Это денежное или иное обеспечение, которое арендатор коммерческой недвижимости передаёт арендодателю для защиты от возможных финансовых рисков. Этот залог выступает гарантом выполнения условий договора аренды и может быть востребован арендодателем в случае неоплаты аренды, нанесения ущерба помещению или других нарушений условий договора.
В отличие от частной аренды (Wohnraummiete), где размер залога строго ограничен законом (§ 551 BGB — не более трёх месячных арендных платежей без учёта коммунальных услуг), в сфере коммерческой аренды подобных ограничений нет. Стороны могут свободно согласовать размер, форму и условия возврата залога. Именно поэтому для арендаторов, особенно русскоязычных предпринимателей, которые не знакомы с особенностями рынка Германии, понимание условий коммерческого залога имеет решающее значение при подписании договора аренды.
Формы предоставления коммерческого залога
Коммерческий залог может быть предоставлен в разных формах. Самые распространённые из них:
- Денежный залог (Barkaution):
Арендатор перечисляет оговорённую сумму на счёт арендодателя. Иногда стороны договариваются о внесении суммы на отдельный залоговый счёт (Kautionskonto), открытый на имя арендатора, но с ограниченным правом распоряжения в пользу арендодателя. - Гарантия банка (Bankbürgschaft):
Арендатор предоставляет банковскую гарантию, в которой банк обязуется выплатить арендодателю сумму залога, если арендатор нарушит договор. Этот способ популярен среди арендаторов с хорошим кредитным рейтингом, поскольку не требует замораживания ликвидных средств. - Страхование залога (Kautionsversicherung):
Страховая компания предоставляет гарантию на случай неисполнения обязательств арендатора. Такой вариант позволяет арендатору не отвлекать средства из оборота, однако предполагает регулярную страховую премию. - Предметный залог:
Иногда в качестве залога используется оборудование, техника, мебель или другие материальные ценности, которые оформляются в договоре как гарантийное обеспечение.
Размер залога и его особенности
Поскольку в коммерческой аренде нет законодательных ограничений, размер залога может варьироваться от одного до шести и даже более месяцев аренды. Часто размер устанавливается индивидуально, в зависимости от:
– продолжительности аренды
– объёма помещения
– типа бизнеса
– кредитоспособности арендатора
– инвестиций со стороны арендодателя
Иногда арендодатель может потребовать более высокий залог, если, например, помещение сдаётся под ресторан, салон красоты или другой бизнес, связанный с повышенной нагрузкой на объект.
Условия возврата залога
Возврат Gewerbliche Mietkaution регулируется исключительно договором аренды. Поэтому арендатору важно тщательно изучить следующие моменты:
– В каких случаях арендодатель имеет право удержать часть или весь залог
– Какой срок установлен для возврата после окончания аренды
– Какие документы или действия нужны для получения залога обратно
Если стороны не установили конкретных сроков, то обычно действует разумный срок в 3–6 месяцев после сдачи помещения и окончательной проверки состояния объекта. Это время необходимо арендодателю для выявления возможных повреждений, несвоевременных коммунальных платежей или нарушений договора.
Налогообложение и бухгалтерский учёт
Для коммерческих арендаторов важно учитывать, как отражается залог в бухгалтерской отчётности. В большинстве случаев:
– В момент перечисления залога он не считается расходом и не уменьшает налогооблагаемую прибыль
– Если залог не возвращён в полном объёме и его часть удержана арендодателем по обоснованным причинам, тогда сумма списания может быть признана расходом
Если используется банковская гарантия или страхование залога, затраты на эти услуги можно отнести на расходы текущего периода.
Риски и защита интересов арендатора
Поскольку коммерческая аренда в Германии практически не регулируется законами в отношении залога, у арендатора меньше правовой защиты, чем у частного квартиросъёмщика. Поэтому важно:
– Всегда подписывать подробный договор аренды, в котором оговорены все условия залога
– Проверять репутацию арендодателя
– Сохранять все документы, подтверждающие передачу залога
– Уточнять, на каком счёте будет храниться залог и кто имеет к нему доступ
– По возможности — настаивать на создании отдельного Kautionskonto, открытого на имя арендатора
При возникновении споров, например, если арендодатель необоснованно отказывается возвращать залог, арендаторы могут обращаться в суд. Однако судебные процессы в Германии могут быть длительными и дорогостоящими, поэтому лучше предусмотреть все детали заранее.
Примеры из практики
- Русскоязычный предприниматель арендует помещение под кафе в Берлине. Арендодатель требует залог в размере 6 месяцев аренды, что составляет 18 000 €. Предприниматель предоставляет банковскую гарантию. После закрытия бизнеса и возврата помещения в хорошем состоянии банк возвращает гарантию, и предприниматель не теряет ни копейки.
- Другая ситуация — владелец косметологической студии внёс денежный залог 12 000 € напрямую арендодателю. После окончания аренды арендодатель заявил, что кондиционер был повреждён, и удержал 3 000 € из суммы. Арендатор оспорил это, предоставив акты технического обслуживания, и получил оставшуюся сумму через суд спустя 9 месяцев.
Что важно знать русскоязычным предпринимателям
– В коммерческой аренде нет «потолка» на залог — будьте готовы к высоким суммам
– Залог — это не аванс, не часть аренды, и он не списывается
– Чаще всего вы не сможете покрыть залогом первую аренду — это независимая сумма
– Требуйте письменное подтверждение условий хранения и возврата залога
– В идеале — добивайтесь использования отдельного залогового счёта
– Если вносите залог наличными или переводом — получайте письменную квитанцию
– Знайте, что при банкротстве арендодателя залог может быть утерян, если не защищён надёжно
– Изучите возможность использовать банковскую гарантию или страховку — это может быть выгоднее, чем заморозка средств
