Ключевой термин в немецком строительном и градостроительном праве, определяющий совокупную площадь всех этажей здания по внешним контурам его ограждающих конструкций. Для девелоперов, архитекторов, инвесторов и собственников, особенно для русскоязычных жителей Германии, точное понимание BGF важно при проектировании, расчёте плотности застройки и согласовании с требованиями Bebauungsplan и Baugesetzbuch.
- Определение и назначение BGF
Bruttogrundfläche включает в себя:
- Площади всех этажей, включая подвальные и чердачные помещения, рассчитанные по внешнему периметру стен.
- Площади балконов, террас и лоджий (в зависимости от местных норм могут учитываться полностью или в долях).
- Площади технических помещений (технический этаж, машинные отделения лифта).
- Площади карнизов и консольных выносных конструкций, выходящих за фасад (принимаются по наружным границам).
BGF не включает:
- Открытые площадки без ограждений (кроме балконов, лоджий и террас, если их учитывают отдельно).
- Площади проёмов внутри здания (атриумы, холлы без перекрытия).
- Площади технических лестниц на кровле, если они не частью постоянного помещения.
Значение BGF:
- Градостроительные расчёты: плотность застройки (GFZ — Geschossflächenzahl) определяется как отношение суммарной площади всех этажей (BGF) к площади участка (Grundstücksfläche).
- Строительное разрешение: при подаче Bauvoranfrage и получении Baugenehmigung органы проверяют, чтобы фактическая BGF не превышала допустимый коэффициент GFZ, прописанный в Bebauungsplan.
- Архитектурное проектирование: при создании концепции здания архитекторы рассчитывают BGF для оптимального распределения жилой, коммерческой и технической площади.
- Оценка стоимости: инвесторы и банки, рассматривая возможность финансирования строительства или покупки, анализируют BGF для расчёта стоимости за квадратный метр Bruttogrundfläche (€/m² BGF), особенно в коммерческих проектах.
- Нормативное регулирование
- Baugesetzbuch (BauGB): общий федеральный закон, определяющий принципы планирования и строительства. В нём описаны ключевые термины и ссылки на отраслевые постановления.
- Landesbauordnung (LBO)каждой федеральной земли: устанавливает более детальные правила измерения и учёта BGF. Например, в Баварии клю́чевой документ — BayBO, в Берлине — BauO Bln.
- DIN 277: немецкий стандарт, регулирующий методы расчёта площадей зданий. В нём подробно описаны группы площадей (A, B, C) и методика высчитывания Brutto- и Nettogrundflächen.
- Bebauungsplanмуниципалитета: определяет конкретные значения GFZ, GRZ и высотные ограничения, к которым привязан расчёт BGF.
- Расчёт Bruttogrundfläche
3.1 Сбор исходных данных
- Чертёж поэтажного плана с указанием наружных контуров.
- Толщина наружных стен и выступающих элементов.
3.2 Методика по DIN 277
- Определение границ здания: по наружному контуру ограждающих конструкций.
- Разделение здания на зоны: жилая, общественная, вспомогательная и техническая.
- Подсчёт площадей каждого этажа: умножение длины периметра на условную ширину стен (с учётом выступов).
- Учёт балконов, террас: полное или частичное включение (обычно 50 %).
3.3 Пример расчёта
Для четырёхэтажного жилого дома с площадью участка 1 000 м², где каждый этаж по внешнему периметру имеет BGF 250 м²:
- BGF суммарно = 4 × 250 м² = 1 000 м².
- GFZ = BGF / Grundstücksfläche = 1 000 / 1 000 = 1,0.
При включении балконов общей площадью 100 м² (учитываются 50 %): добавляется 50 м², итого BGF = 1 050 м², GFZ = 1,05.
- Практические аспекты
4.1 Проектирование
Архитектор должен согласовать с застройщиком желаемый GFZ и спроектировать этажи так, чтобы суммарная BGF соответствовала нормативам. В проектах часто переходят на комбинированную застройку — жилые и коммерческие зоны, что требует точного подсчёта.
4.2 Согласование с муниципалитетом
При подаче Bauvoranfrage муниципальные органы проверяют соответствие предполагаемой BGF местному Bebauungsplan. Превышение GFZ может быть причиной отказа или требования корректировок.
4.3 Учет при оценке
В кредитовании застройки банки запрашивают расчёт BGF, чтобы установить соотношение стоимости строительства к Bruttofläche. Это влияет на решение о финансировании: проекты с высокой BGF на ограниченном участке считаются более рискованными.
- Сравнение с Nettogrundfläche
В отличие от Bruttogrundfläche, Nettogrundfläche (NGF) учитывает только полезную площадь помещений внутри ограждающих конструкций, без стен, лестничных клеток, технических коридоров и т. д. NGFиспользуется для оценки коммерческой или жилой площади, сдаваемой в аренду.
Переход от BGF к NGF:
- Снижение площади обычно на 15–25 %, в зависимости от типа и конструкции здания.
- NGF применяется для расчёта стоимости аренды (€/m² NF) и показателяFlächenproduktivität (доход на квадратный метр полезной площади).
- Значение для русскоязычных инвесторов и собственников
- Правильное планированиеучастка: понимание BGF помогает оценить возможность застройки, оптимизировать этажность и функциональное распределение.
- Избежание штрафов: превышение GFZ ведёт к штрафным санкциям и требованию переделок.
- Экономическое моделирование: расчёт Bruttogrundfläche лежит в основе бизнес-плана проекта — доходы от продажи или аренды рассчитываются исходя из €/m² BGF.
- Прозрачность переговоров: при обсуждении с управляющими органами или инвесторами важно оперировать точными цифрами BGF и GFZ, чтобы избежать недоразумений.
Заключение
Bruttogrundfläche — фундаментальное понятие в строительном праве и инвестиционном анализе недвижимости в Германии. Точная методика расчёта по стандартам DIN 277 и учёт требований Bebauungsplan позволяют застройщикам и инвесторам проектировать здания с оптимальным использованием участка и соответствием нормативам. Русскоязычным специалистам следует уделять особое внимание BGF на этапах проектирования, согласования и оценки проектов, чтобы избежать правовых и финансовых рисков.
