Это специализированный финансовый инструмент, с помощью которого можно рассчитать параметры последующего финансирования ипотеки после окончания первоначального фиксированного срока процентной ставки (Zinsbindung). В Германии большинство ипотечных кредитов предоставляется не на весь срок сразу, а на 10, 15 или 20 лет под фиксированный процент. По истечении этого периода необходимо заключить новый договор на оставшуюся сумму долга. Именно для оценки условий такого нового этапа финансирования используется калькулятор Anschlussfinanzierung.
Для русскоязычных жителей Германии, которые приобрели недвижимость в кредит и приближаются к завершению первого этапа выплат, этот калькулятор помогает заранее понять: какие ежемесячные выплаты их ждут в будущем, как изменятся проценты и есть ли смысл сменить банк (Umschuldung).
Что рассчитывает Anschlussfinanzierung—Rechner
– Сумму остаточного долга (Restschuld), подлежащего рефинансированию
– Процентную ставку для последующего кредита
– Размер ежемесячных выплат
– Новый срок кредитования
– Общую переплату по процентам на новом этапе
– Сравнение различных вариантов (оставить текущий банк или перейти в другой)
– Возможность Sondertilgung во втором периоде
– Финансовую выгоду при более низкой ставке (Zinsersparnis)
Как работает калькулятор
Пользователь вводит:
– Оставшуюся сумму кредита (Restschuld)
– Новую процентную ставку (z. B. 4,2 %)
– Срок нового договора (например, 10 лет)
– Желаемый ежемесячный платёж или процент погашения (Tilgung)
– Возможные досрочные выплаты (Sondertilgung)
– Дату начала нового кредита
Калькулятор покажет:
– Сумму процентов, подлежащую выплате по новому договору
– Оставшуюся задолженность по окончании нового срока (если есть)
– Суммарную нагрузку на бюджет
– Сравнение нескольких сценариев
Пример
Семья погасила ипотеку частично, и через 10 лет Zinsbindung у неё остаётся 180.000 € долга. Банк предлагает новую ставку в 4,5 % на 10 лет. Клиент хочет досрочно погашать по 3.000 € в год и платить 1.200 € в месяц.
Калькулятор покажет:
– Общую переплату по процентам — около 45.000 €
– Срок погашения — около 16 лет
– Если найти банк с 3,5 % ставкой, переплата будет на 12.000 € меньше
– При увеличении Sondertilgung можно сократить срок до 13 лет
Зачем использовать Anschlussfinanzierung—Rechner
– Чтобы понять, на каких условиях можно продолжить выплаты
– Чтобы заранее подготовиться к переговорам с банком
– Чтобы сравнить предложения разных кредиторов
– Чтобы сэкономить значительные суммы на процентах
– Чтобы выстроить стратегию полного погашения ипотеки
– Чтобы избежать автоматического продления невыгодных условий
Что важно знать русскоязычным заёмщикам
– Если вы ничего не предпримете, банк может автоматически установить более высокую переменную ставку — это невыгодно
– Начать искать условия нового кредита желательно за 6–12 месяцев до окончания Zinsbindung
– Возможна Umschuldung — перевод кредита в другой банк с более выгодными условиями
– При смене банка могут возникнуть расходы на оформление Grundschuld (или её передачу)
– Многие калькуляторы предлагают опцию сразу отправить запрос в банк или получить персональное предложение
– Некоторые кредиты KfW требуют особых условий рефинансирования — учитывайте это
Дополнительные советы
– Используйте калькулятор в сочетании с Tilgungsrechner, чтобы просчитать сценарии до полного погашения
– Обязательно учитывайте Kaufnebenkosten, если переходите в другой банк
– Храните все документы по предыдущей ипотеке — они нужны для нового договора
– Следите за рыночными ставками — даже снижение на 0,5 % может дать экономию в десятки тысяч евро
– Не бойтесь менять банк — это стандартная практика
Разница между Anschlussfinanzierung и Umschuldung
– Anschlussfinanzierung — это продолжение ипотеки, как правило, в том же банке
– Umschuldung — это переход к другому банку, чтобы получить лучшие условия
На практике эти термины часто используются как синонимы, но юридически они отличаются.
