Это исключительное право пользования определённой частью общего имущества в многоквартирном доме или жилом комплексе. Хотя такие объекты формально остаются в долевой собственности всех владельцев, только один из собственников получает право их использовать. Это право регулируется в Teilungserklärung (декларации о разделе) и вписывается в Grundbuch (земельную книгу).
Для русскоязычных собственников в Германии важно понимать, что Sondernutzungsrecht не делает вас владельцем участка земли или парковочного места, но даёт юридически защищённую возможность пользоваться им единолично — при условии, что такое право закреплено официально.
Примеры Sondernutzungsrecht
– Парковочное место на открытой стоянке
– Терраса, прилегающая к квартире на первом этаже
– Садовый участок за домом
– Подвальное помещение или кладовая
– Площадка для сушки белья или велопарковки
Как возникает Sondernutzungsrecht
Исключительное право пользования может быть установлено:
- При строительстве и продаже квартир — застройщик распределяет такие права между покупателями
- Позже, по соглашению между всеми собственниками, с нотариальным оформлением и внесением изменений в декларацию о разделе
- Через договорённость в рамках Eigentümergemeinschaft (общества собственников), при условии соблюдения правовой формы
Важно: неформальные договорённости между соседями не являются юридически защищённым Sondernutzungsrecht и могут быть отменены.
Юридическая природа Sondernutzungsrecht
– Объект Sondernutzungsrecht остаётся общим имуществом, но использование — исключительно
– Право не может быть передано третьим лицам отдельно от квартиры (Wohnungseigentum)
– Это не аренда и не дарение — это ограниченное, но защищённое пользование
– Часто привязано к определённой квартире и фиксируется в разделе II земельной книги
Преимущества Sondernutzungsrecht
– Возможность пользоваться частью территории без риска того, что кто-то другой будет претендовать на неё
– Повышение ценности квартиры на рынке (особенно с парковкой или садом)
– Юридическая защита в случае конфликтов с соседями
– Чёткое разграничение обязанностей по уходу и содержанию участка
Ограничения Sondernutzungsrecht
– Нельзя строить или переустраивать участок без разрешения Eigentümergemeinschaft
– Использование должно соответствовать назначению — нельзя, например, организовать мастерскую в подвале или кафе на террасе
– Содержание участка (уборка, ремонт) чаще всего ложится на пользователя, даже если формально он не является владельцем
– При продаже квартиры право переходит к новому владельцу автоматически, но отдельно не продаётся
Пример из практики
Собственник квартиры на первом этаже получил через Teilungserklärung право на использование придомового участка в 20 м². Он посадил цветы и поставил садовую мебель. Соседи не имеют права заходить на этот участок или использовать его, даже если он формально является частью общего двора. Однако собственник не может установить забор или строить террасу без разрешения других владельцев и возможного согласия города.
Отличие от Sondereigentum
– Sondereigentum — это индивидуальная собственность (например, сама квартира)
– Sondernutzungsrecht — это исключительное пользование частью общей собственности
– Оба термина часто путают, особенно у русскоязычных покупателей, но юридически они различны
Как проверить наличие Sondernutzungsrecht
– Ознакомьтесь с Teilungserklärung — документом, который регламентирует распределение прав вEigentümergemeinschaft
– Проверьте выписку из Grundbuch — там должна быть запись об исключительном праве
– При покупке квартиры всегда запрашивайте документы у продавца и нотариуса
Советы для покупателей
– Sondernutzungsrecht значительно увеличивает привлекательность объекта — особенно в городах с нехваткой парковки
– Уточняйте, кто несёт расходы по содержанию объекта Sondernutzung
– Проверяйте, можно ли использовать участок для тех целей, которые вы планируете
– Не путайте с арендой или устной договорённостью — только нотариальное оформление имеет юридическую силу
– В случае конфликта с соседями опирайтесь на Teilungserklärung и Grundbuch
