Это квартира, расположенная на самом верхнем этаже здания, как правило, непосредственно под крышей. В немецком жилищном праве и на рынке недвижимости под этим термином понимается жилая площадь, которая может иметь скошенные потолки, мансардные окна (Dachfenster), ограниченную высоту потолков в некоторых участках и особые архитектурные особенности, связанные с конструкцией крыши. Такие квартиры могут быть как частью многоквартирного дома, так и отдельной единицей недвижимости в таунхаусе или вилле.
Для русскоязычных жителей Германии, особенно тех, кто впервые сталкивается с немецким рынком недвижимости, Dachgeschosswohnung может показаться необычным или даже странным форматом жилья. Однако такие квартиры часто пользуются высоким спросом из-за уединённости, тишины и специфического уюта, а также часто имеют террасы или балконы с панорамным видом. Тем не менее, они имеют и ряд особенностей, которые нужно понимать до покупки или аренды.
Юридическое определение и технические характеристики
Dachgeschosswohnung формально считается жилым помещением, если она соответствует строительным нормативам (Bauordnung) федеральной земли. Важно, чтобы помещение имело:
– достаточную высоту потолков (в среднем минимум 2,30 м на основной части площади)
– естественное освещение и вентиляцию (через окна в крыше или фасаде)
– отопление и изоляцию, соответствующую стандартам EnEV или GEG
– звукоизоляцию от нижнего этажа
Если помещения под крышей не соответствуют этим критериям, они могут рассматриваться как Nichtwohnraum(нежилое помещение), даже если фактически используются для сна, работы или отдыха.
Также важно учитывать, что скошенные участки потолка могут не засчитываться полностью в жилую площадь по немецким правилам Wohnflächenverordnung. Участки с высотой от 1 до 2 метров учитываются наполовину, а ниже 1 метра — вообще не включаются в расчёт жилплощади. Это особенно важно при оценке стоимости аренды или покупки.
Преимущества квартиры на мансардном этаже
- Уединение и тишина
Dachgeschosswohnung — это отсутствие соседей сверху, меньше шумов, падающих предметов или шагов. Такой формат жилья часто выбирают те, кто ценит спокойствие. - Панорамный вид
Квартиры на последних этажах нередко имеют окна с видом на город, парки или реки, а также выход на террасу, что повышает их рыночную стоимость. - Доступ к крыше и возможность обустройства террасы
Во многих зданиях последних лет постройки предусмотрены эксплуатируемые крыши, которые могут быть частично приватизированы владельцем квартиры. - Уникальная планировка
Мансардные квартиры часто имеют нестандартные формы, что делает их архитектурно интересными и уютными. Здесь можно создать оригинальный интерьер, использовать встроенную мебель, подиумы и ниши. - Лучшее освещение
Большие мансардные окна и отсутствие верхних этажей дают много естественного света, особенно в утренние и дневные часы.
Недостатки Dachgeschosswohnung
- Сильный нагрев летом
Одним из главных минусов является перегрев квартиры в тёплое время года. Крыша, особенно если не утеплена или покрыта черепицей, может сильно нагреваться, и без кондиционера или качественной вентиляции находиться в помещении становится сложно. - Проблемы с теплоизоляцией
Зимой такие квартиры могут, наоборот, быть холодными и требовать дополнительных расходов на отопление, особенно если теплоизоляция выполнена по старым стандартам. - Сложности с мебелью
Из-за скошенных потолков не вся мебель поместится, а шкафы стандартных размеров могут быть непрактичны. Часто приходится заказывать мебель под индивидуальные размеры. - Отсутствие лифта
Особенно важно для пожилых людей, семей с детьми или людей с ограниченными возможностями: если дом без лифта, подниматься на верхний этаж может быть затруднительно. Это также влияет на стоимость квартиры. - Возможные протечки и конденсат
Крыша — это всегда потенциальный источник проблем. При плохой гидроизоляции возможны протечки во время сильных дождей. Кроме того, неправильная вентиляция может привести к образованию конденсата и плесени.
Финансовые аспекты и цены
На немецком рынке недвижимости Dachgeschosswohnungen обычно дешевле в аренде по сравнению с аналогичными квартирами на среднем или первом этаже — особенно если в доме нет лифта или если квартира сильно нагревается летом. Однако ситуация может меняться в зависимости от региона. В таких городах, как Мюнхен, Франкфурт, Штутгарт или Берлин, мансардные квартиры с хорошей изоляцией, видом на парк или реку и выходом на террасу могут, наоборот, стоить дороже аналогов.
Пример:
– Dachgeschosswohnung в Берлине, район Prenzlauer Berg, площадь 75 м², с террасой и лифтом — аренда 1450 € в месяц
– Dachgeschosswohnung в Дрездене, 80 м², без лифта, старая изоляция — аренда 850 € в месяц
Реконструкция и Ausbau Dachgeschoss
Во многих старых домах чердачные помещения раньше использовались как склады или вообще пустовали. Сейчас многие владельцы Immobilien — как частные лица, так и Bauunternehmen — реконструируют такие пространства и превращают их в полноценные Dachgeschosswohnungen. Это требует:
– разрешения на Ausbau от местных властей
– соблюдения норм GEG (закон об энергетической эффективности)
– установки окон, утепления, создания доступа (лестницы, лифт)
– в некоторых случаях — получения согласия других Eigentümer (если речь идёт о WEG)
Такой Ausbau может значительно повысить рыночную стоимость объекта. Например, в Берлине реконструкция чердака под Dachgeschosswohnung площадью 80 м² может стоить около 150.000–200.000 €, но при этом добавлять до 300.000 € к общей рыночной цене объекта.
Что нужно учесть при покупке или аренде Dachgeschosswohnung
– Уточняйте, была ли реконструкция помещения законной
– Проверяйте уровень теплоизоляции (Dämmung) и соответствие EnEV
– Узнайте, есть ли лифт и возможность установки его в будущем
– Попросите энергетический паспорт (Energieausweis)
– Посмотрите, как организована вентиляция
– Убедитесь, что дождевая вода не задерживается на крыше и не попадает в конструкцию
– Если квартира в Eigentümergemeinschaft — проверьте, разрешён ли Ausbau или использование крыши как террасы
Советы русскоязычным покупателям и арендаторам
– Не ориентируйтесь только на внешний вид — проверьте всё технически
– Летом обязательно проведите осмотр квартиры в жаркую погоду
– Уточните расходы на отопление и охлаждение
– Рассмотрите покупку кондиционера и жалюзи на окна
– Если квартира в собственности — проверьте право пользования крышей (Sondernutzungsrecht)
– Если дом старый — спросите, планируется ли реновация крыши
– Будьте готовы к нетипичной планировке — это и плюс, и минус
