При совершении сделок с недвижимостью в Германии покупатель и продавец сталкиваются с необходимостью безопасной передачи крупных сумм денег. Два основных способа расчёта — прямой банковский перевод продавцу (Direktzahlung) и использование нотариального эскроу-счёта (Notaranderkonto) — существенно отличаются по степени надёжности, стоимости и порядку действий. Выбор между ними зависит от размера сделки, доверия сторон, участия банка-кредитора и юридических нюансов.
Вариант Direktzahlung предполагает, что покупатель переводит всю сумму или её часть напрямую на счёт продавца сразу после подписания нотариального акта купли-продажи или в установленный договором срок. Для продавца это самый простой способ получить деньги без лишних посредников и задержек. Комиссии за такой перевод минимальны — стандартные банковские тарифы SEPA-перевода. Однако покупатель берёт на себя все риски: если продавец не снимет зарегистрированные ранее обременения (Grundschuld), не передаст ключи или не направит документы в земельную книгу (Grundbuchamt), вернуть деньги будет юридически сложно. В случае спора придётся обращаться в суд, и пока судебное решение не вступит в силу, банк, если речь идёт об ипотеке, может отказать в окончательном перечислении кредита.
Прямой перевод уместен при небольших сделках (например, стоимость до 50 000 €), когда сумма не критична или стороны хорошо знакомы. Его применяют в передаче доли квартиры между родственниками, при покупке дачи или гаража, когда объект уже не обременён залогом и все формальности сняты до Beurkundung. Продавец в договоре может обязаться предоставить подтверждения о снятии всех обременений до поступления денег, однако доверие здесь играет решающую роль.
Во многих стандартных ипотечных сделках банки требуют использования Notaranderkonto. Это специальный эскроу-счёт, открываемый нотариусом в банке. Покупатель переводит на него полную сумму, и нотариус блокирует эти деньги до наступления определённых условий: регистрации покупателя в земельной книге, получения справки об отсутствии налоговой задолженности (Unbedenklichkeitsbescheinigung) и снятия всех обременений. Только после подтверждения выполнения этих условий нотариус перечисляет средства продавцу, удерживая при этом предусмотренные договором комиссионные за риелторские услуги, нотариальные расходы и налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer).
Использование эскроу-счёта гарантирует максимальную защиту покупателя. Он не рискует потерять крупную сумму при малейших нарушениях со стороны продавца. Продавец, в свою очередь, уверен, что деньги уже перечислены и находятся под контролем нотариуса, поэтому он более мотивирован оперативно выполнить свои обязательства. Нотариус выступает беспристрастным арбитром, координирует выполнение всех условий и обеспечивает юридическую чистоту сделки.
Минусы Notaranderkonto заключаются в дополнительных расходах. За обслуживание эскроу-счёта нотариус взимает комиссию, обычно в размере 0,1–0,2 % от суммы сделки. Банк может добавить свои сборы за открытие и ведение счёта. Кроме того, окончательный расчёт с продавцом может задержаться на несколько дней или даже недель, поскольку нотариусу требуется время на проверку документов и получение всех необходимых подтверждений от сторон и государственных органов.
При выборе между двумя способами оплаты стоит учитывать требования кредитора. Если покупатель оформляет ипотеку (Immobiliendarlehen), банк направит средства на эскроу-счёт, поскольку только так можно гарантировать, что залоговое обременение (Grundschuld) будет правильно зарегистрировано и погашено. В отсутствие эскроу-счёта кредитор может потребовать, чтобы часть суммы оставалась в его распоряжении до снятия обременения.
Когда прямой перевод может оказаться рискованным:
- Продавец обещает снять ипотеку, но не направляет документы в Grundbuchamt.
- Продавец задерживает подачу Unbedenklichkeitsbescheinigung из Finanzamt.
- В договоре нет механизма удержания части суммы до регистрации покупателя.
Во всех этих ситуациях покупатель, перечисливший деньги напрямую, остаётся без заёмных средств и без прав на объект.
Когда эскроу-счёт необязателен:
- При продаже недвижимости без обременений, полностью оплаченной продавцом.
- При сделках родственников или между компаниями с доверительной долгосрочной историей.
- При покупке земельных участков с невысокой стоимостью, не требующих кредитного финансирования.
Как организовать эскроу-счёт:
- На Beurkundung (нотаризации) нотариус оформляет акт открытия escrow-счёта и указывает реквизиты банковского счёта в акте.
- Покупатель переводит полную сумму или первую часть (в соответствии с договором) на указанный счёт и сообщает нотариусу факт зачисления.
- Нотариус проверяет наличие средств и продолжает процедуру: получает справки из Finanzamt, снимает обременения через Grundbuchamt.
- После выполнения всех условий нотариус распределяет средства: переводит основную сумму продавцу, удерживает Grunderwerbsteuer и свои гонорары, а остальное направляет на счёт покупателя или на погашение кредита.
Практическая рекомендация для русскоязычных участников:
- Если сумма сделки превышает 200 000 €, всегда настаивайте на эскроу-счёте: риски слишком высоки.
- Заранее уточните у нотариуса размер комиссии за Notaranderkonto и банковские сборы.
- В договоре купли-продажи фиксируйте, какой способ расчёта выбран, чтобы избежать разночтений.
- При прямом переводе требуйте у продавца подтверждения снятия обременений до перечисления денег и приложите это условие к договору.
Заключение
Выбор между Direktzahlung и Notaranderkonto — это баланс простоты, скорости и финансовых рисков. Прямой перевод экономит время и деньги при небольших сделках или между доверенными сторонами, но он не даёт надёжной защиты покупателю при крупных объектах и участии банка. Нотариальный эскроу-счёт обеспечивает максимальную безопасность и юридическую чистоту, но увеличивает общие расходы и затягивает сроки расчётов. Для сделок с ипотекой и стоимостью свыше 200 000 € предпочтителен Notaranderkonto; в остальных же случаях обе стороны сами решают, какой способ им выгоднее, учитывая доверие, бюджет и срочность завершения сделки.
