Это земельный участок, предназначенный для строительства. В отличие от обычного сельскохозяйственного или лесного участка, Bauland официально классифицирован как пригодный для жилой, коммерческой или смешанной застройки. Это означает, что на таком участке можно строить в соответствии с местными градостроительными планами и строительным законодательством.
Для русскоязычных покупателей, проживающих в Германии, термин «Bauland» является одним из ключевых при поиске участков для строительства дома. Ошибочное представление о том, что на любом красивом и доступном участке можно сразу начать строить, часто приводит к серьёзным разочарованиям. Важно понимать, что только участок с официальным статусом Baulandпредоставляет такое право.
Чем отличается Bauland от других типов земли
– Bauland – земля, на которой разрешено строительство
– Bauerwartungsland – земля, которая может быть переведена в категорию Bauland в будущем, но пока ещё не готова
– Landwirtschaftsfläche – сельскохозяйственные угодья, строительство на которых запрещено или сильно ограничено
– Waldfläche – лесной участок, также без права строительства
Таким образом, прежде чем покупать землю под застройку, нужно убедиться, что она классифицирована именно как Bauland.
Как определяется статус Bauland
Право использования земли определяется городскими и общинными органами на основании:
– Flächennutzungsplan (FNP) – общий план землепользования
– Bebauungsplan (B—Plan) – детальный план застройки
Если участок включён в Bebauungsplan как зона жилой застройки, он официально признаётся Bauland.
Что разрешено строить на Bauland
Зависит от категории и зональности, определённой в Bebauungsplan:
– Жилые дома (Ein— oder Mehrfamilienhaus)
– Таунхаусы (Reihenhäuser)
– Коммерческая застройка (если указано)
– Объекты смешанного назначения (жильё + офис)
Также указываются параметры: максимальная высота здания, плотность застройки, отступы от границ и пр.
Bauland с и без Bebauungsplan
– Mit Bebauungsplan – участок чётко описан в плане: тип застройки, этажность, фасады и т. д. Это даёт покупателю большую юридическую уверенность.
– Ohne Bebauungsplan – применяется §34 BauGB, то есть строительство возможно, если застройка соответствует окружающей застройке по типу, масштабу и характеру.
Проверка пригодности участка
Перед покупкой важно:
– Запросить Auszug aus dem Bebauungsplan в местной общине
– Проверить наличие всех Anschlüsse (подключений): вода, канализация, газ, электричество
– Выяснить ограничения по застройке
– Провести геологическое обследование (особенно важно при сложных грунтах)
Пример из практики
Покупатель находит красивый участок на окраине Берлина. В объявлении указано «ruhiges Grundstück mit Potential». После запроса в Bauamt выясняется, что участок не включён в Bebauungsplan, а классифицирован как Bauerwartungsland. Это означает, что в настоящее время строить там нельзя. Покупка отложена до смены статуса участка.
Стоимость Bauland
Земля под застройку в Германии — один из самых дорогих активов. Цены на Bauland зависят от:
– Населённого пункта и района (Stadtlage vs. ländlich)
– Наличия инфраструктуры
– Плотности застройки
– Разрешённого типа использования
Bauland в центре Берлина может стоить свыше 2.000 € за м², в то время как в сельской местности — 100–200 € за м².
Налоги и расходы
– Grunderwerbsteuer – налог на приобретение земли (3,5–6,5 % от цены покупки)
– Notarkosten – нотариальные услуги
– Grundbucheintrag – запись в земельную книгу
– Erschließungskosten – расходы на подключение к сетям (если ещё не подключён)
– Bodenrichtwert – ориентировочная кадастровая стоимость земли, которая влияет на налогообложение и цену
Советы русскоязычным покупателям
– Всегда проверяйте статус земли в строительном управлении (Bauamt)
– Требуйте Bebauungsplan и письменные подтверждения разрешённой застройки
– Не покупайте «на слово» — отсутствие плана = отсутствие гарантий
– Проверяйте наличие коммуникаций и возможность их подключения
– Оценивайте соседние застройки — это влияет на разрешения
