Это объект жилой недвижимости в многоквартирном доме, который находится в полной собственности у конкретного физического или юридического лица. Такой владелец не просто арендует квартиру или обладает правом пользования — он официально зарегистрирован как собственник в земельной книге (Grundbuch) и имеет право распоряжаться объектом по своему усмотрению: продавать, сдавать в аренду, передавать по наследству или дарить.
Для русскоязычных граждан, живущих в Германии и рассматривающих покупку жилья, понимание сущности Eigentumswohnung имеет ключевое значение. Это наиболее популярный формат частного владения недвижимостью в городах Германии. Он одновременно даёт свободу, связанную с частной собственностью, и накладывает определённые обязательства, например, участие в управлении общим имуществом дома и покрытие общих расходов.
Правовая основа
Понятие Eigentumswohnung регулируется Законом о кондоминиуме — Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Этот закон определяет, как создаётся, оформляется и управляется частная собственность в многоквартирных домах. Согласно WEG, здание делится на два типа собственности:
- Sondereigentum— индивидуальная собственность, в том числе сама квартира, балкон, внутренняя отделка, кладовка в подвале, в некоторых случаях — парковочное место.
- Gemeinschaftseigentum— общее имущество, которым владеют все собственники совместно: лестничные клетки, крыша, фасад, несущие стены, фундамент, лифты, системы отопления и водоснабжения.
Как оформляется Eigentumswohnung
Чтобы стать полноправным владельцем Eigentumswohnung, необходимо пройти через несколько ключевых этапов:
– Договор купли-продажи у нотариуса — в Германии все сделки с недвижимостью обязательно удостоверяются нотариусом.
– Внесение в Grundbuch (земельную книгу) — только после этого вы официально становитесь Eigentümer.
– Teilungserklärung — декларация о разделе, где указано, какие части дома являются индивидуальной и общей собственностью.
– WEG-Verwaltung — назначение управляющей компании, которая занимается управлением общим имуществом.
Обязанности и права собственника Eigentumswohnung
Покупая Eigentumswohnung, вы приобретаете не только квартиру, но и долю в общем имуществе дома. Это означает:
– Обязанность участвовать в общем собрании собственников (Eigentümerversammlung)
– Право голоса при принятии решений по ремонту, благоустройству, капитальным вложениям
– Уплата ежемесячных взносов на содержание дома (Hausgeld), включающих:
– расходы на уборку
– страховку здания
– текущий и капитальный ремонт
– оплату работы управляющей компании
– Возможность сдавать квартиру в аренду (если в Teilungserklärung нет ограничений)
– Возможность продать, подарить или завещать квартиру
Преимущества Eigentumswohnung
- Финансовая независимость от арендодателя— никто не может повысить вам аренду или расторгнуть договор.
- Формирование капитала— недвижимость растёт в цене и может быть выгодной инвестицией.
- Свобода распоряжения— вы решаете, что делать с объектом: жить, сдавать, продавать.
- Доступ к ипотеке— банки охотно финансируют покупку Eigentumswohnung, особенно в больших городах.
- Низкие эксплуатационные расходы по сравнению с домом— расходы на содержание делятся между всеми Eigentümern.
- Наличие общей инфраструктуры дома— подвалы, лифты, общие стоянки и т. д.
Недостатки и особенности
- Ограниченное влияние на общее имущество— вы не можете самостоятельно, например, поменять фасад или установить зарядную станцию для электромобиля без согласия собрания собственников.
- Hausgeld— фиксированные ежемесячные расходы, которые нужно оплачивать вне зависимости от фактического проживания.
- Участие в ремонтах и инвестициях— если собрание решит сделать капитальный ремонт крыши, вы обязаны участвовать в расходах, даже если ваша квартира на первом этаже.
- Сложности при принятии решений— не всегда возможно договориться с другими Eigentümern, особенно в больших WEG с десятками квартир.
- Ограничения в Teilungserklärung— например, запрет на сдачу в краткосрочную аренду (Airbnb и др.).
Пример из практики
Покупатель приобретает квартиру в новостройке в Берлине за 450.000 €. В договоре указано, что объект — Eigentumswohnung. После подписания договора и внесения записи в земельную книгу он становится Eigentümer. Его ежемесячное Hausgeld составляет 280 €, включая текущие расходы на содержание здания. Через год здание требует ремонта лифта — собрание собственников голосует за замену. Владельцу квартиры выставляют долю расходов — 2.400 €.
На что обратить внимание при покупке Eigentumswohnung
– Изучите Teilungserklärung — какие права и ограничения у владельцев
– Ознакомьтесь с протоколами последних собраний Eigentümer — были ли споры, запланированы ли ремонты
– Проверьте Rücklagenfonds (резервный фонд) — достаточно ли средств на возможные ремонты
– Проанализируйте Höhe des Hausgeldes — насколько оно соответствует рынку
– Узнайте о планах города на район — строительство, реконструкция, новые дороги
– Посмотрите на управляющую компанию (WEG-Verwaltung) — есть ли жалобы
Отличие Eigentumswohnung от Mietwohnung
Eigentumswohnung — это собственность, Mietwohnung — аренда.
В первом случае вы платите Hausgeld, в другом — аренду (Miete).
Собственник может сдавать Eigentumswohnung в аренду и получать доход.
Арендатор не может распоряжаться недвижимостью, делать перепланировку или менять назначение помещений.
Собственник платит налог на имущество (Grundsteuer), арендатор — нет.
Советы русскоязычным покупателям
– Не путайте «Eigentumswohnung» и «Wohnung zur Miete» при поиске на порталах
– Уточняйте, входит ли парковочное место в Sondereigentum
– Храните все документы: Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Teilungserklärung
– Помните, что Hausgeld — это не кредитный платёж и не аренда — это отдельные расходы
– Не соглашайтесь на покупку без ознакомления с финансовыми документами WEG
– Если WEG сильно конфликтует между собой — лучше поискать другой дом
– Проверяйте, есть ли судебные иски против WEG или Bauträger
– При финансировании через банк — согласуйте не только цену квартиры, но и регулярные расходы
