Это выписка из земельной книги (Grundbuch), официального государственного реестра, в котором содержатся правовые сведения об объекте недвижимости. В выписке указываются сведения о текущем собственнике, зарегистрированных правах и обременениях (например, ипотека, сервитут, право проживания), а также другие юридически значимые записи.
Для русскоязычных людей, проживающих в Германии и не знакомых с местным рынком недвижимости, важно понимать: без выписки из реестра невозможно провести ни одну юридически корректную сделку с недвижимостью — будь то покупка, наследование, оформление ипотеки или проверка прав собственности.
Зачем может понадобиться выписка
– Покупка недвижимости (для проверки собственника и обременений)
– Получение ипотеки (банк требует выписку для оценки рисков)
– Наследование объекта недвижимости
– Судебные споры о праве собственности
– Оформление дарения, раздел имущества, перепланировки
– Получение разрешений на строительство или подключение коммуникаций
Кто имеет право запрашивать Grundbuchauszug
Доступ к данным в земельной книге имеют только лица, которые могут подтвердить наличие законного интереса (berechtigtes Interesse). К ним относятся:
– Текущие собственники недвижимости
– Потенциальные покупатели (при наличии подтверждающих документов)
– Наследники (при наличии свидетельства о смерти или завещания)
– Банки (в рамках кредитного процесса)
– Нотариусы, адвокаты, риелторы (при наличии доверенности)
Любопытство или «просто интерес» не являются основанием для получения выписки. Суд вправе отказать в предоставлении документа без обоснования интереса.
Какие виды выписок существуют
– Einfacher Grundbuchauszug — простая незаверенная выписка, подходящая для ознакомления
– Beglaubigter Grundbuchauszug — заверенная выписка, имеющая юридическую силу (используется для нотариусов, банков, судов)
Где и как можно запросить выписку
- Через нотариуса
Самый безопасный и распространённый способ. Нотариус подаёт запрос в нужный Amtsgericht (районный суд), сопровождая его всеми нужными формальностями. - Непосредственно в Grundbuchamt
Можно подать заявление лично, по почте или — в некоторых федеральных землях — через онлайн-портал. - Через адвоката, риелтора или другого уполномоченного
При наличии доверенности или договора на оказание услуг.
Для подачи заявления понадобятся:
– точный адрес объекта
– наименование Gemarkung (кадастровой единицы, если известно)
– кадастровый номер участка (Flurstücknummer, если есть)
– обоснование законного интереса
– ФИО, адрес и подпись заявителя
Пример заявления на немецком языке
Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit beantrage ich einen aktuellen Grundbuchauszug für das Grundstück in [адрес], Gemarkung [название], Flurstück [номер].
Ich habe ein berechtigtes Interesse, da ich beabsichtige, die Immobilie zu erwerben / ich als Erbe eingesetzt bin / das Objekt zur Kreditsicherung dient.
Bitte senden Sie den Auszug an folgende Adresse: [ФИО, адрес].
Mit freundlichen Grüßen,
[подпись, дата]
Сколько стоит Grundbuchauszug и сколько ждать
– Простой (незаверенный) Grundbuchauszug — около 10 €
– Заверенный (beglaubigt) — около 18 €
Сроки получения:
– Через нотариуса — обычно 3–5 рабочих дней
– При самостоятельном запросе — до 2 недель
Что содержит Grundbuchauszug
– Раздел I: собственник (Eigentümer) и основания приобретения
– Раздел II: ограничения (Beleihungen, Vorkaufsrechte, Wohnrechte и пр.)
– Раздел III: ипотека и иные залоги (Grundschuld, Hypothek)
Что важно знать при проверке выписки
– Сравните имя собственника с паспортом продавца
– Убедитесь, что нет незакрытых Grundschuld (ипотек)
– Проверьте наличие ограничений: Vorkaufsrecht (право преимущественной покупки), Nießbrauch(право пользования), Wohnrecht (пожизненное проживание)
– Обратите внимание на размер зарегистрированной Grundschuld — он может превышать сумму фактического кредита
Может ли продавец отказать в предоставлении выписки?
Формально — да, если он не хочет раскрывать информацию. На практике — отказ предоставления актуального Grundbuchauszug должен насторожить покупателя: возможно, объект имеет юридические проблемы, скрытые обременения или его продаёт не собственник.
Что делать после получения выписки
– Внимательно изучить все записи
– При необходимости — проконсультироваться с нотариусом или юристом
– Использовать выписку для оформления договора купли-продажи, получения кредита или проверки объекта перед покупкой
Пример из практики
Покупатель нашёл квартиру в Берлине и подписал Vorvertrag (предварительный договор). Продавец предоставляет выписку, из которой видно: объект обременён Grundschuld на 200 000 €. Банк покупателя требует Löschungsbewilligung (разрешение на удаление обременения), чтобы выдать кредит. Выписка становится основным документом для оформления сделки.
