Это застройщик, то есть компания или физическое лицо, которое не только строит, но и продаёт недвижимость от своего имени. Он одновременно владеет земельным участком, организует строительство и заключает договор купли-продажи с покупателем. Это типичная модель работы с новостройками в Германии: покупатель приобретает недвижимость напрямую у застройщика, а не у предыдущего собственника или на вторичном рынке.
Для русскоязычных покупателей, проживающих в Германии и не знакомых с местной системой, важно понимать: Bauträger — это не просто строитель, а полноценный участник сделки, который несёт юридическую и финансовую ответственность за проект от начала до конца.
Чем отличается Bauträger от подрядчика (Bauunternehmer)
Bauträger работает по схеме: земля + проект + строительство + продажа.
Bauunternehmer — это строительная фирма, которая выполняет работы по заказу третьей стороны и не продаёт недвижимость конечному покупателю.
Например, если частное лицо купило участок и наняло строительную компанию, то это Bauunternehmer. А если застройщик сам владеет участком и предлагает покупателю готовый дом или квартиру — это Bauträger.
Что включает деятельность застройщика
– Покупка земельного участка
– Получение разрешений на строительство
– Разработка архитектурного и инженерного проекта
– Привлечение подрядчиков и контроль строительного процесса
– Заключение договоров купли-продажи с покупателями
– Передача объектов в собственность после окончания строительства
Таким образом, Bauträger несёт ответственность за соблюдение сроков, качества, юридической чистоты объекта и соответствие проекту.
Как оформляется покупка у застройщика
Покупка недвижимости у Bauträger регулируется особым договором — Bauträgervertrag, который оформляется у нотариуса. Он включает:
– Описание объекта (размер, расположение, отделка)
– График оплаты поэтапно (по мере завершения строительства)
– Сроки сдачи
– Гарантии и ответственность застройщика
– Указание на строительные нормы (Baubeschreibung)
– Порядок передачи недвижимости
Особенности оплаты по этапам (Ratenzahlung nach MaBV)
Согласно Makler— und Bauträgerverordnung (MaBV), оплата за объект у застройщика происходит не полностью сразу, а по установленному законом графику, привязанному к этапам строительства:
– 30 % после начала строительства
– 40 % после завершения грубых строительных работ
– 8 % после установки окон, кровли и внешней отделки
– и так далее…
Это защищает покупателя от риска недостроя: деньги переводятся по факту выполнения работ, и только после подтверждения.
Гарантии и обязательства Bauträger
– Гарантия на строительные работы (обычно 5 лет по § 634a BGB)
– Ответственность за скрытые дефекты
– Обязательство устранить недостатки до передачи объекта
– Обязанность сдать недвижимость точно в срок и в заявленном состоянии
Покупателю рекомендуется:
– Тщательно изучить Baubeschreibung — техническое описание объекта
– Внимательно читать Bauträgervertrag
– Привлекать юриста перед подписанием договора
– Следить за качеством строительства и вовремя выявлять дефекты
Преимущества и риски покупки у Bauträger
Преимущества
– Новое жильё, соответствующее современным стандартам
– Гарантия на работы и материалы
– Упрощённый процесс покупки: один договор, один контакт
– Возможность внести изменения на ранней стадии строительства
Риски
– Долгое ожидание завершения проекта
– Возможные задержки и отклонения от плана
– Не всегда высокая прозрачность стоимости отделки и дополнительных работ
– Риски при банкротстве застройщика (поэтому важно проверять репутацию)
Примеры из практики
Покупатель заключает договор с Bauträger на квартиру в строящемся доме. Согласно договору, первый платёж — 30 % — должен быть внесён после начала фундамента. Остальная сумма распределяется на следующие этапы. Заказчик проверяет ход работ с помощью независимого эксперта. При передаче объекта выявляется дефект фасада — застройщик устраняет его по гарантии.
Юридический контекст
Bauträgervertrag регулируется § 650u Гражданского кодекса Германии (BGB). Он признаётся смешанным договором — частично Kaufvertrag, частично Werkvertrag, и должен содержать строительную спецификацию, сроки и порядок оплаты. Условия MaBV обязательны и обеспечивают защиту интересов покупателя.
Советы русскоязычным покупателям
– Проверяйте репутацию застройщика: изучите завершённые проекты, отзывы, юридическую информацию
– Не подписывайте договор без анализа у юриста
– Уточните, какие работы входят в стоимость, а какие — нет
– Ведите коммуникацию письменно, фиксируйте все договорённости
– Требуйте Bauabnahme (официальный акт приёмки) перед последним платежом
– Оставьте резерв в бюджете на дополнительные расходы (кухня, освещение, налоги)
