Процедуры покупки и продажи недвижимости в Германии отличаются высокой юридической формализованностью, прозрачностью и обязательным участием нотариуса. Для русскоязычных жителей Германии, особенно тех, кто впервые сталкивается с этим процессом, важно понимать: «Immobilie kaufen undverkaufen» — это не просто передача квартиры или дома, а комплексное юридическое и финансовое мероприятие, требующее тщательной подготовки, понимания всех этапов и потенциальных рисков.
Ниже рассмотрим подробно, как проходит покупка и продажа недвижимости в Германии, какие документы нужны, какие налоги и расходы ожидают обе стороны и на что стоит обратить внимание, чтобы защитить себя юридически и финансово.
ЭТАПЫ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ (IMMOBILIE KAUFEN)
- Поиск объекта
Покупка начинается с выбора недвижимости: квартира, дом, земельный участок. Источники:
- онлайн-порталы (Immobilienscout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen)
- риелторы (Makler)
- объявления в газетах
- предложения от застройщиков (Neubau)
- Проверка состояния объекта
Перед покупкой важно проверить:
- техническое состояние (желательно с Gutachter)
- правовой статус (наличие Grundschuld, Mietverhältnisse и т. д.)
- выписку из земельной книги (Grundbuch)
- расчёт коммунальных и дополнительных расходов (Hausgeld)
- наличие протоколов собраний собственников (Eigentümerversammlung), если речь идёт о квартире
- Финансирование покупки
Большинство покупателей используют ипотечное финансирование (Baufinanzierung). Для получения кредита:
- требуется Eigenkapital (собственные средства) — минимум 10–20%
- банк проверяет доходы, кредитоспособность, наличие долгов
- заключается Darlehensvertrag
- оформляется Grundschuld в пользу банка
- Подписание договора купли-продажи у нотариуса
Сделка недвижимости в Германии обязательно оформляется нотариально. Только после подписания Kaufvertrag у нотариуса сделка считается заключённой. До этого момента ни одна сторона не обязана завершать сделку.
- Переход права собственности
Право собственности переходит только после регистрации покупателя в земельной книге (Grundbuch). Это может занять несколько недель. Предварительно вносится Auflassungsvormerkung — предварительная запись о намерении передачи собственности.
- Передача объекта
Передача квартиры или дома происходит по акту приёма-передачи (Übergabeprotokoll). Покупатель получает ключи, и начинается эксплуатация объекта.
ЭТАПЫ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ (IMMOBILIE VERKAUFEN)
- Подготовка объекта к продаже
Продавец должен:
- собрать документы (Grundbuchauszug, Energieausweis, Bauunterlagen)
- устранить дефекты или представить их покупателю
- при продаже квартиры — предоставить Jahresabrechnung, Hausgeld, протоколы Eigentümerversammlung
- Оценка и назначение цены
Оценку можно сделать:
- самостоятельно по рыночным аналогам
- через Makler
- через независимого Gutachter
- Поиск покупателя
Через:
- онлайн-платформы
- риелтора
- объявления
- Ведение переговоров
Включает:
- согласование цены
- сроки передачи
- возможные ремонты или устранение недостатков
- обсуждение возможных обременений
- Заключение договора у нотариуса
Как и при покупке, сделка проходит у нотариуса. Продавец и покупатель подписывают договор, условия которого заранее согласованы.
- Получение оплаты и передача объекта
Покупатель оплачивает полную сумму, после чего недвижимость передаётся. Только после поступления средствпродавец передаёт ключи.
РАСХОДЫ ПРИ ПОКУПКЕ
- Налог на покупку недвижимости (Grunderwerbsteuer): от 3,5% до 6,5% (в зависимости от федеральной земли)
- Услуги нотариуса и регистрация в Grundbuch: около 1,5–2%
- Риелторская комиссия (если есть): до 3,57% (пополам между покупателем и продавцом или в зависимости от соглашения)
- Плата за оформление Grundschuld: если есть ипотека
РАСХОДЫ ПРИ ПРОДАЖЕ
- Риелторская комиссия (если продавец заказывает услуги): до 3,57%
- Подоходный налог (Spekulationssteuer):
- не платится, если продавец владел недвижимостью более 10 лет;
- не платится, если он сам жил в ней как минимум 2 календарных года;
- в остальных случаях может быть обязанность уплаты налога на прирост капитала (прибыли).
ВАЖНО ЗНАТЬ
- Сделка не завершена, пока не зарегистрирована в земельной книге.
- Деньги передаются через нотариальный счёт (Notaranderkonto) или напрямую после подтверждения Auflassungsvormerkung.
- Проверка документов — обязательна! Особенно важны: Grundbuch, Energieausweis, Bauunterlagen.
- Обременения (Grundschuld, Wohnrecht, Nießbrauch) остаются на объекте до их официального снятия.
- В случае сомнений — обратитесь к адвокату по недвижимости (Fachanwalt für Immobilienrecht).
РИЕЛТОР (MAKLER): НУЖЕН ЛИ?
Покупка и продажа с риелтором в Германии — распространённая практика. Роль Makler:
- поиск объекта / покупателя
- проверка документов
- организация осмотров
- согласование условий сделки
- сопровождение до нотариуса
Комиссия риелтора оговаривается заранее и оформляется договором Maklervertrag.
Советы покупателю
- Сравнивайте не только цену объекта, но и годовые расходы (Hausgeld, коммунальные, налоги).
- Перед подписанием договора проведите технический осмотр.
- Уточните, можно ли переоформить ипотеку или какие права зарегистрированы в Grundbuch.
- Всегда уточняйте стоимость всех Nebenkosten — покупка может обойтись дороже, чем планировалось.
Советы продавцу
- Подготовьте заранее все документы, это ускорит продажу.
- Уточните, есть ли налоговые обязательства (Spekulationssteuer).
- При наличии действующей ипотеки — заранее запросите у банка Restschuld и условия досрочного погашения.
- Не скрывайте дефекты: покупатель вправе расторгнуть сделку в случае Arglistige Täuschung(умышленного сокрытия).
Связанные понятия
- Kaufvertrag – договор купли-продажи
- Grundbuch – земельная книга
- Maklerprovision – комиссия риелтора
- Grunderwerbsteuer – налог на покупку недвижимости
- Notarkosten – нотариальные расходы
- Grundschuld – залог в пользу кредитора
- Auflassungsvormerkung – предварительная запись о переходе собственности
