Стандартная (налоговая) стоимость объекта – Einheitswert

Einheitswert — это стандартная налоговая стоимость объекта недвижимости в Германии, которая устанавливается налоговыми органами в рамках специальной оценки. В отличие от рыночной цены, которая зависит от спроса, предложения и экономических факторов, стандартная налоговая стоимость используется исключительно для расчёта налогов и сборов. Он представляет собой административно определённую величину, которая зачастую значительно ниже реальной рыночной стоимости.

Основная цель — создать единый ориентир для налогообложения, чтобы налоговые ставки были справедливыми и унифицированными по всей стране.

Исторический контекст

Система Einheitswert уходит корнями в середину XX века. В Германии налогообложение недвижимости было необходимо стандартизировать, так как рыночные цены на жильё значительно различались в зависимости от региона. Например, квартира в Мюнхене стоила в несколько раз дороже аналогичной в Бранденбурге, однако налоговая система требовала объективной базы для расчёта налогов.

В 1964 году был проведён последний масштабный пересчёт стандартной налоговой стоимости для земельных участков в западной части Германии, а в 1935 году — для земель в Восточной Германии. С тех пор эти значения фактически устарели, и именно поэтому единица сегодня во многих случаях значительно ниже актуальной рыночной стоимости.

Применение

используется для:

1. Расчёта налога на имущество (Grundsteuer). Налоговая база формируется исходя из стандартной налоговой стоимость, умноженного на определённый коэффициент (Steuermesszahl).

2. Расчёта налога на наследство и дарение. При передаче недвижимости по наследству или дарению служит ориентиром для налоговой нагрузки.

3. Определения некоторых сборов и пошлин. В отдельных случаях единица может быть учтён при расчёте госпошлин, связанных с имуществом.

Отличие от рыночной стоимости

Стандартная налоговая стоимость не отражает реальной стоимости объекта. Рыночная цена может быть выше в 5–10 раз, особенно в крупных городах Германии, где спрос на недвижимость очень высок. Например:

• Дом в Берлине с рыночной стоимостью 800 000 евро может иметь Einheitswert всего 100 000 евро.

• Квартира в Мюнхене стоимостью 500 000 евро — около 80 000 евро.

Эта разница объясняется тем, что оценка давно не обновлялась и не учитывает современные тенденции рынка.

Проблемы и необходимость реформы

Система подвергается критике уже десятилетиями. Основные претензии:

• Несправедливость. Владельцы дорогой недвижимости платят относительно низкий налог, потому что единица значительно занижена.

• Отсутствие актуальности. Данные не пересчитывались более 50 лет.

• Региональные дисбалансы. В дорогих городах налоговое бремя непропорционально низкое, а в дешёвых регионах — наоборот, выше по отношению к рыночной стоимости.

В 2018 году Конституционный суд Германии признал систему неконституционной и обязал законодателя провести реформу.

Реформа Grundsteuer и переход на новую систему

С 2025 года в Германии вводится новая система расчёта Grundsteuer, которая заменит устаревший Einheitswert. Теперь налоговая база будет формироваться на основе актуальных данных о недвижимости: площади, возрасте здания, рыночных показателях.

Однако на сегодняшний день стандартная налоговая стоимость всё ещё действует и используется налоговыми органами.

Как рассчитывается

Процедура определения стандартной налоговой стоимости достаточно формализована. Налоговые органы применяют специальные методики, утверждённые в налоговом законодательстве. Основные параметры:

1. Тип объекта недвижимости. Земельный участок, жилой дом, квартира или коммерческое помещение оцениваются по разным схемам.

2. Размер и площадь. Чем больше объект, тем выше стандартная налоговая стоимость.

3. Местоположение. В зависимости от кадастрового района применяются разные коэффициенты.

4. Состояние объекта. Год постройки и качество здания учитываются при расчёте, но очень условно.

Например, для земельных участков применяется так называемый Bodenwert (стоимость земли), а для зданий — стандартные нормативы, которые были актуальны в 1964 году (для Западной Германии).

Пример расчёта

Предположим, квартира в Гамбурге имеет площадь 80 м². Рыночная цена — около 400 000 евро.

• По методике 1964 года аналогичные квартиры оценивались в 60 000 евро.

• Этот показатель умножается на Steuermesszahl (налоговый коэффициент), который зависит от категории объекта.

• В результате стандартная налоговая стоимость составит, например, 55 000 евро.

Для налогообложения это означает, что владелец квартиры будет платить налог, исходя из суммы, которая в реальности в 7–8 раз ниже её рыночной стоимости.

При наследовании и дарении

При наследовании недвижимости стандартная налоговая стоимость играет ключевую роль. Немецкое налоговое законодательство предусматривает налог на наследство (Erbschaftsteuer), величина которого напрямую связана со стоимостью объекта.

Если оценка базируется на Einheitswert, наследник часто получает существенную выгоду: налоговая нагрузка ниже, чем если бы расчет производился по рыночной стоимости.

Пример:

• Дом в Дюссельдорфе стоит 1 000 000 евро по рыночным меркам.

• Einheitswert по документам — 150 000 евро.

• Если дом передаётся по наследству, налог начисляется именно с 150 000 евро, что значительно облегчает финансовое бремя для наследника.

Значение для владельцев недвижимости

Даже несмотря на то, что система устарела, Einheitswert продолжает использоваться до вступления новой реформы. Владельцам недвижимости важно знать его величину, потому что:

1. От него напрямую зависит налог на имущество.

2. Он может сыграть важную роль при передаче квартиры детям или родственникам.

3. В ряде случаев кредитные учреждения также запрашивают справку об Einheitswert, чтобы иметь представление о минимальной налоговой стоимости объекта.

Различия между землями Германии

Хотя Einheitswert — федеральное понятие, на практике каждое федеральное государство (Bundesland) применяет свои коэффициенты для Grundsteuer. Это приводит к тому, что налоговая нагрузка различается:

• В Баварии ставка Grundsteuer ниже, чем в Берлине.

• В Берлине при высокой плотности населения и дорогой земле даже при низком Einheitswert налоговая ставка в процентном соотношении может быть выше.

Будущее: Einheitswert и реформа Grundsteuer

С 2025 года Einheitswert перестанет играть роль в налоговом расчёте. Вместо него будет действовать новая модель оценки, учитывающая:

• площадь объекта,

• фактический вид использования,

• арендные показатели,

• актуальные рыночные данные.

Тем не менее, для уже существующих дел и налоговых расчётов Einheitswert пока ещё будет фигурировать, а архивные значения могут использоваться для сопоставления и статистики.

Примеры из разных городов Германии

Чтобы лучше понять разницу между Einheitswert и рыночной стоимостью, рассмотрим примеры по городам.

Берлин.
Рыночная цена квартиры площадью 70 м² в центральных районах может составлять около 450 000 евро. Однако Einheitswert по старой методике будет зафиксирован примерно на уровне 60 000–70 000 евро. Это в 6–7 раз меньше реальной стоимости. При этом Grundsteuer для владельца будет рассчитываться именно на основе Einheitswert, что делает налоговое бремя относительно небольшим.

Мюнхен.
В столице Баварии цены на недвижимость традиционно одни из самых высоких в Германии. Квартира за 1 000 000 евро на рынке может иметь Einheitswert около 120 000 евро. Для наследников это может означать существенную экономию на налоге на наследство, поскольку расчёт идёт с меньшей суммы.

Лейпциг.
На востоке Германии рыночные цены ниже. Например, квартира стоимостью 200 000 евро может иметь Einheitswert 40 000 евро. Разрыв меньше, чем в Мюнхене или Берлине, но принцип остаётся тем же: Einheitswert всегда значительно ниже рыночной цены.

---

Практические советы для владельцев недвижимости

1. Запрашивайте актуальную справку.
   Einheitswert указывается в специальном налоговом уведомлении (Einheitswertbescheid), которое можно запросить в Finanzamt. Даже если цифра устарела, она имеет юридическую силу.

2. Используйте Einheitswert для планирования налогов.
   Если планируется передача квартиры детям или родственникам, знание Einheitswert помогает заранее рассчитать возможные налоговые обязательства.

3. Сравнивайте с рыночной стоимостью.
   Понимание того, насколько отличается Einheitswert от реальной цены, помогает оценить выгоды или риски при наследовании, дарении или продаже.

4. Учитывайте региональные особенности.
   Так как каждая земля имеет свою ставку Grundsteuer, полезно заранее уточнить налоговую нагрузку именно по вашему городу.

5. Следите за реформой Grundsteuer.
   С 2025 года Einheitswert утратит своё значение для налогообложения, однако новые правила могут привести к росту налоговой нагрузки. Владельцам стоит учитывать это в финансовом планировании.

Влияние на иностранцев и СНГ инвесторов

Для многих инвесторов из России, Украины, Казахстана или Беларуси, которые покупают недвижимость в Германии, понимание Einheitswert не всегда очевидно. На практике это приводит к следующим ситуациям:

• При покупке квартиры налог на имущество кажется очень низким — и это связано с тем, что он рассчитывается по Einheitswert, а не по реальной цене сделки.

• При наследовании квартиры в Германии родственники могут быть удивлены, что налог начисляется с «маленькой» суммы, а не с миллиона евро, указанных в рыночных предложениях.

• Для арендаторов и покупателей Einheitswert значения не имеет, но для собственников это важный элемент налоговой системы.

Критика

Система Einheitswert подвергается критике уже несколько десятилетий. Основные аргументы:

• Устаревшие расчёты. Значения базируются на данных почти 60-летней давности, что не отражает современных реалий.

• Неравномерность нагрузки. Владельцы дорогих объектов фактически платят меньше, чем могли бы при актуальной оценке, а владельцы дешёвых квартир иногда оказываются в относительном проигрыше.

• Сложность понимания. Для обычных граждан термин Einheitswert кажется непонятным, и без консультации у специалистов трудно разобраться, что он означает.

Дарение недвижимости

В Германии дарение недвижимости (Schenkung) регулируется так же строго, как и наследование. При передаче квартиры или дома детям, супругам или другим родственникам налоговая база тоже определяется исходя из стандартной налоговой стоимости.

Это означает, что если родители решили подарить своему ребёнку квартиру стоимостью 500 000 евро, налоговая служба будет считать налогооблагаемую сумму, например, всего 70 000 евро, если именно такой указан в уведомлении. В результате налог на дарение может быть минимальным или вообще отсутствовать — с учётом высоких необлагаемых лимитов для близких родственников.

Таким образом, устаревшая система нередко оказывается выгодной для семей, которые планируют заранее передать недвижимость своим детям.

Grundschuld

В ситуации, когда недвижимость обременена Grundschuld (ипотечная запись в пользу банка), Einheitswert не учитывает этот аспект. Для налоговой важно только то, какой Einheitswert закреплён за объектом. Даже если рыночная стоимость квартиры выше остатка по кредиту, налоги будут считаться с «бумажного» Einheitswert.

Ситуации с коммерческой недвижимостью

Einheitswert применяется не только к жилым, но и к коммерческим объектам: офисам, складам, торговым помещениям. Для инвесторов это может означать значительные налоговые преимущества.

Например, владелец магазина площадью 300 м² в Кёльне может сдавать его за 6 000 евро в месяц и иметь рыночную стоимость объекта около 1,5 млн евро. Но Einheitswert может составлять всего 200 000 евро. Это снижает налоговую нагрузку по Grundsteuer.

Почему для Steuerberater Einheitswert важен

Налоговые консультанты в Германии уделяют Einheitswert особое внимание. Они используют его для:

• расчёта налоговых стратегий,

• планирования передачи имущества,

• минимизации налогов на дарение или наследство.

Для русскоязычных клиентов консультанты часто отдельно поясняют разницу между Einheitswert и Verkehrswert, чтобы избежать путаницы.

Будущее

С введением реформы Grundsteuer с 2025 года стандартная налоговая стоимость утратит своё значение в налогообложении недвижимости. Однако он может сохраниться как справочный показатель в архивах и при определённых юридических процедурах.

Тем не менее, понимание Einheitswert остаётся необходимым, так как все объекты недвижимости в Германии на сегодняшний день официально имеют закреплённый Einheitswert, и этот показатель фигурирует в налоговых уведомлениях.

Итог

Einheitswert einer Immobilie — это ключевой налоговый показатель в Германии, который не отражает рыночную стоимость недвижимости, но используется при расчёте Grundsteuer, а также при налогообложении дарения и наследства.

Для владельцев квартир и домов он чаще всего выгоден, так как благодаря устаревшей методике оценки налоги оказываются ниже, чем если бы они рассчитывались по реальной рыночной цене.

Понимание стандартной налоговой стоимости особенно важно для покупателей из СНГ и наследников в Германии, чтобы правильно оценивать налоговые последствия и строить долгосрочные финансовые планы.

Если Вам потребуется помощь в работе с единицей, Вы можете обратиться к нам за помощью, нажав сюда.