Это индивидуальная собственность в составе жилого или коммерческого многоквартирного здания. В отличие от общего имущества (Gemeinschaftseigentum), которое принадлежит всем собственникам совместно (например, лестничные клетки, крыша, фасад), Sondereigentum означает личную, исключительно принадлежащую одному человеку часть здания. Чаще всего это квартира, офис или гаражное место.
Для русскоязычных покупателей недвижимости в Германии понимание термина Sondereigentumособенно важно. Он напрямую связан с правами и обязанностями владельца, отражается в земельной книге (Grundbuch) и регулируется Законом о собственности на квартиры (Wohnungseigentumsgesetz – WEG).
Что входит в Sondereigentum
В индивидуальную собственность входят:
– помещения внутри квартиры (жилые комнаты, кухня, ванная, туалет)
– встроенные элементы, не являющиеся несущими конструкциями (например, двери, межкомнатные перегородки)
– внутренние полы, потолки, покрытие стен
–,в некоторых случаях, балконы с внутренней стороны (внешняя часть балкона — это уже общее имущество)
– индивидуальное подвальное помещение или парковочное место, если они указаны в договоре как Sondereigentum
Что не входит в Sondereigentum
В индивидуальную собственность не включаются:
– несущие стены здания
– крыша
– фасад
– общие коммуникации (стояки отопления, водоснабжения)
– лестницы, лифты, входы
– общие подвалы, прачечные и т. д.
Все эти элементы принадлежат всем собственникам дома совместно и называются Gemeinschaftseigentum. Их содержание и ремонт осуществляется за счёт всех владельцев на основании решений собрания собственников.
Как оформляется Sondereigentum
Для возникновения права Sondereigentum необходимо:
- ОформитьTeilungserklärung — декларацию о разделе собственности, заверенную у нотариуса и внесённую в земельную книгу.
- Назначить точное описание объекта — его местоположение, площадь, границы и предназначение.
- Получить отдельную запись в Grundbuch, где каждый объект индивидуальной собственности (например, квартира) получает свой собственный номер.
- При покупке квартиры покупатель получает отдельное право собственности на Sondereigentum и долю в общем имуществе.
Пример из практики
Вы покупаете квартиру в доме из 10 квартир. Ваша квартира — это Sondereigentum. Лестничная клетка, лифт, чердак, крыша и двор — это Gemeinschaftseigentum. Вам принадлежит, например, 10 % от общего имущества, и вы обязаны участвовать в общих расходах (ремонт крыши, отопление подъезда и т. д.).
Почему важно понимать, что такое Sondereigentum
– Это определяет, за что вы несёте полную ответственность (например, внутренний ремонт квартиры).
– Определяет ваши права: например, вы можете сдавать квартиру в аренду без согласия других владельцев (если нет ограничений в уставе дома).
– В случае спора с соседями или управляющей компанией важно знать, где граница между личным и общим.
– Это влияет на стоимость содержания (Hausgeld), структуру расходов и решений на общих собраниях.
Типичные ошибки
– Путаница между приватной и общей собственностью. Например, балкон: внутренняя часть может быть вашей, а внешняя — общая.
– Установка спутниковой антенны на фасаде — требует разрешения, так как фасад не входит в Sondereigentum.
– Незаконное переустройство несущих стен — нарушает права всех собственников, даже если делается «в своей квартире».
– Непонимание того, за что вы платите Hausgeld — зачастую расходы идут не на вашу квартиру, а на общее имущество.
Советы русскоязычным собственникам
– Перед покупкой всегда читайте Teilungserklärung — там указано, что именно входит в вашу собственность.
– Храните копии Grundbuchauszug, Kaufvertrag и протоколов собраний.
– Если не уверены, какая часть квартиры общая, а какая ваша — проконсультируйтесь с Hausverwaltung или юристом.
– При продаже квартиры обязательно уточняйте долю в общем имуществе и право на Sondernutzungsrechte (например, участок в саду или парковочное место).
