Это заочное, письменное решение, принимаемое всеми собственниками недвижимости (обычно в рамках Wohnungseigentümergemeinschaft – WEG) вне собрания. Оно предполагает, что решение принимается путём письменного голосования, без личной встречи, но при этом требует единогласного согласия всех собственников, если иное не предусмотрено.
Для русскоязычных собственников недвижимости в Германии, особенно тех, кто часто находится за границей, работает или не может присутствовать на собраниях WEG, Umlaufbeschluss — это удобный механизм участия в принятии решений. Однако важно понимать, как он работает, когда применяется, и какие формальные требования к нему предъявляются.
Когда используется Umlaufbeschluss
- При невозможности собрать всех собственников на собрание
- Для срочных решений (например, о мелком ремонте или уточнении сметы)
- Для организационных решений (например, смена банковского счёта WEG, утверждение отчёта управляющего)
- Когда требуется избежать затрат на проведение полноценного собрания
Umlaufbeschluss особенно актуален в домах с большим количеством собственников, которые живут в разных городах или странах.
Как проходит Umlaufbeschluss
- Подготовка предложения (Beschlussvorschlag)
Управляющий или инициативная группа формулирует текст решения, который должен быть абсолютно ясен и однозначен. - Письменное уведомление всех Eigentümer
Каждый собственник получает предложение по почте или электронной почте (если разрешено) с формой для голосования. - Сбор подписей/ответов
Каждый Eigentümer должен в письменной форме подтвердить согласие или отказ. Молчание не считается согласием. - Принятие решения
Решение считается принятым только при 100% согласии всех зарегистрированных Eigentümer, если иное не оговорено в Teilungserklärung или в новом WEG-Recht (с 2020 года возможна альтернатива — einfache Mehrheit, если голосование организовано управляющим по новым правилам). - Протоколирование
Управляющий оформляет протокол с итогами голосования и рассылает его всем участникам.
Важные условия действительности Umlaufbeschluss
- Все участники должны быть информированы одинаково.
- Голоса должны быть получены в установленные сроки.
- Решение должно быть четко сформулировано, без двусмысленностей.
- Форма голосования — письменная, устные согласия недопустимы.
- Управляющий или инициатор должны задокументировать процесс.
Примеры решений, принимаемых заочно
- Утверждение годового финансового отчета
- Назначение новой управляющей компании
- Проведение косметического ремонта в подъезде
- Одобрение расходов на мелкие улучшения (например, установка камеры наблюдения)
- Установление новых правил пользования парковкой
Примеры из практики
- Собственники дома в Берлине не могут собраться на собрание из-за пандемии. Управляющий рассылает всем форму с предложением обновить договор на уборку снега. Все возвращают подписанные формы — решение принято.
- Часть Eigentümer проживает в других странах. По вопросу замены ламп освещения во дворе принимается Umlaufbeschluss — все согласны, кроме одного. Решение не действует, так как нет 100% согласия.
Сложности и подводные камни
- Если хотя бы один собственник воздержался или отказался, решение не считается принятым (если требуется единогласие).
- Иногда один из Eigentümer не отвечает вообще — это делает невозможным принятие решения.
- Некоторые Eigentümer злоупотребляют правом отказа, блокируя даже очевидные меры.
- Без формального оформления и хранения всех письменных согласий — решение может быть оспорено в суде.
Законодательная основа
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG), § 23 Abs. 3 — регламентирует возможность Umlaufbeschluss
- Reform WEG 2020 — ввела облегчения: теперь Umlaufbeschluss может быть принят простым большинством, если все собственники согласны с проведением голосования в письменной форме
- Teilungserklärung — может содержать индивидуальные правила
Советы русскоязычным Eigentümer
- Всегда читайте текст решения внимательно перед подписанием.
- Сохраняйте копии отправленных документов — это важно при спорах.
- Не игнорируйте запросы на заочное голосование — ваше бездействие может остановить важные процессы.
- Если вы не понимаете суть предложения — обратитесь за разъяснением к управляющему или юридическому консультанту.
- Если вы планируете часто отсутствовать — обсудите возможность назначения представителя (Vollmacht).
