Это термин, используемый в немецком земельном и экологическом праве, который означает загрязнение участка, возникшее в прошлом в результате промышленной, военной, сельскохозяйственной или другой деятельности, оставившей на земле вредные вещества. Это могут быть токсичные химикаты, нефтепродукты, тяжёлые металлы, радиоактивные отходы, строительный мусор и даже загрязнённые подземные воды.
Для русскоязычных покупателей недвижимости в Германии очень важно понимать значение этого термина. Наличие Altlasten может существенно снизить стоимость участка, усложнить или сделать невозможной застройку, а также привести к неожиданным обязательствам по очистке территории. Перед покупкой земли, особенно ранее использовавшейся в промышленности или сельском хозяйстве, необходимо обязательно проверять участок на наличие Altlasten.
Что относится к Altlasten
Под Altlasten понимаются:
- Загрязнённые участки бывших заводов, фабрик, складов химикатов
- Территории, где ранее размещались военные объекты, свалки, АЗС
- Заброшенные сельскохозяйственные объекты, где применялись пестициды или удобрения
- Участки, на которых произошли утечки нефти, тяжёлых металлов или ядовитых отходов
- Подземные резервуары и цистерны, находящиеся под слоем почвы и содержащие остатки вредных веществ
Последствия наличия Altlasten
- Юридическая ответственность
Согласно § 4 Федерального закона об охране почв (Bundes-Bodenschutzgesetz, BBodSchG), собственник участка несёт ответственность за загрязнение, даже если он не причастен к его возникновению. - Финансовые риски
Очистка может стоить десятки, а иногда и сотни тысяч евро. В некоторых случаях потребуется полное снятие слоя почвы, герметизация, установка фильтрационных систем и другие сложные работы. - Ограничения на застройку
Если участок признан загрязнённым, местные органы могут запретить строительство до устранения загрязнения. - Снижение рыночной стоимости
Такая земля может быть не интересна застройщикам и покупателям, а значит, её сложно продать, и цена может упасть до символической.
Как проверить наличие Altlasten
Перед покупкой участка крайне рекомендуется:
- Проверить земельный кадастр (Bodenbelastungskataster) — реестр загрязнённых участков, который ведётся на уровне земель или коммун.
- Обратиться в Umweltamt (ведомство по охране окружающей среды) соответствующего района.
- Заказать экологическую экспертизу (Bodengutachten) у аккредитованной фирмы.
Экспертиза почвы обычно проводится в два этапа:
- Предварительный анализ документов, истории участка и спутниковых снимков.
- Физическая проверка, включая бурение, отбор образцов и лабораторные анализы.
Кто отвечает за устранение Altlasten
Возможные ответственные лица:
- Текущий собственник участка
- Предыдущие владельцы
- Лица, вызвавшие загрязнение
- Органы государственной власти — в случае, если нет конкретного ответственного
Если не удаётся установить виновника, или если виновник не платёжеспособен, бремя ложится на нынешнего владельца.
Что делать покупателю перед сделкой
- Проверить участок в Bodenbelastungskataster
- Внести в договор купли-продажи пункт о гарантии отсутствия Altlasten
- При сомнении — провести собственную экологическую экспертизу
- Обсудить с юристом возможность включения пунктов об ответственности продавца
Примеры из практики
- Покупатель участка бывшей заправки узнал после сделки, что в почве остались остатки нефтепродуктов. Удаление стоило 60 000 €.
- В Бранденбурге участок, ранее использовавшийся под сельхозхимию, оказался заражён пестицидами. Строительство на нём было запрещено на 5 лет.
- В Берлине застройщик приобрёл территорию бывшей текстильной фабрики — позже в почве нашли тяжёлые металлы, и проект пришлось остановить.
Особенности для русскоязычных покупателей
- Многие покупатели не знают, что загрязнение не всегда видно визуально. Чистый на вид участок может скрывать серьёзные риски.
- Не все маклеры указывают на Altlasten, особенно если они не обязаны это делать по закону.
- Экологическая экспертиза может стоить от 1 000 до 5 000 €, но она защищает от убытков в десятки тысяч евро.
- Некоторые продавцы предлагают землю «дёшево» — причина может крыться в загрязнении.
- Не доверяйте устным заверениям — требуйте письменное подтверждение экологической безопасности.
Законодательная база
- Bundes—Bodenschutzgesetz (BBodSchG) — основной федеральный закон об охране почвы
- Baugesetzbuch (BauGB) — строительный кодекс
- Umweltinformationsgesetz (UIG) — право граждан на доступ к экологической информации
