Строительные расходы – Baukosten

Под термином Baukosten в Германии понимаются все расходы, которые связаны со строительством, реконструкцией или перепланировкой объекта недвижимости. Для потенциального владельца или инвестора это ключевая категория, так как от правильного понимания структуры Baukosten зависит успешное планирование бюджета, получение Baufinanzierung и конечная рентабельность проекта.

В отличие от простого бытового представления «строительные расходы = стоимость стройматериалов и работ», в немецкой практике Baukosten включают множество обязательных составляющих: от покупки Grundstück до оплаты архитектурных услуг, Gebühren Bauaufsichtsbehörde и страховых взносов.

Структура

Немецкое строительное право и практика разделяют расходы на несколько уровней:

1. Grundstückskosten

   • покупка земельного участка,

   • Gebühren за Eintragung в Grundbuch,

   • Grunderwerbsteuer (налог на приобретение недвижимости),

   • Kosten für Vermessung.

2. Baukosten im engeren Sinne

   • строительные материалы,

   • работы подрядчиков (Handwerker, Baufirmen),

   • технические установки (Heizung, Sanitär, Elektrik).

3. Nebenkosten Bau

   • услуги архитектора и инженеров,

   • Bauantrag и Gebühren за Baugenehmigung,

   • Bauversicherungen (например, Bauherrenhaftpflicht).

4. Zusatzkosten / Sonderkosten

   • Außenanlagen (Garten, Zufahrten),

   • Anschluss an öffentliche Netze (Wasser, Abwasser, Strom, Internet),

   • Ausstattung Sonderwünsche (например, Smart Home или hochwertige Materialien).

Типичные размеры

Стоимость зависит от региона Германии, типа проекта и уровня Ausstattung.

• Einfacher Neubau Einfamilienhaus: от 1.800 до 2.500 EUR pro m² Wohnfläche.

• Mehrfamilienhaus: от 2.000 до 3.000 EUR pro m².

• Luxusbauweise (в Мюнхене, Франкфурте, Гамбурге): может превышать 5.000 EUR pro m².

Важно учитывать, что к самим расходам добавляются Baunebenkosten (10–20 % от общей суммы). Это означает, что дом площадью 150 м² при расходах в 2.000 EUR/m² потребует не только 300.000 EUR на сам Bau, но и дополнительно около 40.000–60.000 EUR на Nebenkosten.

Baukosten и Finanzierung

Для получения Baufinanzierung банки требуют подробный Kostenvoranschlag. Этот документ составляется архитектором или Bauunternehmen и включает все планируемые расходы.

Банки внимательно проверяют:

• реальность суммы (соответствует ли Marktüblich),

• наличие Eigenkapital (обычно 10–20 %),

• учёт резервов (Puffer) на непредвиденные расходы (около 10 %).

В случае недооценки Baukosten существует риск, что кредитных средств не хватит для завершения строительства. Это одна из самых частых ошибок Bauherren в Германии.

Риски и типичные ошибки

1. Zu niedrige Kalkulation – владельцы ориентируются на минимальные цифры, игнорируя Nebenkosten.

2. Nicht einkalkulierte Änderungen – во время Bauherr часто вносит Wünsche (например, andere Fliesen, größere Fenster), что приводит к Nachträgen и удорожанию.

3. Preissteigerungen – рост стоимости Baumaterialien (например, в 2021–2023 гг. Holz и Stahl подорожали более чем на 30 %).

4. Nicht eingeplante Gebühren – многие забывают о Gebühren für Bauantrag, Anschlusskosten или Pflichtversicherungen.

Оптимизация

1. Vergleich mehrerer Angebote: заказывать Kostenvoranschläge у разных Bauunternehmen.

2. Festpreisvereinbarung: заключение договора с фиксированной ценой, чтобы избежать Nachträge.

3. Eigenleistungen («Muskelhypothek»): часть работ можно выполнить самостоятельно, сократив расходы на 5–10 %.

4. Förderprogramme nutzen: Zuschüsse от KfW, BAFA или региональных программ на Energetische Sanierung.

Практические примеры

• Семья в Берлине купила Grundstück за 250.000 EUR. Baukosten на дом 140 м² составили 300.000 EUR, Nebenkosten (Architekt, Genehmigungen, Anschlusskosten) — ещё 50.000 EUR. Итоговая сумма: 600.000 EUR.

• Инвестор в Лейпциге построил Mehrfamilienhaus. Baukosten — 2.400 EUR/m², но за счёт Förderung KfW (Energieeffizienzhaus 55) получил Zuschüsse 100.000 EUR.

• Hausbau в Баварии подорожал на 20 % из-за роста цен на Baustoffe. Первоначально рассчитанные 450.000 EUR превратились в 540.000 EUR.

---

Значение Baukosten для оценки недвижимости

При Verkauf или Verkehrswertgutachten эксперты учитывают Baukosten как один из факторов. Сравниваются:

• ursprüngliche Herstellungskosten,

• Alterswertminderung,

• heutige Baukosten (Neubauwert).

Эти показатели используются для Sachwertverfahren при оценке недвижимости.

Налоги и сборы

При планировании бюджета на строительство в Германии необходимо учитывать не только прямые расходы на Baumaterialien и услуги подрядчиков, но и целый ряд налогов и обязательных сборов.

1. Mehrwertsteuer (НДС) – большинство строительных услуг облагается налогом в 19 %. Например, если подрядчик выставляет Rechnung на 100.000 EUR, то фактически Bauherr платит 119.000 EUR. Исключение составляют некоторые Leistungen, связанные с социальной Wohnungsbau, где применяется льготная ставка 7 %.

2. Grunderwerbsteuer – налог на приобретение Grundstück. Его размер зависит от федеральной земли (от 3,5 % в Баварии до 6,5 % в Берлине и Бранденбурге). Например, при покупке Grundstück стоимостью 200.000 EUR в Берлине Grunderwerbsteuer составит 13.000 EUR.

3. Gebühren für Genehmigungen – подача Bauantrag, Prüfung Baupläne и согласование с Bauaufsichtsbehörde требуют обязательных сборов. В среднем расходы составляют 0,5–1 % от Baukosten.

4. Kommunale Abgaben – плата за Anschluss an öffentliche Netze (Abwasser, Wasser, Strom, Fernwärme). Это могут быть значительные суммы: от 5.000 до 25.000 EUR в зависимости от Gemeinde и Ausbaustandard.

Региональные различия

Стоимость Baukosten в Германии сильно различается в зависимости от региона.

• Западная и Южная Германия (Бавария, Баден-Вюртемберг): Baukosten выше из-за дорогой Arbeitskraft и высокой Nachfrage. В Мюнхене Baukosten на Neubau Mehrfamilienhaus могут превышать 4.500 EUR/m².

• Восточная Германия (Саксония, Тюрингия, Саксония-Анхальт): Baukosten ниже, часто в пределах 2.000–2.500 EUR/m². Однако в маленьких городах стоимость Grundstück тоже существенно меньше.

• Метрополии (Берлин, Гамбург, Франкфурт): здесь Baukosten выше из-за большого спроса, дорогих Grundstückspreise и ограниченного Baufläche.

• Ländliche Regionen: Baukosten ниже, но есть риск низкой Wiederverkaufswert, если регион демографически не растёт.

Страхование при строительстве

Чтобы Baukosten не превратились в неконтролируемую катастрофу, Bauherr обязан оформить ряд страховок:

1. Bauherrenhaftpflichtversicherung – страхует от ущерба третьим лицам (например, если строитель упал на соседском Grundstück).

2. Bauleistungsversicherung – защищает от непредвиденных Schäden во время строительства (наводнение, вандализм, кража материалов).

3. Feuerrohbauversicherung – покрывает ущерб от пожара на стадии Rohbau.

Эти страховки добавляют к Baukosten ещё примерно 1.000–2.000 EUR, но экономят десятки тысяч при возникновении Schäden.

Судебная практика

В Германии существует множество дел, когда Bauherren и Bauunternehmen спорят о размере расходов:

• Nachträge: подрядчики часто предъявляют Bauherren дополнительные счета за «неучтённые работы». Если в договоре не был установлен Festpreis, Bauherr обязан платить.

• Mängel: если Bauqualität оказалась schlechter, чем vereinbart, Bauherr может требовать Nachbesserung или Kostenersatz.

• Verzögerungen: при задержке строительства Bauherr имеет право на Schadenersatz, если докажет, что Bauunternehmen виновато.

Поэтому немецкие юристы рекомендуют заключать Bauvertrag mit Festpreis und klaren Fristen, чтобы Baukosten были предсказуемыми.

Налоговая оптимизация

Baukosten можно частично учитывать в налоговой декларации:

• Eigennutzer – если владелец живёт сам, расходы не уменьшают Steuerlast напрямую, но могут повысить Wert объекта и сэкономить на Energie.

• Vermieter – расходы на Bau или Sanierung можно списывать через Abschreibung (AfA) или как Werbungskosten. Например, если Eigentümer инвестировал 50.000 EUR в Modernisierung einer vermieteten Wohnung, он может ежегодно списывать часть этой суммы.

• Energetische Sanierung – государство разрешает списывать до 20 % Baukosten на утепление фасада, Austausch Fenster или Heizungsanlage.

Практические советы

1. Всегда планировать Baukosten с резервом 10–15 % на непредвиденные расходы.

2. Проверять Angebote подрядчиков через Gutachter или Architekt.

3. Уточнять Fördermöglichkeiten от KfW, BAFA или региональных программ.

4. Никогда не начинать Bau ohne Genehmigung – штрафы и Rückbau могут превысить экономию.

5. Использовать Checklisten для контроля всех Nebenkosten (Architekt, Versicherungen, Gebühren, Anschlusskosten).

Пример полной сметы

Семья из Берлина планирует Hausbau 160 м²:

• Grundstück: 250.000 EUR

• Grunderwerbsteuer (6,5 %): 16.250 EUR

• Notar + Grundbuch: 3.000 EUR

• Baukosten Rohbau + Innenausbau: 350.000 EUR

• Baunebenkosten (Architekt, Genehmigungen): 40.000 EUR

• Außenanlagen + Anschluss: 20.000 EUR

• Versicherungen: 1.500 EUR

• Reserven (10 %): 35.000 EUR

Итого: 715.750 EUR

Без учёта Nebenkosten семья ошибочно считала, что Baukosten составят 350.000 EUR. На практике сумма удвоилась.

Заключение

Baukosten — это комплексное понятие, которое включает не только прямые строительные работы, но и многочисленные Nebenkosten, налоги, страховые взносы и непредвиденные расходы. Для СНГ покупателей и Bauherren в Германии важно понимать, что реальная сумма всегда значительно выше рекламных предложений Bauunternehmen.

Только детальное планирование, привлечение специалистов и использование Förderprogramme позволяют держать все под контролем и избежать финансовых проблем.

Если Вам будет необходима помощь с Baukosten, Вы можете обратиться к нам за помощью.