Как выселить арендатора в Германии — очень сложный вопрос, тк арендатор находится под очень сильной правовой защитой. Закон «Kauf bricht nicht Miete» означает, что при покупке квартиры новый собственник получает жильё вместе с арендатором и обязан соблюдать условия его договора, то есть, покупка не является причиной расторжения договора, новый владелец просто перенимает текущий договор аренды на тех де условиях, какие были у предыдущего собственника.

Будьте внимательны! Покупателей из стран СНГ часто вводят в заблуждение стандартными формулировками в немецких договорах аренды: «срок расторжения от 3 до 9 месяцев в зависимости от времени проживания».

На практике многие думают, что могут расторгнуть договор только на основании этой строки. Но это не так – для расторжения со стороны владельца ВСЕГДА нужны серьёзные основания (Eigenbedarf, задолженность, грубые нарушения), а простой «срок» сам по себе права не даёт.

Мы уже подробно разбирали ТОП-3 ошибки при покупке квартиры в Германии, а теперь рассмотрим, какие есть законные способы расторгнуть договор аренды.

Несмотря на сложности, существуют ситуации, когда собственник имеет право выселить арендатора. Это всегда требует строгого соблюдения юридических правил и может занять месяцы или даже годы.

В этой статье я расскажу о четырёх законных способах выселить арендатора в Германии:

1. Kündigung wegen Eigenbedarf (по причине личной необходимости).
2. Außerordentliche Kündigung (чрезвычайное расторжение с законным сроком).
3. Fristlose Kündigung (немедленное расторжение).
4. Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung (по причине экономической необходимости).

1 способ: Kündigung wegen Eigenbedarf – личная необходимость

Для тех, кто впервые сталкивается с вопросом как выселить арендатора в Германии, именно Eigenbedarf становится наиболее понятным вариантом. Я, Ирина Савченко, сертифицированный риэлтор IHK, регулярно консультирую покупателей и инвесторов по таким ситуациям, помогая избежать ошибок. Eigenbedarf – это самый распространённый вариант, который регулярно рассматривается судами. Закон даёт собственнику право пользоваться своей квартирой для проживания себя или своих близких, даже если там уже живёт арендатор.

Однако просто сказать «я хочу использовать квартиру сам» недостаточно. Немецкие суды требуют, чтобы собственник обосновал личную необходимость и объяснил, почему именно эта квартира должна быть освобождена. Если подготовить документы неправильно, суд легко может встать на сторону арендатора, и тогда вопрос о том, как выселить арендатора в Германии, превратится в долгую судебную тяжбу.

Для кого можно требовать освобождения квартиры

Выселение по Eigenbedarf допускается не только для самого собственника, но и для его семьи. Судебная практика подробно определяет, кто именно относится к «близким родственникам»:

• родители, дети и внуки;

• супруги и официальные партнёры;

• братья и сестры (при условии тесной личной связи);

• иногда даже более дальние родственники – дяди, тёти или племянники, но только если доказана особая зависимость и необходимость проживания рядом.

Таким образом, если собственник докажет, что квартира действительно нужна для него самого или его семьи, то это законный и работающий способ выселить арендатора в Германии.

Условия, которые нужно доказать

Чтобы Kündigung wegen Eigenbedarf была признана судом законной, собственнику необходимо предоставить веские основания. Наиболее убедительными считаются:

1. Близость к месту работы или учёбы
   Например, если собственник работает в Берлине и хочет сократить ежедневные поездки, он имеет право заявить Eigenbedarf.

2. Необходимость проживания рядом с родственниками
   Частая ситуация – когда пожилым родителям требуется уход, и дети хотят поселить их ближе к себе.

3. Отсутствие другой жилплощади
   Если у собственника или его семьи нет другой квартиры, это весомый аргумент в суде.

4. Изменение жизненных обстоятельств
   Например, развод, рождение ребёнка, ухудшение здоровья или необходимость в более просторной квартире.

Суды Германии принимают решение, исходя не только из буквы закона, но и из конкретных обстоятельств. Поэтому тем, кто думает, как выселить арендатора в Германии по Eigenbedarf, стоит собрать максимум доказательств.

Сроки уведомления

Закон устанавливает фиксированные сроки, которые зависят от того, как долго арендатор живёт в квартире:

• если аренда длится менее 5 лет → уведомление за 3 месяца;

• от 5 до 8 лет → уведомление за 6 месяцев;

• более 8 лет → уведомление за 9 месяцев.

Таким образом, даже если собственник имеет полное право на Eigenbedarf, арендатор получает время на поиск нового жилья.

Ограничения и защита арендатора

При рассмотрении дел об Eigenbedarf суд обязательно учитывает интересы арендатора. Выселение может быть признано недопустимым, если у жильца есть особые социальные обстоятельства:

• пожилой возраст;

• тяжёлое заболевание;

• дети школьного возраста, которым важно не менять школу.

В таких случаях суд может продлить срок проживания арендатора или даже отказать в выселении. Это ещё раз показывает, что вопрос как выселить арендатора в Германии не имеет простого ответа и требует индивидуальной оценки ситуации.

2 способ: Außerordentliche Kündigung – чрезвычайное расторжение

 

Когда собственник задаётся вопросом, как выселить арендатора в Германии, он часто сталкивается с тем, что стандартного срока расторжения договора недостаточно. Закон защищает арендаторов, и для владельца одних только формулировок в договоре мало. Однако существуют ситуации, когда продолжение аренды становится невозможным даже при соблюдении обычных сроков. В таких случаях применяется Außerordentliche Kündigung – чрезвычайное расторжение.

В отличие от Eigenbedarf, где ключевой аргумент – личная необходимость владельца, здесь речь идёт о нарушениях или обстоятельствах, которые делают дальнейшее проживание арендатора в квартире неприемлемым.

Основания для Außerordentliche Kündigung

Чтобы чрезвычайное расторжение было признано судом законным, собственнику нужно предъявить доказательства серьёзных нарушений со стороны арендатора. Классические примеры:

1. Систематические нарушения условий договора

   • Постоянный шум и вечеринки, жалобы соседей.

   • Нарушение правил дома (Hausordnung).

   • Умышленное повреждение имущества.

   📌 Пример: арендатор регулярно устраивает вечеринки до утра, соседи вызывают полицию. После нескольких предупреждений собственник получает право инициировать Außerordentliche Kündigung.

2. Незаконная субаренда

   • Передача квартиры третьим лицам без согласия собственника.

   • Сдача через Airbnb или Booking, что часто нарушает условия договора.

   📌 Пример: арендатор сдаёт квартиру туристам посуточно. Это повышает нагрузку на дом и вызывает жалобы соседей. Такой случай считается веским основанием для расторжения договора в Германии.

3. Использование квартиры не по назначению

   • Организация офиса, склада или даже нелегального бизнеса.

   • Использование жилья как мастерской с высоким уровнем шума и пыли.

   📌 Пример: в квартире арендатора организован склад интернет-магазина, из-за чего постоянно идут поставки и шум в подъезде. Это прямое основание для чрезвычайного расторжения договора аренды.

Как проходит процедура выселения?

Чтобы правильно оформить Außerordentliche Kündigung, нужно соблюдать пошаговую процедуру:

1. Письменное предупреждение (Abmahnung) — собственник обязан сначала официально уведомить арендатора о нарушении. В предупреждении указывается, какое именно поведение нарушает договор и что произойдёт, если оно повторится.

2. Фиксация доказательств: протоколы полиции, жалобы соседей, фотографии или видео. Это критически важно: без доказательств суд встанет на сторону арендатора.

3. Уведомление о расторжении: если арендатор продолжает нарушать договор, собственник имеет право направить außerordentliche Kündigung. Документ составляется письменно, с точным описанием нарушений.

4. Сроки зависят от обстоятельств и формулируются индивидуально. Чаще всего суды назначают от 1 до 3 месяцев для освобождения квартиры.

Даже при наличии оснований суд оценивает баланс интересов. Если нарушения не были документально зафиксированы, арендатор может оспорить Kündigung. Поэтому для тех, кто думает, как выселить арендатора в Германии через außerordentliche Kündigung, важнейшее правило – собирать доказательства с самого начала.

📌 Пример из практики: арендатор держал в квартире собак, которые постоянно лаяли и мешали соседям. Жалобы фиксировались в течение года, но собственник не предоставил письменные Abmahnungen. В итоге суд признал Kündigung недействительной.

Außerordentliche Kündigung – это инструмент для собственников, когда арендатор ведёт себя ненадлежащим образом и продолжение аренды невозможно. Но важно понимать: суды в Германии требуют строгого соблюдения процедуры и надёжных доказательств.

Если вы хотите понять, как выселить арендатора в Германии, и рассматриваете вариант чрезвычайного расторжения, начните с правильного оформления Abmahnung и фиксации нарушений. Это единственный путь, чтобы Kündigung не была признана недействительной.

 

3 способ: Fristlose Kündigung – немедленное расторжение

 

В отличие от Eigenbedarf или Außerordentliche Kündigung, где арендатор получает несколько месяцев на выезд, в данном случае договор прекращается немедленно.

Но важно помнить: такое решение возможно только в исключительных случаях, когда поведение арендатора делает дальнейшее проживание в квартире невозможным.

Когда допустима Fristlose Kündigung

1. Задолженность по аренде (Mietrückstand)

   • Если арендатор не платит аренду два месяца подряд.

   • Если сумма долга равна размеру двух арендных плат (например, при частичных выплатах).

   • Если задолженность систематическая и арендатор регулярно нарушает сроки оплаты.

   📌 Пример: ежемесячная аренда составляет 1 000 €. Арендатор не заплатил в январе и феврале – уже в марте собственник имеет право на fristlose Kündigung.

2. Серьёзные нарушения договора

   • Намеренное повреждение квартиры (сломанная сантехника, вырванные двери).

   • Агрессивное поведение, угрозы соседям или собственнику.

   • Использование квартиры для незаконной деятельности.

   📌 Пример: арендатор превратил квартиру в нелегальный склад алкоголя. После выявления и подтверждения факта собственник получил право расторгнуть договор без срока.

3. Отказ освободить квартиру после законного расторжения
   Если арендатор игнорирует обычную Kündigung, собственник может усилить позицию и оформить fristlose Kündigung с последующим обращением в суд.

Как проходит процедура выселения?

Для тех, кто хочет понять, как выселить арендатора в Германии по fristlose Kündigung, важно соблюдать пошаговый порядок действий.

Первый этап – это фиксация основания. Если речь идёт о задолженности, нужно подготовить выписки со счёта, подтверждающие отсутствие платежей. В случае нарушений полезно собрать жалобы соседей, протоколы полиции, фотографии или другие доказательства ненадлежащего поведения арендатора.

Затем составляется уведомление о расторжении. Kündigung должно быть оформлено исключительно в письменной форме, с указанием конкретной причины. Например: «арендатор не заплатил аренду за январь и февраль 2025 года». В тексте обязательно указывается требование немедленно освободить квартиру.

После этого уведомление отправляется заказным письмом (Einschreiben). Дата вручения фиксируется и в дальнейшем может использоваться в суде как доказательство того, что арендатор был официально уведомлён.

Если арендатор всё равно не освобождает квартиру, собственнику остаётся подать Räumungsklage в Amtsgericht – иск о выселении. После вынесения решения суд назначает судебного исполнителя (Gerichtsvollzieher), который определяет дату и проводит фактическое выселение, при необходимости в сопровождении полиции.

Важно: Даже если основания для fristlose Kündigung очевидны, суд учитывает баланс интересов. Иногда арендатор может «спасти» ситуацию, оплатив задолженность ещё до судебного решения. В этом случае Kündigung признаётся недействительной, и процесс начинается заново.

📌 Пример: арендатор не платил два месяца, но перед заседанием полностью погасил долг. Суд отказал в немедленном выселении, и собственнику пришлось искать другие основания.

Fristlose Kündigung – это крайняя мера, которая отвечает на вопрос, как выселить арендатора в Германии быстро и без длительных сроков. Она применяется в случаях, когда поведение арендатора ставит под угрозу права собственника и других жильцов.

Но чтобы добиться успеха в суде, нужно грамотно оформить Kündigung, собрать доказательства и при необходимости привлечь юриста.

 

4 способ: Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung – экономическая необходимость

 

Когда собственник размышляет, как выселить арендатора в Германии, он обычно в первую очередь думает об Eigenbedarf или задолженностях. Однако существует ещё один, более редкий, но законный вариант – это Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung, то есть расторжение договора аренды по причине экономической необходимости.

Суть этой нормы заключается в том, что собственник может требовать освобождения квартиры, если продолжение аренды препятствует рациональному использованию недвижимости и наносит владельцу существенный экономический ущерб.

Как выселить арендатора в Германии в связи с экономической необходимостью?

Судебная практика Германии признаёт этот вариант только в исключительных ситуациях. Наиболее распространённые примеры:

1. План капитального ремонта или реконструкции
   – Здание находится в аварийном состоянии и требует санации или полной перестройки.
   – В квартире необходимо провести масштабные строительные работы, которые невозможны при наличии арендатора.

   📌 Пример: собственник планирует реконструкцию старого доходного дома в Берлине с надстройкой двух этажей. Для этого все квартиры должны быть освобождены.

2. Планируемый снос здания и новое строительство
   – Дом настолько изношен, что дешевле построить новый.
   – Продолжение аренды мешает реализации проекта застройки.

   📌 Пример: участок в центре города стоит миллионы евро, и владелец хочет снести старое строение, чтобы возвести современный жилой комплекс.

3. Невозможность продажи недвижимости с арендатором
   – Иногда экономически важно реализовать объект без арендаторов, так как на рынке «свободные квартиры» стоят значительно дороже.

   📌 Пример: инвестор хочет продать здание блоком, но покупатели готовы платить только при условии, что оно будет пустым — самый сложный способ, который чаще практикуется в коммерческой недвижимости, в жилой — экономические интересы собственника ниже, чем жизненные интересы арендатора.

Условия, которые нужно доказать

Для того чтобы суд признал Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung законной, собственник обязан подготовить убедительные доказательства:

• Экспертное заключение (Gutachten) о состоянии дома или экономической целесообразности проекта.

• Финансовые расчёты, показывающие, что при сохранении аренды собственник несёт значительный экономический ущерб.

• Планы строительства или реконструкции, подтверждённые разрешениями властей.

Без этих документов суд, как правило, отклоняет требование.

Ограничения:

Несмотря на то, что закон предусматривает возможность экономической Kündigung, суды крайне осторожно подходят к её применению.

• Если выгода собственника не очевидна, приоритет всегда отдаётся защите арендатора.

• Если у арендатора есть социальные обстоятельства (пожилой возраст, дети, инвалидность), суд может отказать в выселении даже при экономических аргументах.

• Попытка использовать wirtschaftliche Verwertung как «обходной путь», чтобы избавиться от арендатора, почти всегда проваливается в суде.

📌 Пример из практики: владелец хотел освободить квартиру, чтобы продать её дороже. Суд отклонил Kündigung, указав, что желание получить более высокую цену не является достаточным экономическим основанием.

Процедура расторжения:

Если собственник всё же решает пойти по этому пути, порядок действий схож с обычной Kündigung:

1. Составление письменного уведомления с указанием причины «wirtschaftliche Verwertung».

2. Приложение к письму подтверждающих документов (Gutachten, расчёты, планы).

3. Отправка уведомления заказным письмом (Einschreiben).

4. Соблюдение сроков расторжения: от 3 до 9 месяцев в зависимости от продолжительности аренды.

Если арендатор оспаривает Kündigung в суде, именно на собственнике лежит обязанность доказать, что сохранение аренды наносит значительный ущерб.

Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung – это редкий и сложный путь, которым пользуются в основном инвесторы и девелоперы. Для обычных владельцев квартир такой вариант применяется крайне редко, потому что требует весомых экономических доказательств.

Тем не менее, это один из четырёх законных ответов на вопрос, как выселить арендатора в Германии. В случае масштабных реконструкций или нового строительства этот инструмент может быть решающим. Но действовать нужно очень осторожно, собрав юридические и экономические обоснования, иначе суд почти наверняка примет сторону арендатора.

Заключение

Выселение арендатора в Германии – это всегда сложный и длительный процесс. Даже при наличии законных оснований необходимо учитывать множество формальностей.

4 законных способа выселить арендатора в Германии:

1. Kündigung wegen Eigenbedarf – личная необходимость.
2. Außerordentliche Kündigung – чрезвычайное расторжение.
3. Fristlose Kündigung – немедленное расторжение при долгах или грубых нарушениях.
4. Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung – экономическая необходимость.

Ошибки в процедуре могут стоить собственнику месяцев судебных тяжб и тысяч евро расходов. Поэтому, если вы хотите понять, как выселить арендатора в Германии именно в вашей ситуации, лучше не действовать самостоятельно. Подробнее о моём сопровождении сделок и защите интересов собственников можно узнать в разделе Услуги.

FAQ

Можно ли выселить арендатора в Германии без суда?
Да, если арендатор добровольно соглашается выехать после Kündigung.

Сколько длится процесс выселения через суд?
В среднем срок процесса от 6 месяцев до 2 лет, в зависимости от обстоятельств. Но бывает и дольше.

Можно ли выселить арендатора, если квартира продана?
Нет, новый собственник обязан соблюдать условия договора.

Что делать, если арендатор не платит аренду?
После двух месяцев задолженности можно подать fristlose Kündigung и обратиться в суд.