Это термин из банковской сферы Германии, означающий умышленную разницу между номинальной суммой кредита и фактически выплаченной заёмщику суммой. По-русски Disagioчасто называют скидкой на выдаче кредита, уменьшением выплатной суммы или просто неполной выплатой займа. Это инструмент, при котором банк сразу удерживает часть суммы кредита, но продолжает начислять проценты на полную номинальную сумму.
Для русскоязычных покупателей недвижимости в Германии важно понимать, что Disagio напрямую влияет на реальную сумму, полученную от банка, и, одновременно, на размер процентов, которые нужно будет платить. Это может запутать человека, который не знаком с немецкой банковской системой.
Как работает Disagio
Предположим, вы заключаете договор на ипотечный кредит в размере 100.000 евро с 5% Disagio. Это означает:
- Вы получите на руки только 95.000 евро (то есть 100.000 минус 5.000 евро Disagio).
- Но проценты по кредиту будут начисляться на всю сумму кредита, то есть на 100.000 евро.
Таким образом, Disagio — это предоплата части будущих процентов, замаскированная под «скидку» при выдаче кредита.
Зачем используется Disagio
- Оптимизация налогов
В коммерческом секторе (например, при покупке недвижимости для аренды) Disagioможно учесть как расходы и снизить налогооблагаемую прибыль. Частным лицам это редко полезно, но инвесторам — часто выгодно. - Влияние на процентную ставку
Банки могут предложить более низкую процентную ставку при наличии Disagio. Формально это снижает годовую нагрузку на заёмщика, но увеличивает стартовые расходы. - Финансовая гибкость для банка
За счёт Disagio банк быстрее получает часть прибыли, а риски по кредиту снижаются. - Индивидуальная настройка кредитных условий
При переговорах о кредитовании Disagio может использоваться как инструмент для «настройки» условий — например, уменьшить ежемесячный платёж, но с учётом потери части кредита на старте.
Чем Disagio отличается от Agio
- Disagio — сумма, удерживаемая банком в момент выдачи кредита. Клиент получает меньше, но платит проценты за всю сумму.
- Agio — наоборот, надбавка, которую клиент платит сверх номинала. В ипотечном кредитовании почти не используется.
Преимущества и недостатки Disagio
Преимущества:
- Возможность снизить номинальную процентную ставку.
- В случае коммерческой недвижимости — налоговое преимущество.
- Более низкие ежемесячные выплаты при фиксированной ставке.
Недостатки:
- Вы получаете меньше денег, чем указано в договоре.
- Общая сумма выплаченных процентов может быть выше, чем без Disagio.
- Непрозрачность условий — трудно сразу понять, сколько вы реально переплатите.
- Никакой пользы при досрочном погашении — удержанная сумма не возвращается.
Когда Disagio невыгоден
- При покупке недвижимости для собственного проживания, особенно если важна максимальная сумма кредита.
- Если вы планируете досрочное погашение кредита — Disagio не возвращается, а проценты вы платите как будто получили всю сумму.
- При нестабильном финансовом положении — лучше получать полную сумму кредита и не терять деньги на старте.
Пример
Вы заключаете договор с банком на ипотеку:
- Кредит: 200.000 €
- Ставка: 3,5% годовых
- Disagio: 5% (10.000 €)
Вы получите только 190.000 €, но проценты будут начисляться как будто вы взяли все 200.000 €. Это увеличивает вашу общую переплату и может повлиять на ликвидность, особенно если вам нужны все средства для покупки или ремонта.
Disagio в кредитном договоре
Disagio обязательно указывается в кредитном договоре и входит в расчёт эффективной процентной ставки (effektiver Jahreszins). Именно по этой ставке можно реально сравнивать предложения разных банков.
В ESIS-Merkblatt (стандартный европейский информационный лист) Disagio тоже обозначено как один из параметров, влияющих на стоимость кредита.
Советы русскоязычным заёмщикам
- Всегда уточняйте, есть ли Disagio — даже если ставка выглядит выгодно.
- Сравнивайте эффективные ставки, а не только номинальные.
- Учитывайте, что Disagio уменьшает сумму, доступную вам, и может затруднить оплату дополнительных расходов (нотарий, налог, ремонт).
- В случае сомнений — проконсультируйтесь с финансовым специалистом или ипотечным брокером.
