Это базовая единица деления территории в немецкой системе земельного кадастра. Она представляет собой определённый участок земли, который состоит из множества отдельных земельных участков (Flurstücke) и образует совокупную административную территорию в рамках одной общины или муниципалитета.
В переводе с немецкого «Gemarkung» означает «обозначенная местность» или «граница владений». Этот термин используется исключительно в контексте кадастрового учета, юридической документации, землеустройства и купли-продажи недвижимости. Понять, что такое Gemarkung, особенно важно тем, кто хочет купить, продать или передать в наследство участок в Германии.
Зачем знать, что такое Gemarkung
Многие русскоговорящие покупатели или владельцы участков в Германии не подозревают, что каждый земельный участок зарегистрирован в определённой Gemarkung. Эта информация указывается в таких официальных документах, как:
- Grundbuchauszug (выписка из земельной книги)
- Liegenschaftskarte (кадастровая карта)
- Flurstücks-Nachweis (подробная информация о земельном участке)
Без понимания, что такое Gemarkung, невозможно правильно прочитать документы, связанные с земельной собственностью. А значит, легко допустить ошибки при покупке или продаже земли.
Структура кадастрового деления в Германии
Немецкая система кадастра имеет следующую иерархию:
- Bundesland – федеральная земля (например, Бранденбург, Бавария)
- Landkreis / kreisfreie Stadt – район или город, не входящий в район
- Gemeinde – община или город
- Gemarkung – административная территория внутри Gemeinde
- Flur – часть Gemarkung, поделенная на группы участков
- Flurstück – конкретный земельный участок
Gemarkung охватывает все Flurstücke в пределах определённого географического района, чаще всего это одна деревня, посёлок или район города.
Пример: как выглядит запись в кадастре
Предположим, вы получили выписку из кадастра, в которой указано:
- Gemarkung: Pankow
- Flur: 217
- Flurstück: 364/5
Это означает, что участок 364/5 входит в кадастровый квартал 217, который находится в административной территории Gemarkung Pankow. В свою очередь, Pankow — это один из районов Берлина.
Почему это важно при покупке недвижимости
Gemarkung — это не просто формальное обозначение. Она играет ключевую роль в следующих аспектах:
- Идентификация участка. Без указания Gemarkung невозможно однозначно определить местоположение участка в документах.
- Проверка прав собственности. Земельная книга ведётся по Gemarkung. Каждая Gemarkung имеет свой том Grundbuch, разделённый по участкам.
- Разрешение на строительство. Условия застройки могут отличаться в зависимости от того, в какой Gemarkung расположен участок.
- Определение налоговой категории. Земельный налог (Grundsteuer) может зависеть от расположения в конкретной Gemarkung.
- Раздел имущества, наследование, дарение. Все эти процедуры требуют точной идентификации участка, включая данные о Gemarkung.
Где найти информацию о Gemarkung
Информацию о Gemarkung можно получить из следующих источников:
- Grundbuchamt – земельное ведомство при суде
- Katasteramt – кадастровое ведомство
- Geoportal федеральной земли – онлайн-карты с кадастровыми данными
- Нотариус – при подготовке договора купли-продажи всегда запрашивает данные Gemarkung
Если вы покупаете участок земли в Германии, то ваш нотариус, риелтор или Grundstücksmakler обязательно должен предоставить эти данные до подписания договора.
Gemarkung и кадастровая карта
Кадастровая карта (Liegenschaftskarte) — это карта, на которой обозначены границы всех Flurstücke в пределах конкретной Gemarkung. Карта содержит:
- Название Gemarkung
- Номера Flur и Flurstück
- Обозначения построек, дорог, природных объектов
- Условные знаки и масштаб
Карты регулярно обновляются кадастровыми ведомствами и доступны по запросу.
Может ли один город иметь несколько Gemarkungen?
Да. Например, крупные города, такие как Берлин, Франкфурт или Мюнхен, делятся на множество Gemarkungen. Каждая Gemarkung может соответствовать отдельному району или даже исторической деревне, которая когда-то была самостоятельной общиной. Поэтому Gemarkung остаётся важным понятием, даже если административно границы давно изменились.
Особенности для русскоязычных клиентов
Многие выходцы из России, Украины, Казахстана и Беларуси, живущие в Германии, впервые сталкиваются с системой Gemarkung, когда покупают участок или получают его в наследство. Часто термин вызывает недоумение, потому что в странах СНГ используется иная система землеустройства.
Важно понимать: без Gemarkung невозможно корректно провести сделку с землёй в Германии. Это обязательный элемент документации.
