Это графическое изображение горизонтального сечения жилого или коммерческого помещения на определённой высоте (обычно 1,3 м от уровня пола), отражающее расположение стен, дверей, окон, сантехнических приборов, перегородок, а также функциональное зонирование внутри квартиры или дома. В контексте немецкого рынка недвижимости Grundriss играет ключевую роль: от него зависят понимание пространственного решения объекта, расчёт жилой площади (Wohnfläche), оценка транспортных потоков внутри, а также планирование интерьера и мебели. Для русскоязычных участников рынка Германии знание особенностей немецких стандартов обмерных планов позволяет корректно воспринять Exposé, сравнить несколько вариантов жилья и избежать ошибок при переговорах и выборе недвижимости.
1. Правовые и нормативные основы
- DIN 277
Международный стандарт, регламентирующий методы измерения и классификации площадей зданий. Согласно DIN 277, площадь помещений делится на:- A1 – Hauptnutzfläche (жилая и рабочая площадь)
- A2 – Verkehrsfläche (коридоры, лестницы, холлы)
- A3 – Technische Nutzfläche (технические помещения)
- A4 – Betriebsfläche (склады, подвал)
- WoFlV (Wohnflächenverordnung)
Немецкий норматив, уточняющий способы расчёта жилой площади квартир. При обмере Grundriss используется для определения:- Балконов и лоджий (с коэффициентом 0,25–0,5 к площади)
- Чердаков и мансард (высота помещения ≥ 2 м учитывается в полной мере)
- Кладовых на чердаке и в подвале (может не учитываться)
- Landesbauordnung (LBO)
Определяет минимальные требования к помещениям: размеры коридоров, дверных проёмов, высоту потолков (обычно не менее 2,4 м), а также указания по пожарным проходам и эвакуационным путям.
2. Элементы Grundriss
- Контур стен
- Сплошные толстые линии — несущие стены (Stützmauerwerk или Stahlbetondecken)
- Тонкие линии — ненесущие перегородки (Rigips, Leichtbauwände)
- Дверные и оконные проёмы
- Отмечаются стрелками направления открывания дверей и типом (Einzelblatt, Doppeltür)
- Окна показываются как разрывы в стене с обозначением размера и высоты подоконника (Brüstungshöhe)
- Сантехническое оборудование
- Умывальники (Waschbecken), унитазы (WC), душевые кабины (Dusche), ванны (Badewanne) — условными символами или аббревиатурами
- Места установки стиральной машины, бойлера, кухонного моечного гарнитура
- Функциональное зонирование
- Жилая зона (Wohnraum)
- Кухня (Küche) и столовая (Essbereich)
- Спальни (Schlafzimmer) и детские комнаты (Kinderzimmer)
- Рабочая зона или кабинет (Arbeitszimmer)
- Санузлы (Badezimmer, WC)
- Коридоры (Flur) и прихожие (Diele)
- Балконы (Balkon) и лоджии (Loggia)
- Меблировка
- Предварительно на чертеже могут быть нанесены рекомендованные зоны размещения мебели: кровати, гардеробы, диваны, столы и стулья. Это помогает визуализировать жилой потенциал.
- Инженерные и технологические участки
- Шахты вентиляции и канализации (Steigleitungen)
- Электрические щиты (Verteilerkasten)
- Отопительные приборы (Heizkörper) с указанием типа и мощности
3. Виды обмерных планов
- Bestandsplan
Существующий план здания, отражающий актуальное состояние. Используется для реконструкций, перепланировок и при продаже «как есть». - Entwurfsplan
Проектный план, показывающий предложенные изменения: перенос стен, добавление или удаление помещений, изменение функционального назначения. - Ausführungsplan
Рабочий чертёж, предназначенный для строителей, включающий конкретные размеры, материалы и технические детали. - Visualisierung (3D-Grundriss)
В современных Exposé часто предлагают 3D-визуализации плана — объёмное изображение, позволяющее покупателю лучше понять пространство.
4. Роль Grundriss при покупке/аренде
- Сравнение объектов
- Анализ плотности застройки, пропорций жилых и нежилых зон
- Оценка удобства передвижения, наличия «мёртвых» зон (несколько одинаково узких коридоров)
- Сравнение площади и конфигурации под аналогичную меблировку
- Оценка стоимости
- Цена за квадратный метр Wohnfläche рассчитывается исходя из данных Grundriss
- Более рациональная планировка увеличивает ликвидность и может давать премию на рынке до 5–10 %
- Планирование интерьера
- Размещение кухни-гостиной для открытой планировки (Open Space)
- Организация зон хранения и кладовых (Abstellraum)
- Проектирование встроенной мебели и гардеробных ниш
- Юридические аспекты
- Любые изменения в Grundriss при аренде требуют допсоглашения к Mietvertrag
- При покупателе Neubau Grundriss считается обязательным приложением к Kaufvertrag, и отклонения от него требуют корректировки Beurkundung
5. Ошибки в интерпретации Grundriss и как их избежать
- Игнорирование толщины стен
При покупке малогабаритной квартиры реальная площадь полезного пространства может быть меньше, чем указано, если не учесть толщину несущих стен (до 0,5 м). - Непроверенные высоты потолков
В старых Altbau возможны вытянутые коридоры и потолки более 3 м, что влияет на объём помещения и комфорт высоты (проверяйте Grenzwerte LBO). - Ошибки в учёте лоджий и балконов
Балкон 5 м² может считаться 1,25 м² (25 %) в Wohnfläche, что важно учитывать при сравнении цены за «квадрат». - Недостаток информации о коммуникациях
Если на Grundriss отсутствуют шахты и стояки, при реконструкции возможны дополнительные затраты на прокладку труб и изменение трасс. - Отсутствие указаний по шумоизоляции
Не все планы содержат отличаются ли бетонные перекрытия уровнем звукоизоляции — это отдельный параметр, влияющий на комфорт.
6. Практические советы для русскоязычных покупателей и арендаторов
- Запрашивайте актуальный Bestandsplan
Убедитесь, что план не устарел и отражает текущую конфигурацию без «самовольных» пристроек или перепланировок. - Сверяйте план с реальным объёмом
При осмотре снимайте собственные замеры и сравнивайте с указанными на Grundriss; небольшие отклонения для Neubaustandard — до 3 %. - Проверяйте WoFlV-калькуляцию
Требуйте у продавца или арендодателя расчёт по Wohnflächenverordnung, чтобы исключить разногласия в площади. - Уточняйте возможности перепланировки
Если Grundriss не устраивает, выясните в Bauamt, какие изменения допустимы по Landesbauordnung и Bebauungsplan. - Изучайте 3D-Grundriss
Визуализация помогает понять объём пространства, особенно если вы не привыкли читать плоские чертежи. - Обращайтесь к специалистам
При серьезных ремонтах или объединении помещений привлекайте архитекторов и землеустроителей для подготовки Entwurfsplan и Ausführungsplan.
7. Заключение
Grundriss — основа любого анализа недвижимости: от первых ознакомительных шагов в Exposé до окончательного проектирования интерьера и перепланировок. Для русскоязычных жителей Германии важно:
- Изучать планы с учётом немецких стандартов измерения (DIN 277 и WoFlV).
- Сверять данные плана с реальными замерами при осмотре.
- Понимать, как планировка влияет на цену, комфорт и юридические аспекты сделки.
- Использовать современные визуальные инструменты (3D) для лучшего представления пространства.
- Обращаться к профессионалам при необходимости изменений.
Только внимательное и профессиональное отношение к Grundriss обеспечивает полную картину объекта, помогает избежать скрытых затрат и выбрать идеальное жильё или коммерческое помещение в Германии.
