Это частичное или полное досрочное погашение ипотечного кредита (или другого кредита), превышающее установленный графиком размер ежемесячного платежа. В немецкой банковской практике Sondertilgung является важной возможностью для заёмщиков сократить общий срок кредитования и сэкономить на процентах.
Для русскоязычных жителей Германии, особенно тех, кто выплачивает ипотеку (Baufinanzierung), понимание условий и последствий Sondertilgung может существенно повлиять на их финансовое планирование.
Как работает Sondertilgung
Когда вы берёте ипотечный кредит, вам устанавливают:
- фиксированный срок выплаты (Zinsbindungsfrist) — обычно 10 или 15 лет;
- фиксированную процентную ставку (Sollzins);
- ежемесячный платёж (Annuität), который включает в себя часть процентов и часть погашения.
Однако во многих кредитных договорах предусмотрена возможность вносить дополнительные суммы — например, один раз в год — вне основного графика, тем самым быстрее сокращая основной долг.
Пример:
Ваш ежемесячный платёж — 1 200 евро.
Вы имеете право вносить один раз в год дополнительный платёж до 5 % от первоначальной суммы кредита.
Если кредит составлял 300 000 евро, вы можете досрочно внести до 15 000 евро в год.
Преимущества Sondertilgung
- Сокращение срока кредитования
Чем выше внеплановые выплаты, тем быстрее вы погасите кредит. - Экономия на процентах
Каждое досрочное погашение уменьшает основную сумму долга, а значит, уменьшается сумма начисляемых процентов. - Финансовая гибкость
Если вы получили премию, наследство, продали другую недвижимость или просто накопили лишние средства — вы можете уменьшить свой долг без необходимости изменения графика. - Повышение кредитоспособности
Чем ниже остаток долга, тем лучше ваша позиция в глазах банков — это может быть полезно при рефинансировании или получении других кредитов.
Какие ограничения бывают
- Размер Sondertilgung ограничен: в кредитном договоре обычно указывается максимальный процент от первоначальной суммы кредита (обычно 5–10 % в год).
- Частота погашений: чаще всего досрочные выплаты разрешены раз в год, но бывают и другие условия.
- Неиспользованное право «сгорает»: если вы не сделали Sondertilgung в течение года, нельзя перенести право на следующий год.
- Не во всех договорах предусмотрено: если ваш договор не включает Sondertilgung, вам придётся либо изменить условия, либо ждать окончания срока фиксации процентов.
- Комиссии или штрафы: за досрочное погашение вне согласованного объёма может быть начислена предоплата за расторжение (Vorfälligkeitsentschädigung).
На что обратить внимание при заключении кредитного договора
Если вы только планируете взять ипотеку:
- Убедитесь, что в договор включена Sondertilgung.
- Проверьте допустимый процент досрочного погашения — чем выше, тем лучше.
- Выясните, есть ли возможность изменить объём Sondertilgung в будущем.
- Узнайте, нужно ли предварительно уведомлять банк о досрочной выплате.
Реальные примеры использования Sondertilgung
- Вы получили годовой бонус 10 000 € и вносите его как Sondertilgung: срок кредита сокращается на 1–2 года, а экономия на процентах может составить несколько тысяч евро.
- После продажи второй квартиры вы вносите 50 000 € в ипотеку на дом — это не только снижает задолженность, но и делает вас менее зависимым от колебаний ставок.
- Семья с растущими доходами ежегодно делает Sondertilgung на 5 % от первоначальной суммы и погашает ипотеку за 15 лет вместо 25.
Советы русскоязычным заёмщикам в Германии
- Всегда читайте кредитный договор внимательно, особенно разделы о Sondertilgung.
- Если банк предлагает высокую гибкость в досрочных платежах, это плюс, даже если ставка чуть выше.
- Используйте Sondertilgung стратегически — особенно в первые годы кредита, когда вы в основном платите проценты.
- Если у вас нестабильный доход, поищите договоры с правом Sondertilgung без штрафов, даже если вы не будете им пользоваться каждый год.
Sondertilgung при окончании Zinsbindung
- По истечении фиксированного срока (обычно через 10 лет), у вас есть право на полное досрочное погашение без уплаты Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB).
- Это может быть моментом для перехода к другому банку (Umschuldung) с лучшими условиями.
