Это земельный участок, который потенциально может быть использован под застройку в будущем, но на момент покупки не имеет официального разрешения на строительство. Его статус определяется как промежуточный между сельскохозяйственным участком (Landwirtschaftsfläche) и землёй с утверждённым разрешением на строительство (Bauland).
Для русскоязычных жителей Германии, не знакомых с градостроительной системой страны, важно понимать, что покупка Bauerwartungsland не гарантирует возможности строительства в ближайшее время — или вообще. Это инвестиционный тип участка, требующий терпения, планирования и анализа.
Юридический статус
Участок Bauerwartungsland:
– не входит в утверждённый Bebauungsplan (детальный план застройки);
– может быть включён в будущем в план развития населённого пункта;
– не имеет прямого разрешения на возведение зданий;
– подлежит более низкому налогообложению, как земля, не используемая под застройку.
Статус Bauerwartungsland определяется местной администрацией на основе Flächennutzungsplan(FNP) — общего плана развития территории. Если участок расположен в зоне, обозначенной как перспективная для расширения жилой или коммерческой застройки, у него выше шансы на превращение в Bauland.
Преимущества и риски
Преимущества:
– Цена значительно ниже, чем у готовых участков Bauland
– Потенциальный рост стоимости при переводе в статус Bauland
– Возможность выгодной инвестиции в быстроразвивающихся районах
Риски:
– Нельзя сразу строить
– Перевод в Bauland может занять годы или не произойти вовсе
– Зависимость от политических и административных решений
– Высокие затраты при попытке самостоятельного продвижения проекта
Пример из практики
Семья находит участок с отличным расположением недалеко от крупного города. Цена — в 3 раза ниже, чем у соседнего участка с разрешением на застройку. Продавец объясняет: «Всё будет одобрено через год-два». Однако спустя 5 лет участок так и не включили в Bebauungsplan. Строительство невозможно, а перепродажа осложнена из-за неясного статуса.
Процедура изменения статуса
Перевод Bauerwartungsland в Bauland может быть инициирован местной администрацией или группой собственников, и включает следующие шаги:
- Подготовка или изменение Flächennutzungsplan
- Разработка Bebauungsplan, включающего участок
- Публичные обсуждения и согласования
- Принятие плана и внесение изменений
- Проведение мероприятий по erschließung (инфраструктурное подключение)
Без завершения этих этапов участок не получает официального разрешения на застройку.
Налоги и расходы
На Bauerwartungsland не взимается налог на недвижимость как на застроенную территорию. Однако:
– При покупке платится Grunderwerbsteuer
– После перевода в Bauland возможны Erschließungskosten — значительные расходы на подведение коммуникаций
– Стоимость резко вырастает, что важно учитывать при инвестициях
Советы русскоязычным покупателям
– Не полагайтесь на обещания продавцов — запрашивайте официальные документы из Bauamt
– Сравните цену с аналогичными участками в регионе
– Узнайте, на каком этапе находится планирование
– Уточните, были ли предыдущие попытки изменить статус участка
– При покупке с целью инвестиции — оценивайте не только потенциал, но и сроки
Инвестиционный потенциал
Bauerwartungsland часто используется как форма вложения капитала. Однако важно понимать, что:
– Это не актив с быстрой ликвидностью
– Доход возможен только при изменении статуса и/или росте рыночной цены
– Финансовый успех зависит от развития региона и политических решений
Отличие от других типов земли
– Bauland – земля с утверждённым разрешением на строительство
– Bauerwartungsland – земля с ожиданием перевода в Bauland
– Rohbauland – подготовленная, но ещё не erschlossen (без подключения) земля
– Landwirtschaftsfläche – земля для сельхозпользования без перспективы застройки
