Комиссия, оплачиваемая покупателем – Außenprovision

Это вознаграждение, которое покупатель недвижимости в Германии выплачивает агенту по недвижимости (Makler) за оказанные услуги. Этот термин особенно актуален для тех, кто планирует приобрести жильё или коммерческую недвижимость и не до конца понимает структуру расходов, связанных с покупкой. Для русскоязычных жителей Германии, которые только начинают разбираться в местной системе, важно понимать, что комиссия — это не что-то “дополнительное” или “опциональное”, а существенная статья расходов, влияющая на общую стоимость сделки.

Что такое Außenprovision и чем она отличается от Innenprovision

В Германии существует два вида маклерской комиссии:

• Außenprovision— оплачивается покупателем.
• Innenprovision— оплачивается продавцом.

Иногда агент работает только на одну из сторон, иногда получает комиссию и от покупателя, и от продавца. В случае Außenprovision обязанность оплаты полностью ложится на покупателя. Это особенно часто встречается в случаях, когда агент заключает договор только с покупателем или когда объект недвижимости размещён без явного упоминания, что продавец тоже выплачивает комиссию.

С 2020 года в Германии вступил в силу закон, регулирующий разделение комиссии при продаже жилой недвижимости: если агент работает на обе стороны, то обе стороны платят поровну. Однако это не касается коммерческой недвижимости, а также некоторых исключений в частном жилье — и здесь Außenprovisionможет составлять до 7,14 % от покупной цены, включая НДС. Именно поэтому важно внимательно читать объявления: если указано “Provision für Käufer: 3,57 % inkl. MwSt.” — это и есть Außenprovision.

Когда возникает обязанность оплаты Außenprovision

Обязанность по оплате Außenprovision возникает, если покупатель заключает договор с агентом по недвижимости (Maklervertrag), а затем — покупает объект, показанный этим агентом. Важно: комиссия выплачивается не за успешное завершение сделки, а за посредничество и приведение сторон к договору. Даже если позже покупатель решит расторгнуть сделку, но агент уже выполнил свои обязанности, оплата может остаться обязательной.

В Германии устный договор также имеет юридическую силу. Поэтому если агент показал вам квартиру, вы выразили интерес и купили её позже напрямую у владельца — агент всё равно может потребовать Außenprovision, поскольку он сыграл ключевую роль в том, что вы узнали об объекте.

Какова сумма Außenprovision и как она рассчитывается

Сумма комиссии обычно составляет 3,57 % от Kaufpreis (цены покупки), включая НДС. В некоторых федеральных землях и при определённых условиях она может доходить до 7,14 %. Например:

• Цена квартиры — 400 000 €
• Комиссия — 3,57 %
• Итоговая Außenprovision = 14 280 €

Эта сумма не входит в основную цену недвижимости и не покрывается ипотечным кредитом, если вы берёте Baufinanzierung. Это значит, что она должна быть оплачена из собственных средств, наряду с другими расходами: налог на покупку (Grunderwerbsteuer), услуги нотариуса и запись в земельной книге.

Юридическая основа Außenprovision

Юридически Außenprovision регулируется положениями § 652 и последующих параграфов BGB (BürgerlichesGesetzbuch — Гражданского кодекса Германии). В них указано:

• Договор между агентом и покупателем может быть заключён устно или письменно.
• Условия оплаты комиссии должны быть ясны и прозрачны.
• Агент имеет право на вознаграждение, если именно его действия привели к заключению сделки.

Также действует специальный закон от 23 декабря 2020 года (§ 656a–d BGB), касающийся распределения комиссий при продаже жилья, но только если агент работает одновременно на обе стороны. Если он работает только на покупателя — Außenprovision выплачивается в полном объёме.

Как избежать неожиданных расходов на Außenprovision

Для русскоязычных покупателей важно помнить:

• Внимательно читайте объявления.Если указана “Provision für Käufer” — вы обязаны её оплатить.
• Сравнивайте предложения.Некоторые объекты предлагаются без комиссии (provisionsfrei).
• Смотрите, кто заказчик маклера.Если агент работает только на продавца — вы как покупатель ничего не платите.
• Запрашивайте договор до подписания.Требуйте подробного объяснения условий — это ваше право.
• Не покупайте “за спиной” агента.Даже если кажется, что можно договориться напрямую с продавцом — если объект вам показал маклер, он имеет право на комиссию.

Примеры из практики

1. Семья из России ищет квартиру в Мюнхене. Агент показывает им несколько объектов. Они выбирают одну из квартир стоимостью 500 000 € и подписывают Kaufvertrag. Через 2 недели получают Rechnungот агента на сумму 17 850 € (3,57 %). Поскольку была заключена договорённость, отказаться от оплаты уже нельзя.
2. Русскоязычный покупатель в Берлине нашёл объект на портале Immobilienscout В объявлении указано “provisionsfrei”. Он связывается с агентом, а тот подтверждает, что комиссию платит только продавец. Здесь Außenprovision отсутствует — значит, покупатель экономит тысячи евро.

Нюансы при покупке коммерческой недвижимости

При покупке магазинов, офисов, складов или других коммерческих объектов Außenprovision чаще всего оплачивает исключительно покупатель. Здесь нет деления на “внутреннюю” и “внешнюю” комиссии, а их размер может быть выше, чем при покупке квартиры — от 4 до 6 %, в зависимости от региона и объекта.

Важно: на комиссию по коммерческой недвижимости не распространяется закон о равномерной оплате маклерских услуг. Это означает, что покупатель обязан заранее выяснить условия и включить сумму в расчёт общей стоимости проекта.

Возврат Außenprovision — когда возможен?

В целом возврат комиссии невозможен, если:

• Договор с агентом заключён
• Агент предоставил услуги (например, показ объекта, организация договора)
• Сделка была заключена

Однако в случаях:

• Ошибочной информации о недвижимости
• Нарушений со стороны маклера
• Отказа покупателя до заключения Kaufvertrag
  возможно расторжение договора и отказ от оплаты, если услуги не были предоставлены.

Важно: чтобы избежать судебных тяжб, следует требовать прозрачности и чёткого подтверждения всех условий взаимодействия с агентом.

Что нужно знать русскоязычным покупателям в Германии

• Außenprovision — это стандартный, но не всегда обязательный платёж.
• В некоторых случаях можно найти объекты без комиссии.
• Заранее спрашивайте, кто оплачивает маклера.
• Не забывайте учитывать эту сумму при расчёте общего бюджета.
• Если вы работаете с кредитом — банк не покроет Außenprovision, её нужно оплачивать отдельно.
• Всегда сохраняйте договор с агентом и квитанцию об оплате.