Налог на спекулятивную прибыль (нем. Spekulationssteuer) в России известен как «налог с продажи имущества, не отслужившего определённый срок». В Германии аналогичный механизм действует для продажи недвижимости: если вы продаёте квартиру, дом или участок раньше, чем через десять лет после их приобретения, на разницу между покупной и продажной ценой начисляется налог на прирост капитала. Этот налог призван препятствовать краткосрочному спекулятивному обороту недвижимости и обеспечивать заинтересованность собственников в долгосрочном владении.
Кто платит Spekulationssteuer
Spekulationssteuer уплачивают частные лица, получившие доход от продажи недвижимости до истечения так называемой «спекулятивной» десятилетней границы. Юридические лица, компании и инвестиционные фонды обычно облагаются по иным нормам корпоративного налогообложения. Для русскоязычных, купивших квартиру в Германии и решивших быстро перепродать её с целью получения прибыли, понимание этого налога критично, иначе можно столкнуться с неожиданными крупными выплатами государству.
Условия налогообложения
- Срок владения. Если объект продан менее чем через10 лет после даты его приобретения (по дате внесения в земельную книгу — Grundbuch), прибыль облагается налогом. При владении свыше 10 лет спекулятивный налог не взимается.
- Исключение для собственного проживания. Если вы проживали в недвижимостиминимум два года подряд до продажи (или в течение трёх лет суммарно за последние десять лет), то даже при продаже раньше 10-летнего срока налог не начисляется.
- Объекты. Классификация включает любые земельные участки, жилые и коммерческие здания, а также их доли. Исключение: земли, предназначенные исключительно для сельскохозяйственного или лесного использования (Agrarland, Forstwirtschaft), облагаются по иному порядку.
Расчёт налога
- Определение прибыли
Прибыль = Цена продажи минус покупная цена минус расходы, связанные с приобретением и продажей (комиссия риелтора, нотариальные расходы, расходы на модернизацию, подтверждённые документально). - Налоговая ставка
Прибыль облагается поставке подоходного налога продавца. Для физических лиц это прогрессивная шкала от 0% до 45% (в зависимости от общего дохода за год), плюс солидарный сбор 5,5% от суммы налога и, возможно, церковный налог. - Пример
- Покупка квартиры в Мюнхене в 2018 году за 500 000 €
- Продажа той же квартиры в 2025 году за 650 000 €
- Расходы на риелтора, нотариуса и подготовку документов — 25 000 €
Прибыль = 650 000 € – 500 000 € – 25 000 € = 125 000 €
Допустим, ваш общий годовой доход без этой сделки — 60 000 €. С новой прибылью налоговая ставка может составить около 30%. Значит, налог ≈ 125 000 € × 30% + 5,5% солидарного сбора = примерно 41 250 €.
Процедура уплаты
- Декларация. Спекулятивную прибыль необходимо включить вSteuererklärung за год продажи недвижимости. В разделе «Прочие доходы» (Sonstige Einkünfte 23 EStG) указываются данные о сделке, расчёт прибыли и прилагаются подтверждающие документы.
- Срок. Декларацию подают до31 июля следующего года (для 2025 года — до 31 июля 2026), при продлении — до конца февраля следующего года.
- Уплата. После обработки декларации Finanzamt присылаетBescheid с суммой налога и сроком уплаты (обычно 1 месяц).
Избежание уплаты Spekulationssteuer
- Длительное владение. Самый простой и законный способ — удерживать недвижимость более 10 лет.
- Собственное проживание. Проживайте в объекте минимум два года (или три суммарно) перед продажей.
- Использование семейных льгот. При наследовании или дарении недвижимость переходит к родственникам без спекулятивного пожизненного срока (для них начинается свой 10-летний срок).
- Перевод недвижимости в собственность GmbH. Корпоративная структура может позволить обойти физические налоговые требования, однако влечёт другие налоги и обязанности.
Риски неправильного расчёта
- Неучтённые расходы. Если вы не включите в расчёт затраты на модернизацию (Modernisierung) или комиссию риелтора, налог может быть существенно завышен.
- Ошибочное определение срока. Датой начала отсчёта считается день регистрации в Grundbuch, а не фактическая передача ключей или заключение договора.
- Пропуск срока подачи. Опоздание с декларацией влечёт пени и штрафы.
Часто встречаемые ошибки
- Продавцы считают, что «пробуем продать через пять лет — ведь цена выросла». Без учёта Spekulationssteuer фактическая прибыль может обратиться в убыток.
- Нежелание привлекать Steuerberater — без профессиональной помощи легко пропустить исключения и льготы.
- Непонимание, чтодоход от аренды объекта и доход от его продажи облагаются по разным правилам.
Вывод
Spekulationssteuer — ключевой налог для тех, кто работает с недвижимостью в Германии как с активом. Любая попытка быстрого заработка на росте цен без учёта спекулятивного срока может обернуться крупными налоговыми обязательствами. Русскоязычным инвесторам и домовладельцам важно планировать сделки заблаговременно, учитывать все расходы и сроки, а при необходимости — обращаться к квалифицированным налоговым консультантам.
