Это специалист в сфере недвижимости в Германии, который занимается профессиональным посредничеством при аренде или продаже квартир. Его задача — соединить интересы арендатора/покупателя и арендодателя/продавца, обеспечив при этом юридическую чистоту сделки и комфорт для обеих сторон.
В России и странах СНГ чаще используют слово риелтор, однако в Германии этот специалист работает по чётко регламентированным правилам и, как правило, должен иметь специальную лицензию по § 34c Gewerbeordnung.
Что делает агент по квартирам?
Wohnungsmakler может выполнять одну или обе из следующих функций:
- Аренда квартир:
- Поиск и предварительная проверка арендаторов;
- Организация просмотров;
- Подготовка и проверка договора аренды (Mietvertrag);
- Консультации арендодателя по вопросам права и рыночной цены.
- Продажа квартир:
- Оценка объекта и формирование рыночной цены;
- Сбор и подготовка необходимых документов (Grundbuchauszug, Energieausweis и пр.);
- Разработка экспозé (Exposé);
- Размещение квартиры на маркетплейсах;
- Проведение переговоров;
- Сопровождение до нотариального заключения сделки (Beurkundung).
Почему важен профессиональный агент?
Многие русскоязычные мигранты в Германии считают, что риелтор — это просто посредник, который «взимает комиссию ни за что». Но в условиях немецкого рынка агент часто выполняет и роль консультанта, и защитника интересов клиента.
Профессиональный агент:
- защищает от мошенников и юридических рисков;
- помогает понять сложную терминологию;
- берёт на себя всю коммуникацию с контрагентами;
- обеспечивает прозрачность сделки.
Разница между Wohnungsmakler и Hausmakler
- Wohnungsmakler работает с квартирами (Eigentumswohnungen или Mietwohnungen);
- Hausmakler занимается продажей или сдачей в аренду частных домов (Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte и пр.).
Однако многие маклеры в Германии работают с разными объектами — важно уточнять специализацию.
Кто оплачивает услуги Wohnungsmakler?
С 2020 года в Германии действует так называемое Bestellerprinzip (принцип заказчика), согласно которому комиссию платит тот, кто нанимает агента.
Аренда:
- Если квартиру сдает агент по заказу арендодателя, оплачивает арендодатель.
- Если вы как арендатор просите найти вам жильё, вы оплачиваете услуги сами.
Продажа:
- В большинстве земель Германии комиссия делится пополам между покупателем и продавцом.
- Размер комиссии зависит от земли и обычно составляет 3,57% с каждой стороны (включая НДС).
На что обратить внимание русскоговорящим в Германии?
- Контракт с агентом.
- Он должен быть в письменной форме.
- Проверяйте, что именно входит в услуги.
- Нет скрытых комиссий — это запрещено.
- Проверка лицензии.
- У риелтора должна быть лицензия по § 34c GewO.
- Запросите номер лицензии.
- Языковой барьер.
- Лучше искать русскоговорящего агента или агента с переводчиком.
- Никогда не подписывайте документы, которых не понимаете.
- Онлайн-объявления.
- Никогда не переводите задатки за границу.
- Осторожно с объявлениями на eBay, Facebook — часто встречаются мошенники.
Какие документы потребуются для работы с агентом?
Для аренды:
- Mieterselbstauskunft (анкета арендатора);
- SCHUFA;
- Подтверждение дохода (Gehaltsnachweise или Kontoauszüge);
- Копия паспорта/ВНЖ.
Для покупки:
- Подтверждение финансирования (Finanzierungsbestätigung от банка);
- Идентификация по паспорту;
- Выписка о задатке (если требуется);
- Заявка на заключение Kaufvertrag.
Как найти Wohnungsmakler в Германии?
Вот несколько безопасных источников:
- Онлайн-платформы: Immobilienscout24, Immonet, Immowelt;
- Профессиональные объединения: IVD (Immobilienverband Deutschland);
- Google-карта (поиск по запросам типа „Wohnungsmakler Berlin russischsprachig“);
- Через рекомендации знакомых.
Преимущества и недостатки работы с Wohnungsmakler
Преимущества:
- Экономия времени и сил;
- Профессиональное оформление сделки;
- Поддержка в переговорах;
- Проверка документов;
- Устранение юридических рисков.
Недостатки:
- Комиссия (особенно при покупке);
- Возможность столкнуться с недобросовестным агентом;
- Риск не понимать все условия договора.
GEO-нацеливание: в каких городах особенно важны агенты?
В городах с дефицитом жилья найти квартиру без агента очень сложно:
- Берлин (Berlin)
- Мюнхен (München)
- Гамбург (Hamburg)
- Франкфурт-на-Майне (Frankfurt am Main)
- Штутгарт (Stuttgart)
- Дюссельдорф (Düsseldorf)
В этих регионах агент играет не просто роль посредника, а зачастую является единственным способом получить хорошее жильё или выгодно продать квартиру.
