Продажа недвижимости в Германии — будь то частный дом, квартира или земельный участок — сопровождается рядом налоговых обязательств. Понимание того, какие именно налоги и когда уплачиваются, критично для планирования сделки, особенно если речь идёт о крупных суммах. Ошибки или недооценка налоговых рисков могут обернуться значительными дополнительными расходами и задержками в регистрации перехода прав.
В Германии при продаже недвижимости потенциально затрагиваются следующие налоги:
- Спекулятивный налог (Spekulationssteuer)
- Налог на прибыль от аренды (если объект сдавался)
- Налоговые последствия для компаний и юрлиц
- Налог на добавленную стоимость (Umsatzsteuer)
- Налог на дарение и наследование(в случаях дарения между родственниками)
Ни один из этих налогов не является автоматическим: каждый возникает только при определённых условиях. Разберём подробно, какие ситуации подпадают под налогообложение, как рассчитываются суммы и какие льготы можно применить.
1. Спекулятивный налог (Spekulationssteuer)
Когда возникает
- Если вы — частное лицо и продаёте жильёмоложе 10 лет, не проживая в нём собственно как в основном месте жительства не менее двух лет подряд (или трёх лет суммарно) в последние десять лет.
Что облагается
- Разница между ценой покупки и продажной ценой с вычетом затрат (имущественные расходы, комиссия, нотариальные платежи, модернизация).
Ставка
- По ставке подоходного налога продавца (прогрессивно до 45 %) плюс солидарный сбор (5,5 % от суммы налога) и при наличии — церковный налог.
Пример
Вы купили дом за 200 000 €, через 7 лет продали за 300 000 €, потратили на капитальный ремонт и комиссии 30 000 €.
Налогооблагаемая прибыль = 300 000 – 200 000 – 30 000 = 70 000 €. При ставке 30 % налог ≈ 70 000 × 30 % + 5,5 % = ≈ 21 000 €.
2. Налогообложение дохода от аренды
Если вы владели и сдавали объект, а затем продали его, то:
- Арендный доход(Netto-Kaltmiete) облагается ежегодно как обычный доход (Einkommensteuer).
- При продаже, если Spekulationssteuer не применим (10 лет и/или собственное проживание), прибыли от аренды не влияют на налогообложение продажи.
Однако расходы, связанные с арендой (например, модернизация под сдачу), частично списываются и уменьшают налогооблагаемую прибыль от аренды в период владения.
3. Налогообложение юридических лиц
Если недвижимость продаёт компания (GmbH, AG и т. п.):
- Прибыльот сделки облагается корпоративным налогом (Körperschaftsteuer) 15 % + торговым налогом (Gewerbesteuer) 7–17 % в зависимости от места.
- НДС (Umsatzsteuer)применяется, если объект находился в составе коммерческой деятельности и был заявлен как подлежащий НДС (зарегистрированный арендодатель при Umsatzsteuerpflicht).
4. Налог на добавленную стоимость (Umsatzsteuer)
Обычно при продаже жилья НДС не начисляется (останавливается на уровне 0 %), однако если продавец — предприниматель и объект относится к коммерческой недвижимости или строится как новый (период до 5 лет после первой эксплуатации), может применяться ставка 19 %:
- Новый строительный объект: при продаже на первичном рынке продавец начисляет 19 % НДС, который покупатель оплачивает сверх цены; продавец перечисляет этот НДС в бюджет.
- Долевое строительство (Neubau): аналогично.
- Вторичный рынок: как правило, освобождается от НДС.
5. Налог на дарение и наследование
Если вы перед продажей дарите или унаследуете объект недвижимости, в зависимости от суммы и степени родства может взиматься Erbschaftssteuer или Schenkungsteuer. Покупка у близкого родственника по цене ниже рыночной может быть переквалифицирована как дарение, и к сумме будет применён налог на дарение плюс возможные штрафы за занижение цены.
Дополнительные расходы и их учёт
Помимо собственно налогов, при продаже учитываются:
- Нотариальные расходыза составление договора и регистрацию в Grundbuch (около 1,5 % от цены).
- Риелторская комиссия(Maklerprovision) до 3,57 %, если договорённо оплачивается продавцом.
- Расходы на подготовку к продаже: отчёты об оценке, технический аудит, уборка объекта — они уменьшают налогооблагаемую прибыль.
Все указанные затраты должны быть документально подтверждены и включены в расчёт прибыли при Spekulationssteuer или при корпоративном налогообложении.
Льготы и освобождения
- Срок владениясвыше 10 лет — освобождение от Spekulationssteuer.
- Собственное проживание— освобождение при продаже до 10 лет (2 года подряд).
- Новые жилые здания— освобождение от налога на добавленную стоимость при вторичной продаже.
- Передача в рамках семьи— при наследовании или дарении между супругами/детьми освобождение или снижения налогов по Erbschaftssteuer/Schenkungsteuer.
Практические рекомендации
- Планируйте срок владения: если можете удержать объект свыше 10 лет, за это может стоить подождать.
- Документируйте все расходы: ремонт, модернизацию, комиссию — они помогут законно снизить налогооблагаемую базу.
- Избегайте занижения цены: попытки избежать Grunderwerbsteuer или Spekulationssteuer через продажу ниже рыночной цены могут привести к доначислению и штрафам.
- Консультируйтесь со специалистами: Steuerberater поможет правильно рассчитать налоги, избрать оптимальный способ продажи и учесть все льготы.
Заключение
Налоги при продаже недвижимости в Германии — многосоставной комплекс обязательств, который может включать спекулятивный налог, НДС, корпоративные налоги, а также налоговые последствия при дарении и наследовании. Каждый продавец и покупатель должны чётко понимать, какие именно налоги и в каком размере их коснутся, чтобы избежать неприятных сюрпризов и максимально эффективно спланировать сделку.
