Предварительная запись в земельную книгу – Auflassungsvormerkung

Auflassungsvormerkung — предварительная запись в земельную книгу, защищающая покупателя недвижимости: с момента внесения такой отметки в Grundbuch покупатель получает приоритетное право на последующую запись в качестве собственника и продавцу запрещается совершать действия, которые могли бы помешать передаче права собственности.

1. Юридическая сущность и назначение
   Auflassungsvormerkung не передаёт право собственности и не даёт реального владения, это регистрационная мера обеспечения обязательственного требования покупателя на передачу недвижимости.
   Её основная цель — закрепить в публичных реестрах ожидание покупателя после подписания нотариального договора купли-продажи и предотвратить повторную продажу или обременение объекта третьими лицами до окончательной передачи права.

2. Когда требуется Vormerkung
   Vormerkung обычно вносится после подписания нотариального Kaufvertrag, если момент перехода права собственности откладывается — например, до полной оплаты Kaufpreis, до устранения существующих обременений или до согласования условий кредитования.
   Она особенно актуальна при сделках с ипотечным кредитом, при международных переводах платежей и при передаче объектов с комплексными правовыми ситуациями.

3. Процедура внесения Vormerkung
   Нотариус, удостоверивший договор купли-продажи, направляет в Grundbuchamt заявление о внесении Auflassungsvormerkung.
   Grundbuchamt проверяет документы, существующие записи и формальные требования, после чего вносит отметку в Abteilung II земельной книги; с этого момента Vormerkungsinhaber получает публично зафиксированную защиту.

4. Практический эффект для покупателя
   После записи Vormerkung покупатель защищён от законной повторной продажи того же объекта третьему лицу и от создания новых обременений, которые сделали бы исполнение договора невозможным.
   Если продавец всё же совершит спорную сделку, покупатель может требовать в суде аннулирования действий продавца или возмещения убытков, а также оперативно добиваться временной судебной защиты.

5. Ограничения и риски Vormerkung
   Vormerkung защищает лишь при условии существования действительного обязательства на передачу права; если Kaufvertrag признают недействительным, Vormerkung утрачивает основание и может быть удалена.
   Также Vormerkung не обязательно исключает все риски: скрытые предыдущие обременения или юридические споры о праве собственности требуют дополнительной проверки перед подписанием договора.

6. Взаимодействие с ипотекой и залогами
   При ипотечном финансировании банк обычно требует координации с нотариусом: запись Vormerkung должна сочетаться с порядком внесения Grundschuld и прочих гарантий.
   Это означает, что надо заранее согласовать, в каком порядке будут подаваться заявления в Grundbuchamt и кто будет иметь приоритетные права — покупатель с Vormerkung или кредитор с Grundschuld, чтобы права банка и права покупателя не конфликтовали.

7. Практические рекомендации покупателю
   Перед подписанием договора требуйте у нотариуса и агента выписки из земельной книги и убедитесь, что в Abteilung II отсутствуют нежелательные обременения.
   Просите нотариуса сразу подать заявление на Eintragung Auflassungsvormerkung после подписания Kaufvertrag; это стандартная и важная защита покупателя в Германии.

8. Практические рекомендации продавцу
   Если вы продаёте, заранее обсудите с покупателем и банком порядок снятия Vormerkung при выполнении условий договора и включите понятные условия в Kaufvertrag.
   Не предпринимайте самостоятельных действий по распоряжению объектом после записи Vormerkung без согласия покупателя и нотариуса, иначе вы рискуете вызвать юридические споры.

9. Роль нотариуса и порядок координации
   Нотариус организует подачу документов в Grundbuchamt и координирует взаимодействие с банком и сторонами сделки; его задача — обеспечить, чтобы запись Vormerkung была внесена корректно и вовремя.
   При сложных сделках нотариус также помогает формулировать условия о порядке снятия записи и о гарантиях покупателя до полной оплаты и передачи прав.

10. Что проверяет банк и как это влияет на кредит
    Банк анализирует наличие Vormerkung при оценке залога и определяет Beleihungswert объекта с учётом обременения: зарегистрированная Vormerkung снижает ликвидность и может уменьшить сумму кредита.
    Поэтому перед подписанием кредитной документации согласуйте с банком, в каком порядке будут вноситься Grundschuld и Vormerkung, и какие документы нужны для обеспечения права банка без ущемления интересов покупателя.

11. Примеры типичных проблем и их решения
    Проблема: продавец пытается продать объект повторно после подписания договора, но до внесения Vormerkung.
    Решение: немедленно обратиться к нотариусу и потребовать подачи заявления на Vormerkung; при необходимости просить суд о временной мере защиты.

Проблема: Vormerkung внесена, но в Grundbuch обнаружены старые незарегистрированные обременения.
Решение: требовать от продавца устранения обременений или согласовать снижение цены; при невозможности устранения — отказаться от сделки.

12. Снятие Vormerkung и завершение передачи права
    Vormerkung снимается автоматически после успешной Auflassung и последующей Eintragung нового собственника в Abteilung I Grundbuch.
    Также запись может быть удалена по взаимному согласию сторон нотариальным актом или по судебному решению в случае признания оснований Vormerkung недействительными.

13. Чек-лист действий для безопасной сделки

• Запросите актуальный Grundbuchauszug и проверьте Abteilung II на наличие Vormerkungen и других обременений.

• Подпишите нотариально удостоверённый Kaufvertrag и потребуйте от нотариуса подачи заявления на Eintragung Auflassungsvormerkung.

• Согласуйте с банком порядок внесения Grundschuld и Vormerkung, чтобы права кредитора и покупателя не конфликтовали.

• Убедитесь, что все условия оплаты и снятия обременений прописаны ясно и выполнимо.

• При возникновении попыток третьих лиц вступить в сделку уведомляйте нотариуса и при необходимости обращайтесь в суд за срочной защитой.

14. Региональные особенности и практика
    В больших городах, таких как Берлин, Мюнхен или Гамбург, Vormerkung является стандартной практикой при покупке квартир и участков и особенно важна при сделках с ипотекой.
    В земельных администрациях разный процессинг документов и сроки внесения записи, поэтому учитывайте местные особенности Grundbuchamts и заранее обсуждайте временные рамки у нотариуса.

15. Заключение
    Auflassungsvormerkung — ключевой инструмент защиты покупателя на немецком рынке недвижимости; её своевременная запись в Grundbuch предотвращает утрату прав покупателя в период между подписанием договора и окончательной передачей собственности.
    Для безопасной сделки покупатель, продавец, банк и нотариус должны заранее согласовать порядок внесения записей, чётко прописать условия выполнения обязательств и оперативно реагировать на любые попытки третьих лиц вмешаться в сделку.