Это тип жилой недвижимости, предназначенной для краткосрочного проживания. Как правило, такая квартира используется в туристических целях, например, для отпуска, деловых поездок или временного размещения гостей. В немецкой правовой и экономической практике термин Ferienwohnung относится к недвижимости, сдаваемой на срок менее шести месяцев.
В отличие от обычной квартиры (Wohnung), которую можно сдавать в долгосрочную аренду на основании классического договора Mietvertrag, Ferienwohnung относится к сегменту туристической недвижимости. Её аренда регулируется не только жилищным правом, но и законами, касающимися гостиничного и туристического бизнеса, особенно если сдача носит систематический, коммерческий характер.
Для русскоязычных жителей Германии, рассматривающих возможность инвестиций в недвижимость или дополнительного дохода от сдачи квартиры, понимание особенностей Ferienwohnung имеет критически важное значение. Это не просто способ заработать, а юридически и экономически сложный инструмент, требующий учёта множества факторов: от разрешений и регистрации до налогообложения и регулирования платформ типа Airbnb.
Юридический статус Ferienwohnung в Германии
Сдача квартиры как Ferienwohnung возможна не во всех случаях. Законодательство Германии в последние годы ужесточилось в этом вопросе, особенно в крупных городах, таких как Берлин, Мюнхен, Гамбург и Кёльн. Причина — нехватка долгосрочного жилья и массовая спекуляция с использованием платформ краткосрочной аренды.
Во многих городах для легальной сдачи Ferienwohnung требуется:
– Разрешение от ведомства по строительству и жилищному надзору (Bauamt или Wohnungsamt)
– Регистрация объекта как туристического жилья
– Указание налогового номера и уплата соответствующих налогов
– Уведомление управляющей компании (если речь идёт о Eigentumswohnung)
– Отсутствие запретов в Teilungserklärung (если вы владелец квартиры в многоквартирном доме)
В Берлине, например, действует закон «Zweckentfremdungsverbot-Gesetz», который запрещает сдачу обычного жилья в краткосрочную аренду без специального разрешения. Нарушение может повлечь за собой штраф до 500.000 €.
Отличие Ferienwohnung от других форм собственности
Ferienwohnung не следует путать с:
– Eigentumswohnung — обычной квартирой в собственности
– Mietwohnung — квартирой, сдаваемой в аренду по долгосрочному договору
– Gewerbeimmobilie — коммерческой недвижимостью
Хотя Ferienwohnung может быть квартирой в собственности, её фактическое использование отличается по целям и юридическим последствиям. Важнейшее различие — целевая форма использования: краткосрочная сдача (обычно до 6 месяцев), отсутствие основного места жительства арендатора, повышенный уровень сервиса, частая уборка, бронирование через онлайн-платформы.
Какие требования предъявляются к Ferienwohnung
- Оборудование— квартира должна быть полностью меблирована и готова к заселению: кровати, кухня, бытовая техника, постельное бельё.
- Регистрация и лицензирование— сдача без регистрации может считаться нарушением закона.
- Безопасность— соблюдение стандартов противопожарной безопасности, наличие детекторов дыма, исправной проводки.
- Страхование— рекомендуется оформить специальную страховку Haftpflichtversicherung или Betreiberhaftpflicht.
- Уборка и обслуживание— в большинстве случаев требуется регулярная профессиональная уборка после каждого гостя.
Налогообложение доходов от Ferienwohnung
Доходы от сдачи Ferienwohnung подлежат налогообложению. Даже если сдача осуществляется нерегулярно, но приносит прибыль, её необходимо декларировать. Доходы от краткосрочной аренды рассматриваются как Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung и указываются в налоговой декларации.
В случае регулярной и систематической сдачи квартиры налоговая может классифицировать деятельность как Gewerbe (предпринимательство), с обязательной регистрацией в Gewerbeamt, ведением бухгалтерии и уплатой Gewerbesteuer.
Также важно:
– Уплачивать Umsatzsteuer (если годовой доход превышает установленный лимит)
– Вести учёт всех расходов, связанных с обслуживанием объекта
– Получать квитанции от гостей и предоставлять их налоговой при необходимости
Преимущества инвестиций в Ferienwohnung
– Высокий доход в туристических зонах (например, Берлин, Мюнхен, побережье Балтийского моря)
– Гибкость — собственник может сам пользоваться квартирой в неактивный сезон
– Рост стоимости недвижимости — особенно в регионах с ограниченным предложением
– Возможность международной аренды через Airbnb, Booking и другие платформы
– Низкий риск долгосрочной неуплаты аренды, как это бывает при классических Mietwohnungen
Недостатки и риски
– Жёсткое регулирование — запреты, ограничения, необходимость разрешений
– Высокие операционные расходы — уборка, замена белья, страхование
– Нерегулярность доходов — зависит от сезона, конкуренции, отзывов
– Потенциальные жалобы соседей — шум, смена жильцов
– Необходимость контроля — нужно организовать заселение, выселение, уборку, реагировать на запросы гостей
Пример из практики
Собственник в Гамбурге покупает небольшую студию в центре города за 240.000 €. Он планирует сдавать её через Airbnb. Получив разрешение от города и зарегистрировав Gewerbe, он запускает краткосрочную аренду. В первый год студия приносит валовой доход 28.000 €, при операционных расходах около 8.000 € и налогах 3.500 €. Таким образом, чистый доход составляет около 16.500 € в год, что превышает возможную арендную плату при долгосрочной сдаче (примерно 9.000 € в год).
Ferienwohnung и Eigentümergemeinschaft
Если квартира находится в доме с другими Eigentümern, необходимо соблюдать правила WEG. Многие сообщества (Eigentümergemeinschaften) запрещают сдачу в краткосрочную аренду, ссылаясь на нарушение общественного порядка. Запрет может быть прописан в Teilungserklärung или принят большинством голосов на собрании собственников.
В 2019 году Федеральный суд (BGH) постановил, что такие запреты возможны, если они соответствуют уставу WEG и интересам других жильцов.
Советы русскоязычным владельцам или покупателям
– Уточняйте, разрешена ли сдача в краткосрочную аренду в вашем районе
– Не пренебрегайте разрешениями и регистрацией — штрафы могут быть очень высокими
– Не забывайте о налогах — сотрудничайте с бухгалтером
– Сравните доход от краткосрочной и долгосрочной аренды
– Рассмотрите страхование ответственности и риска убытков
– Следите за отзывами арендаторов — репутация критически важна
– Используйте надёжные платформы и автоматизированные сервисы заселения
– Подготовьте правила пользования квартирой и размещайте их внутри
