Это договор, по которому собственник квартиры (Vermieter) передаёт её другому лицу (Mieter) во временное пользование за арендную плату. Этот договор регулируется § 535 и следующими параграфами Гражданского кодекса Германии (BGB) и является одной из самых распространённых форм договорных отношений в сфере жилья.
Для русскоязычных арендаторов, проживающих в Германии, важно понимать, что Wohnungsmietvertrag — это юридически обязательный документ, определяющий все ключевые аспекты проживания в арендованной квартире: от размера оплаты до обязанностей по уходу за помещением.
Основные элементы Wohnungsmietvertrag
- Описание арендуемой квартиры
Договор должен точно указывать адрес, этаж, площадь (в квадратных метрах), количество комнат, а также наличие подвала, балкона, парковочного места и других помещений, которые передаются в пользование арендатору. - Срок аренды
Wohnungsmietvertrag может быть:
- бессрочным — с возможностью расторжения в любое время при соблюдении сроков уведомления;
- срочным (befristet) — когда срок окончания аренды определён с самого начала. Такие договоры требуют юридически обоснованного ограничения по времени, например, если владелец планирует вернуть квартиру для собственного использования.
- Арендная плата (Miete)
Указывается базовая сумма (Kaltmiete) и возможные дополнительные расходы (Nebenkosten): отопление, вода, вывоз мусора, уборка лестничных клеток, обслуживание лифта, налог на землю и т.д. Итоговая сумма — это Warmmiete. - Размер залога (Kaution)
Максимум — три месячных Kaltmiete. Он может быть выплачен единовременно или в рассрочку. Залог возвращается после выезда, если квартира не повреждена. - Обязанности арендатора
В договоре указываются обязанности арендатора:
- поддерживать чистоту и порядок;
- проводить мелкий ремонт (если это предусмотрено);
- соблюдать правила дома (Hausordnung);
- уведомлять арендодателя о повреждениях и поломках.
- Обязанности арендодателя
Владелец обязан:
- предоставлять жильё в пригодном для проживания состоянии;
- устранять значительные повреждения;
- предоставлять квитанции об оплате коммунальных услуг.
- Правила расторжения
При бессрочном договоре арендатор может расторгнуть его с трёхмесячным сроком уведомления. Арендодатель может расторгнуть договор только при наличии веских причин, например, при грубом нарушении условий аренды.
Что важно учесть при заключении договора
- Прочитайте договор полностью. Если он составлен на немецком языке, а вы не уверены в понимании — обязательно переведите его или проконсультируйтесь.
- Проверьте, что указано в Nebenkosten. Некоторые расходы могут быть неожиданно высокими.
- Убедитесь, что Kaution не превышает законный максимум.
- Обратите внимание на раздел о ремонте. Часто в договорах встречаются пункты об обязанностях по косметическому ремонту — не все из них юридически допустимы.
- Составьте акт приёма-передачи квартиры (Übergabeprotokoll) с фотофиксацией состояния квартиры при въезде.
Частые ошибки арендаторов
- Подписывают договор, не понимая формулировок и своих обязанностей.
- Не обращают внимания на сроки уведомления о расторжении.
- Не читают, что включено в коммунальные расходы, а что — оплачивается отдельно.
- Пренебрегают составлением Übergabeprotokoll, что впоследствии ведёт к спорам о повреждениях и удержании залога.
Рекомендации русскоязычным арендаторам
- Храните все документы, счета и переписку с арендодателем.
- Не соглашайтесь устно на важные условия — всё должно быть прописано в договоре.
- Если арендодатель требует что-то, чего нет в договоре — уточняйте законность таких требований.
- Не стесняйтесь просить копию договора для предварительного изучения перед подписанием.
Типовая структура договора Wohnungsmietvertrag
Хотя структура может немного отличаться, в большинстве договоров вы найдёте следующие разделы:
- Данные сторон (арендодатель и арендатор)
- Описание квартиры
- Размер и структура арендной платы
- Дополнительные расходы
- Порядок оплаты
- Размер залога
- Срок аренды и условия расторжения
- Обязанности сторон
- Правила проживания и пользования имуществом
