Это лицензированный специалист в сфере недвижимости, основная задача которого заключается в помощи продавцам и покупателям жилых домов при осуществлении сделки купли-продажи. В Германии деятельность такого специалиста регулируется законодательством (§34c GewO — GewO = Gewerbeordnung, Торговое право), а также требует знания правовых и рыночных аспектов, специфичных для немецкой недвижимости.
Кто такой Hausmakler и чем он занимается?
Hausmakler выступает посредником между продавцом дома и потенциальным покупателем. Его работа охватывает полный цикл продажи объекта — от первоначальной оценки и подготовки документации до заключения сделки у нотариуса и передачи объекта новому владельцу.
Для русскоговорящих людей, которые только начинают ориентироваться на рынке недвижимости в Германии, Hausmakler становится ключевой фигурой, так как берет на себя всю сложную и непонятную часть процесса.
Вот что включает в себя деятельность агента по продаже домов:
- Оценка рыночной стоимости объекта на основании местоположения, состояния дома и текущей конъюнктуры;
- Подготовка объекта к продаже: фото- и видеоэкспозиция, создание профессионального Exposé (презентации объекта);
- Размещение объявлений на платформах недвижимости (Immobilienscout24, Immonet, Immowelt и др.);
- Работа с запросами: организация и проведение просмотров, ответы на вопросы потенциальных покупателей;
- Проверка благонадежности покупателей (финансирование, SCHUFA, подтверждение дохода);
- Согласование условий сделки между сторонами;
- Подготовка к нотариальному оформлению, сопровождение на подпись договора;
- Передача объекта, включая акт приёма-передачи и контроль передачи ключей.
Таким образом, Hausmakler облегчает процесс продажи и обеспечивает его безопасность, юридическую чистоту и рыночную обоснованность.
Почему важно работать с Hausmakler?
Для многих русскоязычных семей, переехавших в Германию, самостоятельная продажа дома — это стресс, вызванный языковыми и культурными барьерами, непониманием законодательства и особенностей немецкого рынка.
Hausmakler обеспечивает:
- Максимальную цену: благодаря опыту и знаниям рынка, агент помогает установить справедливую, но конкурентоспособную цену;
- Безопасность сделки: следит за правовой чистотой, проверяет все документы;
- Экономию времени и нервов: агент берёт на себя всю коммуникацию с покупателями, работу с документами и взаимодействие с нотариусами.
Отличие Hausmakler от других агентов
Важно понимать, что Hausmakler специализируется именно на продаже домов, а не квартир, аренде или коммерческой недвижимости. Его знание включает в себя такие особенности, как:
- Техническое состояние частного дома (крыша, отопление, канализация, фундамент и т.д.);
- Строительная документация, планы и разрешения;
- Энергетический сертификат (Energieausweis);
- Расходы на содержание, ремонты и модернизацию;
- Сравнительный анализ с аналогичными домами в округе (Vergleichswertverfahren).
Как выбрать Hausmakler?
При выборе агента по продаже дома стоит обратить внимание на следующие факторы:
- Лицензия по §34c GewO — обязательна для законной деятельности;
- Членство в профессиональных ассоциациях (например, IVD — Immobilienverband Deutschland);
- Опыт работы в конкретном районе (районное знание – Ortskenntnis);
- Отзывы и репутация — Google, Immobilienscout, Yelp;
- Прозрачные условия договора: без скрытых комиссий, понятная формулировка услуг;
- Коммуникация на русском языке — особенно важно для тех, кто не владеет немецким.
Сколько стоит работа Hausmakler?
В Германии комиссия Hausmakler называется Maklercourtage. После вступления в силу закона о справедливом распределении комиссии (Mai 2020), продавец и покупатель делят комиссию пополам, если агент работал по заказу обеих сторон.
Размер комиссии зависит от земли (Bundesland), но обычно составляет от 3,57 % до 7,14 % от покупной стоимости, включая НДС.
Например:
Продажа дома за 400.000 € → Комиссия может составить 14.280 € (7,14 %), из которых 7.140 € платит продавец и столько же — покупатель.
Какие документы нужны Hausmakler для начала работы?
Если вы — владелец дома и хотите его продать, агент по продаже домов может запросить у вас:
- Выписку из земельного кадастра (Grundbuchauszug);
- Строительные планы;
- Технические паспорта на коммуникации;
- Энергетический сертификат;
- Последние счета по коммунальным платежам;
- Подтверждение права собственности;
- Данные о текущих арендаторах (если дом сдается в аренду).
Hausmakler и налоги
При продаже дома в Германии может возникнуть обязанность по уплате налога на прирост капитала (Spekulationssteuer), если:
- Дом продан в течение 10 лет после покупки и не использовался для собственного проживания минимум 3 года подряд.
Hausmakler часто консультирует своих клиентов по этим вопросам или привлекает налогового консультанта.
