена: 500 000 €
Аренда в год: 35 000 €
Bruttorendite = 7 %
Однако, с учётом расходов (страховка, коммуналка, налоги) чистая доходность может составить 4,8–5,2 %

Подводные камни

• Завышенные Bruttorendite в рекламе — часто указывают доход без учёта расходов, ремонтных резервов и простоев.
• Снижение арендных ставок в будущем — например, из-за изменения законодательства (Mietpreisbremse).
• Недооценка рисков — например, при аренде неблагонадёжным арендаторам или в нестабильных районах.
• Сложности при продаже — объект с хорошей доходностью, но в «непопулярном» районе может плохо продаваться.

Советы русскоязычным инвесторам

• Всегда сравнивайте Bruttorendite и Nettorendite — валовая доходность может вводить в заблуждение.
• Используйте таблицы расчёта или калькуляторы, чтобы учитывать все реальные расходы.
• Учитывайте налог на прибыль с аренды и возможность её оптимизации.
• При использовании кредита считайте доходность на собственный капитал, а не на всю сумму объекта.
• Сравнивайте доходность не только между объектами недвижимости, но и с другими инвестициями (акции, ETF и т. д.).