Покупка дома в Германии — серьёзная юридическая сделка, которая всегда требует участия нотариуса. Нотариус (Notar) не только удостоверяет договор купли-продажи (Kaufvertrag), но и направляет документы в земельную книгу (Grundbuchamt) и обеспечивает законность всей процедуры. За свои услуги он взимает нотариальные расходы (Notarkosten), которые покупатель оплачивает наряду с ценой недвижимости, налогом на приобретение (Grunderwerbsteuer) и другими сопутствующими платёжами. Понимание структуры и размера Notarkosten beim Hauskauf необходимо для точного расчёта общей стоимости сделки и избежания неожиданных дополнительных расходов.
Из чего состоят нотариальные расходы
Нотариальные расходы складываются из нескольких компонентов:
- Гонорар нотариуса
Основа тарифа рассчитывается в процентах отстоимости сделки, то есть от цены дома, указанной в договоре. Закон определяет, что базовый тариф составляет приблизительно 1,0–1,5 % от суммы. Точная ставка зависит от сложности сделки, числа сторон и объёма дополнительных действий (например, удостоверения залога под ипотеку). - Регистрационные сборы
После Beurkundung нотариус направляет документы вGrundbuchamt для внесения изменений в земельную книгу. За каждую запись в реестре (покупатель как новый собственник, регистрация предварительного залога — Auflassungsvormerkung, последующая запись права собственности) взимается фиксированная плата, обычно 0,2 – 0,4 % от цены объекта. - Административные издержки
К ним относятсярасходы на выписки из реестров, почтовые отправления, копирование документов, а также возможные переводы и легализация иностранных документов.
Как рассчитывается гонорар по GNotKG
Все нотариальные тарифы в Германии регулируются Gebührenordnung für Notare (GNotKG). Для расчёта гонорара используются Gebührentabelle, где сумма сделки классифицируется в «Gebührentatbestände» (тарифные случаи). Принцип расчёта:
- Определяется «Wert der Geschäftstätigkeit» — стоимость сделки (цена дома).
- По таблице GNotKG находится базовый размерGebühr (от 0,5 до 2,0 единиц).
- Умножается наGebührensatz (обычно 1,0, но может быть повышен до 2,0 при усложнении).
- Полученная сумма указывается в евро как гонорар нотариуса.
Пример: для дома за 400 000 €, базовая Gebühr может составить 1,5 единицы, умноженные на Gebührensatz 1,0 дают 1,5 Gebühren. При ставке 1 Gebühren = 300 € итоговый гонорар будет около 450 €. На практике же цифры чуть выше, поскольку к тарифам добавляются регистрационные и административные издержки.
Регистрационные записи в Grundbuchamt
После подписи договора купли-продажи нотариус высылает заявление в Grundbuchamt для трёх ключевых записей:
- Auflassungsvormerkung— предварительная пометка о переходе права, которая блокирует любые другие сделки с объектом до завершения передачи. Сбор за эту запись обычно 0,1 – 0,2 % от стоимости.
- Eintragung des neuen Eigentümers— окончательная запись покупателя как собственника. Сбор в размере 0,1 – 0,2 %.
- Eintragung einer Grundschuld(если оформляется ипотека) — отдельный сбор 0,1 – 0,2 % от суммы залога.
В итоге за запись в земельную книгу покупатель платит от 0,3 до 0,6 % от цены.
Примеры расчёта Notarkosten beim Hauskauf
Пример 1. Дом за 300 000 € без ипотеки.
- Гонорар нотариуса (1,2 %) — 3 600 €
- Регистрация собственности (0,2 %) — 600 €
- Административные издержки — 200 €
Итого:4 400 € (~1,47 %)
Пример 2. Дом за 500 000 € с ипотекой 400 000 €.
- Гонорар нотариуса (1,3 %) — 6 500 €
- Регистрация перехода права (0,2 %) — 1 000 €
- Регистрация залога (0,2 %) — 800 €
- Административные издержки — 300 €
Итого:8 600 € (~1,72 %)
Срок и порядок оплаты
После Beurkundung нотариус оформляет счёт (Notarrechnung) и отправляет его сторонам. Покупатель обязан оплатить не позднее указанного срока, обычно в течение 14–30 дней. Без оплаты нотариальных расходов нотариус не направит документы в Grundbuchamt, и сделка юридически не завершится.
Влияние оплаты нотариальных расходов на сделку
- Задержка записи в Grundbuchблокирует право собственности, а значит — покупатель не может распоряжаться домом (продавать или сдавать в аренду).
- Банковское финансированиечасто требует подтверждения оплаты Notarkosten перед окончательным перечислением ипотечного кредита.
Возможности снижения Notarkosten
- Переговор с нотариусом о сниженном Gebührensatzе.В GNotKG допускается варьировать от 1,0 до 2,0 при обосновании сложности сделки.
- Объединение нескольких нотариальных действий(например, договор купли-продажи и залог) в один акт — это может сократить суммарные тарифы.
- Выбор земель: в некоторых землях (например, в Саксонии) средние тарифы чуть ниже за счёт региональных практик.
- Прозрачность договорённостей: чётко оговаривать и документировать все условия, чтобы избежать дополнительных вопросов и правок.
Практические советы
- Уточните всё заранее.При выборе нотариуса спросите ориентировочную сумму Notarkosten с учётом всех записей.
- Изучите счёт.Гонорар нотариуса всегда приводится в развернутом протоколе — проверьте, сколько Gebühr-единиц применено, и соответствует ли это объёму работ.
- Не задерживайте оплату.Оплата Notarkosten должна быть в приоритете, иначе сделка зависнет.
- Сохраняйте квитанции.Подтверждение оплаты нотариальных издержек понадобится банку и для налогового учёта.
- Используйте скидки или льготы.Если вы опытный инвестор с регулярными сделками, возможно, нотариус предложит условия лояльнее.
Notarkosten beim Hauskauf — обязательная и неизбежная статья расходов при покупке дома в Германии. Точная проработка этого вопроса на этапе планирования помогает избежать задержек, дополнительных штрафов и недоразумений. Знание порядка расчёта гонорара и регистрационных сборов гарантирует прогнозируемость расходов и способствует успешному завершению сделки.
