Это форма обеспечения кредита, при которой на недвижимость накладывается обременение в виде записи в земельной книге (Grundbuch). Эта запись даёт право кредитору (чаще всего банку) взыскать долг через продажу недвижимости, если заёмщик не выполняет своих обязательств. Grundschuld является наиболее распространённой формой ипотечного обеспечения в Германии и применяется практически во всех случаях финансирования покупки жилья.
Для русскоязычных людей, живущих в Германии и планирующих покупку недвижимости с привлечением банковского кредита (Baufinanzierung), понимание понятия Grundschuld — обязательно. Это юридическое понятие, напрямую связанное с ипотекой, банками и земельной книгой, и его незнание может привести к недоразумениям или финансовым рискам.
Чем Grundschuld отличается от классической ипотеки (Hypothek)
Хотя оба понятия связаны с обеспечением кредита, между ними есть существенные различия:
- Grundschuld не «привязана» к конкретному кредиту. Она существует как самостоятельная запись в земельной книге и может использоваться повторно.
- Hypothek же «привязана» к конкретному кредиту и уменьшается по мере его погашения.
На практике сегодня в 90 % случаев используется именно Grundschuld, так как она гибче и удобнее для банков и клиентов.
Как оформляется Grundschuld
- Заключение договора о выдаче кредита с банком
Обычно включает согласие клиента на обременение недвижимости. - Назначение нотариуса
Нотариус готовит текст о регистрации Grundschuld и подаёт заявление в Grundbuchamt(земельное ведомство). - Внесение записи в земельную книгу (Grundbuch)
После внесения записи недвижимость официально обременена — банк может выдать кредит. - Выдача так называемого Brief или Bestellung einer Grundschuld ohne Brief
Это свидетельство, подтверждающее право на взыскание (в некоторых случаях бумажная форма не оформляется).
Что содержит запись о Grundschuld
- Размер суммы обременения (например, 300.000 €)
- Название кредитора (банк)
- Дата установления
- Условия принудительного взыскания (Zwangsvollstreckung)
- Часто — Eintragung der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung (добровольное согласие на взыскание без суда)
Почему сумма в Grundschuld может быть больше кредита
Это нормальная практика. Например, вы берёте кредит на 250.000 €, а запись в Grundbuchсоставляет 300.000 €. Почему?
- Включаются возможные проценты и неустойки
- Это защита для банка в случае просрочек
- Это обеспечивает банку больше гибкости, если нужно реструктурировать кредит
Важно: вы всё равно платите только ту сумму, которая указана в вашем кредитном договоре.
Можно ли удалить или передать Grundschuld
- Удаление (Löschung) возможно после полного погашения кредита. Обычно банк выдаёт Löschungsbewilligung — разрешение на удаление обременения, которое подаётся нотариусу.
- Передача (Abtretung) возможна, например, при смене банка или рефинансировании. Тогда Grundschuld «переходит» к другому кредитору, а запись в земельной книге сохраняется.
Примеры из практики
- Покупатель оформляет ипотеку на квартиру. Нотариус вносит Grundschuld в размере 270.000 €, хотя сам кредит — 250.000 €.
- Через 15 лет кредит полностью погашен. Клиент просит банк выдать Löschungsbewilligung, нотариус удаляет Grundschuld.
- Клиент хочет рефинансировать ипотеку. Новый банк требует передачи существующей Grundschuld — оформляется Abtretung.
Юридические последствия
- Пока существует Grundschuld, банк имеет право потребовать принудительную продажу объекта через суд.
- В случае просрочки клиент может потерять недвижимость.
- Grundschuld остаётся действительной даже после погашения кредита, пока не удалена.
Советы русскоязычным покупателям
- Проверяйте размер Grundschuld — не путайте её с суммой кредита.
- Храните копии всех документов: кредитного договора, Bestellung der Grundschuld, Löschungsbewilligung.
- После полного погашения — удаляйте запись, чтобы в будущем не возникло вопросов при продаже объекта.
- При смене банка — уточняйте, будет ли использоваться старая Grundschuld или нужна новая.
- Не пугайтесь слова «Zwangsvollstreckung» — это стандартная формулировка, а не угроза. Она означает, что в случае невыплаты банк может обратиться в суд.
