Это термин из сферы коммунальных и эксплуатационных расходов, обозначающий окончательный результат годового перерасчёта по Nebenkosten (вспомогательным платежам), который может быть либо положительным (должна быть доплата), либо отрицательным (образовалась переплата). Этот показатель указывается в годовом отчёте Betriebskostenabrechnung, который арендодатель обязан предоставить арендатору раз в год.
Для русскоязычных арендаторов и собственников в Германии важно понимать, что Abrechnungsspitze напрямую влияет на сумму, которую необходимо будет либо доплатить, либо получить обратно. Это ключевой показатель, по которому видно, насколько авансовые платежи (Vorauszahlungen), которые вы вносили ежемесячно, соответствовали реальным расходам.
Из чего складывается Abrechnungsspitze
Abrechnungsspitze = Фактические расходы – внесённые авансовые платежи
– Если расходы превышают авансовые платежи — образуется задолженность, которую нужно доплатить (Nachzahlung)
– Если расходы оказались меньше — возникает переплата, и её возвращают арендатору (Gutschrift)
Например: вы платили по 250 € в месяц в течение года (всего 3.000 €), а реальные коммунальные расходы составили 2.700 €. Abrechnungsspitze в этом случае будет –300 €, и вы имеете право на возврат этой суммы.
Что входит в годовой перерасчёт
– Отопление и горячая вода (Heizkosten)
– Водоснабжение и канализация (Wasser, Abwasser)
– Уборка подъездов, вывоз мусора
– Освещение общих зон
– Страхование дома
– Управляющие услуги (Hausverwaltung)
– Обслуживание лифта, дымоудаления, противопожарных систем
– Уход за территорией и зимняя уборка
– Прочие согласованные расходы
Когда и как предоставляется Abrechnungsspitze
– Арендодатель обязан предоставить Betriebskostenabrechnung с указанием Abrechnungsspitze в течение 12 месяцев после окончания отчётного периода
– Перерасчёт делается по фактическим счетам от поставщиков и управляющей компании
– Итоговая сумма указывается в конце отчёта с пояснением: Nachzahlung или Gutschrift
– Выплата или доплата должна быть произведена в разумный срок (обычно 30 дней)
Юридические особенности
– Если арендодатель пропустил срок 12 месяцев — он теряет право требовать доплаты
– Арендатор имеет право запросить копии всех расчётов и документов, на основании которых произведён перерасчёт
– При несогласии с итогом можно потребовать корректировки или консультации у Mieterschutzbund
– Abrechnungsspitze обязателен даже в том случае, если за год ничего не изменилось
Особенности для владельцев квартир
Если вы — Eigentümer (собственник) квартиры в многоквартирном доме, то получаете Jahresabrechnung от WEG (общества собственников). В ней тоже есть свой аналог Abrechnungsspitze — окончательный баланс между платежами в Hausgeld и фактическими расходами дома. При нехватке средств может потребоваться Nachzahlung; при избытке — возврат или зачисление на счёт резерва.
Примеры из практики
– Семья арендует квартиру в Лейпциге. В 2024 году они вносили по 200 € в месяц на Nebenkosten. В 2025 году получают Betriebskostenabrechnung с Abrechnungsspitze в размере +180 €. Это означает, что расходы превысили плату, и им нужно доплатить 180 €.
– Собственник квартиры в Берлине получает Jahresabrechnung, где указано, что его Hausgeld-платежей за год не хватило на 75 €. Эта сумма относится к его доле по Eigentümergemeinschaft.
Советы русскоязычным арендаторам
– Храните все квитанции об оплате коммунальных расходов
– Сравнивайте суммы авансов и итогового перерасчёта
– Проверяйте, не завышены ли отдельные статьи расходов
– При сомнениях консультируйтесь с Verbraucherzentrale или Mieterschutzbund
– Не игнорируйте Nachzahlung — неоплата может повлечь штраф или Mahnverfahren
– Следите, чтобы перерасчёт пришёл вовремя. Если нет — требуйте от арендодателя отчёт
