Это форма собственности, при которой объект недвижимости полностью принадлежит одному человеку (или юридическому лицу) и не делится с другими. Владелец с Alleineigentum обладает исключительными правами на распоряжение, пользование и управление недвижимостью. Он может сдавать объект в аренду, продавать, дарить, передавать по наследству или использовать его по своему усмотрению — в рамках действующего законодательства.
Для русскоязычных граждан, проживающих в Германии, Alleineigentum является самой простой и понятной формой владения недвижимостью, особенно по сравнению с такими понятиями, как Miteigentum (долевая собственность) или Wohnungseigentum (собственность на квартиру с долей в общем имуществе).
Примеры Alleineigentum
– Частный жилой дом, полностью оформленный на одного владельца
– Участок земли, зарегистрированный в Grundbuch (земельной книге) на одно лицо
– Коммерческое помещение, принадлежащее исключительно одному предпринимателю
– Гараж или дачный участок, находящийся в индивидуальной собственности
Юридические особенности
– Alleineigentum фиксируется в земельной книге (Grundbuch), где в разделе I указано только одно имя владельца
– Исключительное право собственности даёт полную свободу в распоряжении имуществом
– Ответственность за содержание, налоги, страхование и возможные долги полностью ложится на владельца
– При наличии кредита или ипотеки — возможна запись об обременении в раздел III Grundbuch(например, Grundschuld)
Чем отличается от других форм собственности
– От Miteigentum (долевая собственность): при Alleineigentum никто другой не имеет права на объект. В случае долевой собственности требуется согласие других владельцев на продажу или другие действия.
– От Wohnungseigentum (квартира в многоквартирном доме): даже при наличии полной собственности на квартиру, владелец имеет только долю в общем имуществе дома (лестницы, фасады и т. д.)
– От Erbengemeinschaft (наследственное сообщество): Alleineigentum предполагает, что недвижимость перешла к одному наследнику или была выкуплена у других.
Преимущества Alleineigentum
– Полный контроль над объектом
– Не требуется согласование с другими владельцами
– Простота в управлении и принятии решений
– Возможность свободной продажи, дарения или передачи по наследству
– Прозрачность в юридическом оформлении
Недостатки и риски
– Полная ответственность за все расходы и обязательства
– При наличии долгов объект может быть арестован или продан по решению суда
– Все ремонтные, коммунальные и налоговые платежи несёт исключительно владелец
– В случае смерти владельца объект переходит в наследственную массу — возможны споры между наследниками
Пример из практики
Гражданка РФ, проживающая в Берлине, приобрела Einfamilienhaus (односемейный дом) за 450.000 €. В выписке из Grundbuch указана только она. Это означает, что дом находится в Alleineigentum. Она может сдавать дом в аренду, продавать его, дарить детям, оформлять ипотеку — без согласия кого-либо. Однако, если она возьмёт кредит и не сможет его выплатить, дом может быть продан банком в рамках Zwangsversteigerung (принудительной продажи).
Оформление Alleineigentum
- Заключение Kaufvertrag (договора купли-продажи) у нотариуса
- Уплата Grunderwerbsteuer (налога на покупку недвижимости)
- Внесение записи о новом владельце в Grundbuch
- Получение выписки, подтверждающей Alleineigentum
- Оформление всех необходимых документов (страхование, учёт в налоговой и т. д.)
Советы русскоязычным покупателям
– Проверяйте, действительно ли вы приобретаете объект в Alleineigentum — особенно в случаях с таунхаусами или дуплексами
– Убедитесь, что в Grundbuch нет других владельцев или обременений
– При покупке недвижимости с партнёром уточните, будет ли оформлено Alleineigentum или совместная собственность (например, в Ehegatten-Gemeinschaft)
– В случае наследства — рассмотрите возможность выкупа долей у других наследников, чтобы получить Alleineigentum
– При разводе — раздел собственности возможен только через соглашение или суд
