Принудительная продажа с разделом, или Teilungsversteigerung, — это особый вид судебной процедуры в Германии, при которой объект недвижимости продаётся через публичный аукцион по решению суда в целях раздела общей собственности между несколькими совладельцами. В отличие от классической принудительной продажи (Zwangsversteigerung), связанной с долгами, Teilungsversteigerung инициируется не кредитором, а одним из совладельцев, если между собственниками отсутствует согласие по поводу дальнейшей судьбы объекта. Для русскоязычных владельцев долей в недвижимости в Германии понимание этой процедуры особенно важно, поскольку она позволяет принудительно прекратить общую собственность даже без согласия других участников.
Teilungsversteigerung регулируется Законом о принудительном исполнении (Zwangsversteigerungsgesetz — ZVG), а именно его положениями о разделе по инициативе участника общей долевой собственности (§ 180 ff. ZVG). Поводом для начала такой процедуры является невозможность достичь согласия между совладельцами по вопросам эксплуатации, продажи, сдачи в аренду, реконструкции или наследования объекта. Это особенно часто происходит при разводах, спорах между наследниками или разногласиях между инвесторами, владеющими объектом совместно.
Право на инициацию Teilungsversteigerung имеет любой совладелец, независимо от размера его доли. Например, даже если лицо владеет лишь одной десятой частью дома, оно может подать заявление в районный суд (Amtsgericht) и потребовать продажи объекта на аукционе. Такое право нельзя ограничить в договоре или отказаться от него заранее — суды признают такие условия недействительными. Единственный способ избежать процедуры — достижение добровольного соглашения между сторонами.
Процесс Teilungsversteigerung начинается с подачи заявления и предоставления выписки из реестра собственности (Grundbuch), подтверждающей право заявителя на долю. Суд проверяет формальные требования и назначает экспертизу объекта — Verkehrswertgutachten. Она оценивает рыночную стоимость объекта, технические характеристики, состояние, наличие обременений и арендаторов. Полученные данные используются для установления начальной цены (Mindestgebot) и опубликования условий аукциона.
Как и при обычной принудительной продаже, объявление о Teilungsversteigerung размещается в официальных источниках — судебных публикациях, на портале zvg-portal.de и в Amtsgericht. Все заинтересованные лица, включая самих совладельцев, могут участвовать в торгах. При этом часто один из совладельцев стремится выкупить объект, чтобы получить его полностью в собственность. Такой подход особенно распространён в случаях, когда в объекте проживает сам заявитель или его родственники.
Процедура торгов аналогична обычной Zwangsversteigerung: участники делают ставки, победителем становится предложивший наивысшую цену, суд выносит решение о Zuschlag, после чего происходит юридическая передача прав собственности. Полученные от продажи средства перечисляются на депозитный счёт суда и впоследствии распределяются между совладельцами пропорционально их долям. Если объект был обременён ипотекой или другими долговыми обязательствами, они погашаются в первую очередь из вырученной суммы.
Teilungsversteigerung часто сопровождается эмоциональными конфликтами между совладельцами, особенно если один из них против продажи или проживает в объекте. Закон допускает возможность подачи заявлений о приостановлении процедуры (Einstweilige Einstellung), если продажа может привести к чрезмерному ущербу одной из сторон. Однако такие меры применяются только в исключительных случаях — например, если один из совладельцев тяжело болен или объект является единственным местом жительства семьи с детьми.
В практическом смысле Teilungsversteigerung — это не только юридический инструмент, но и способ давления: угроза принудительной продажи может заставить другую сторону пойти на компромисс или согласиться на выкуп доли. При этом важно помнить, что сам процесс может занять от 6 до 12 месяцев, сопровождаться судебными расходами и не всегда приводит к выгодной продаже, особенно если потенциальные покупатели опасаются конфликтов с бывшими совладельцами.
В крупных городах, таких как Берлин, Мюнхен и Франкфурт, Teilungsversteigerung часто используется в спорах между сособственниками многоквартирных домов или земельных участков, переданных по наследству. Например, в Берлине в районах Pankow, Wedding или Neukölln регулярно проходят аукционы по разделу собственности между родственниками или бывшими партнёрами. В Мюнхене подобные дела часто касаются старого жилого фонда в районах Schwabing или Sendling, где доли передаются по наследству без последующего согласования по использованию объекта.
Для русскоязычных участников рынка Teilungsversteigerung может быть как шансом освободиться от неустранимых споров, так и угрозой утраты недвижимости по невыгодной цене. Поэтому в случае получения уведомления о начале такой процедуры рекомендуется немедленно обратиться к адвокату, специализирующемуся на вещном праве и ZVG. Возможна подача ходатайства о приостановке процесса, согласование мирового соглашения или выкуп доли до начала аукциона.
Особое внимание следует уделить объектам с обременениями: если имущество сдаётся в аренду, а арендный договор зарегистрирован, новый собственник обязан его соблюдать. Также могут сохраняться сервитуты, обязательства по земельному налогу или невыгодные коммунальные договоры. Перед участием в торгах необходимо тщательно изучить выписку из Grundbuch, Gutachten и юридические обстоятельства дела.
Таким образом, принудительная продажа с разделом — это мощный, но часто конфликтный механизм принудительного прекращения общей собственности. Он даёт каждому совладельцу возможность защитить свои имущественные интересы, но при этом требует аккуратного обращения, правовой подготовки и стратегического мышления. Участие в Teilungsversteigerung — как инициатором, так и покупателем — возможно только при чётком понимании своих прав, обязанностей и последствий процедуры.
