Это налог, взимаемый в Германии при покупке недвижимости. Он обязателен практически при каждой сделке купли-продажи жилых или коммерческих объектов и представляет собой значительную статью расходов, которую важно учитывать при планировании бюджета. Особенно это актуально для русскоязычных покупателей, не знакомых с системой недвижимости в Германии. Непонимание сути этого налога может привести к неожиданным тратам, штрафам или проблемам с регистрацией права собственности.
В этом подробном объяснении разберём:
- Что такое Grunderwerbsteuer
- Кто обязан его платить
- Как рассчитывается сумма налога
- В какие сроки нужно его оплатить
- Кто освобождён от этого налога
- Какова роль нотариуса и Finanzamt
- Какие особенности есть в разных федеральных землях
Что такое Grunderwerbsteuer
Grunderwerbsteuer — это налог на приобретение земли или объекта недвижимости. Он взимается однократно при переходе права собственности от продавца к покупателю. Основная цель — пополнение бюджета федеральных земель, так как налог поступает не в федеральную казну, а в казну соответствующего региона (например, Берлина, Баварии и т.д.).
Кто обязан платить налог
Обязанность по уплате налога лежит на покупателе. Именно покупатель получает соответствующее налоговое уведомление от налоговой службы (Finanzamt) и должен внести полную сумму в установленные сроки.
Важно: даже если стороны устно договорились, что налог оплачивает продавец — это не влияет на юридическую ответственность. Перед Finanzamt несёт ответственность только покупатель.
Когда возникает налоговое обязательство
Налоговое обязательство возникает сразу после подписания нотариального договора купли-продажи. Нотариус после подписания договора автоматически уведомляет налоговую службу, отправляя копию договора в Finanzamt.
В ответ налоговая направляет покупателю:
- Уведомление о начислении налога (Grunderwerbsteuerbescheid)
- Реквизиты для оплаты
- Указание на срок (обычно 4 недели)
Размер налога на приобретение недвижимости
Ставка Grunderwerbsteuer зависит от федеральной земли. В 2025 году ставки колеблются от 3,5% до 6,5% от стоимости недвижимости. Вот примеры ставок в разных регионах:
- Бавария – 3,5%
- Саксония – 3,5%
- Берлин – 6,0%
- Северный Рейн-Вестфалия – 6,5%
- Бранденбург – 6,5%
Пример расчёта:
Покупатель приобретает квартиру в Берлине за 400 000 евро.
Grunderwerbsteuer: 400 000 × 6,0% = 24 000 евро
Что включается в налоговую базу
Налог начисляется не только на цену недвижимости, но и на все дополнительные платежи, если они указаны в договоре:
- Оплата за встроенную кухню, гараж, парковочное место
- Оплата за мебель (если включена в договор)
Однако если такие предметы оформлены отдельным договором, их стоимость может быть вычтена из налоговой базы. Это — одна из легальных стратегий снижения налога, если соблюдены все формальности.
Сроки и последствия неуплаты
Покупатель обязан оплатить налог в течение месяца после получения уведомления. При просрочке начисляются:
- Пени (Verspätungszuschlag)
- Проценты за просрочку
- Возможенарест счёта или приостановка процесса регистрации права собственности
Важно: без оплаты Grunderwerbsteuer невозможна запись в земельную книгу (Grundbuch), а значит — невозможно завершение сделки.
Роль налоговой справки – Unbedenklichkeitsbescheinigung
После оплаты налога Finanzamt выдаёт Unbedenklichkeitsbescheinigung — это официальное подтверждение, что с налоговой точки зрения сделка «чиста». Без этой справки нотариус не может завершить переход права собственности, а покупатель — не может быть вписан в Grundbuch.
Исключения: когда налог не взимается
Существуют ситуации, при которых Grunderwerbsteuer не взимается. Основные из них:
- Передача недвижимости между близкими родственниками:
- между супругами
- от родителей к детям (и наоборот)
- При долевом наследовании— если наследник выкупает долю у другого наследника
- Если цена сделки ниже 2 500 евро— налог не начисляется (но такие сделки редки)
Важно: освобождение действует только при соблюдении всех формальностей. Например, при передаче от бабушки к внуку налог всё равно взимается, если нет промежуточного звена (например, родителя).
Можно ли оспорить сумму налога?
В редких случаях — да. Например, если налоговая неправильно определила налоговую базу или включила необоснованные позиции. В этом случае можно подать обоснованное возражение (Einspruch) в течение одного месяца после получения уведомления.
Как снизить налог легально
- Разделить покупку объекта и движимого имущества (кухня, мебель)
- Оформить стоимость парковочного места отдельным договором
- Проверить ставку налога в других землях— если объект на границе земель, можно сэкономить
Но любые попытки занижения стоимости должны быть юридически обоснованы — Finanzamt может запросить независимую оценку и доначислить налог.
Расходы, связанные с Grunderwerbsteuer
Налог на приобретение недвижимости — не единственный сопутствующий расход. Вместе с ним покупатель оплачивает:
- Услуги нотариуса (1,0–1,5%)
- Запись в земельную книгу (0,5%)
- Услуги риелтора (если предусмотрено, до 3,57%)
- Банковские сборы (при ипотеке)
Таким образом, реальная стоимость покупки объекта увеличивается на 10–15% сверх его рыночной цены.
Значение налога при перепродаже
Если вы планируете перепродать объект, Grunderwerbsteuer не возвращается. Это безвозвратный платёж. Однако он может быть учтён в налоговых расходах, если недвижимость используется как инвестиционный объект (например, сдаётся в аренду).
Налог при покупке через GmbH или с партнёрами
Если недвижимость покупается через юридическое лицо или долями (например, двумя сожителями по 50%), то:
- Налог начисляется пропорционально
- Каждая сторона получает отдельное уведомление от Finanzamt
- Ответственность за уплату индивидуальна
Также стоит быть внимательным при сделках между связанными компаниями — могут действовать особые правила налогообложения.
Заключение
Grunderwerbsteuer — это важный элемент системы налогообложения недвижимости в Германии. Каждый покупатель обязан понимать, что этот налог не включён в стоимость квартиры или дома, а оплачивается отдельно и напрямую влияет на возможность завершить сделку. Русскоязычным покупателям стоит заранее рассчитывать бюджет с учётом этой суммы, уточнять ставку налога в своём регионе и консультироваться с юристом или риелтором. Только полное понимание роли и особенностей Grunderwerbsteuer позволит избежать ошибок и финансовых рисков.
