Ключевой этап процесса покупки или аренды недвижимости в Германии, во время которого потенциальный покупатель или арендатор лично посещает объект, чтобы оценить его состояние, расположение, инфраструктуру и соответствие своим потребностям. Для русскоязычных покупателей и арендаторов, незнакомых с немецкими стандартами и правилами, тщательное проведение Hausbesichtigung помогает избежать разочарований, непредвиденных расходов на ремонт и юридических рисков.
1. Подготовка к осмотру
1.1 Изучение предварительной информации
- Exposé. Перед визитом внимательно прочитайте экспозе от агента или собственника: там указаны цена, площадь, планировка, возраст дома, состояние инженерных систем и ориентировочная сумма Nebenkosten.
- Grundbuchauszug. Закажите выписку из земельной книги (Grundbuch) для проверки правоустанавливающих записей и обременений (залоги, сервитуты).
- Energieausweis. Уточните класс энергоэффективности и потребление энергии, чтобы сразу понимать приблизительные расходы на отопление и горячую воду.
1.2 Список контрольных вопросов
Составьте чек-лист с основными пунктами, которые необходимо проверить:
- Состояние фундамента, стен, крыши и фасада
- Дефекты в ванной комнате и кухне (течь, плесень)
- Работоспособность отопления, водоснабжения, электрики
- Шумоизоляция и уровень уличного шума
- Освещённость комнат в разное время дня
- Расположение розеток, выключателей, радиаторов и стояков
- Качество оконных рам и дверей, целостность уплотнителей
- Размер и функциональность подсобных помещений (кладовки, подвал, чердак)
- Доступность парковочных мест и гаража
- Состояние подъездных дорог, тротуаров и освещения вокруг дома
2. Ход осмотра
2.1 Встреча с собственником или агентом
- Подтвердите время и место встречи заранее.
- Попросите документы на объект: план квартиры, акт приёма-передачи (если это rent), выписки по счётчикам.
2.2 Внешний осмотр здания
- Фундамент и цоколь: проверка трещин, пятен сырости, высоты цоколя над уровнем земли.
- Фасад и кровля: целостность штукатурки, черепицы, систем водостока (Dachrinnenheizung).
- Окна и двери: плотность прилегания, наличие двойного остекления, состояние уплотнителей.
- Балконы и террасы: устойчивость перил, состояние гидроизоляции и покрытия.
2.3 Внутренний осмотр этажей
- Каждый угол помещения проверяется на наличие трещин и следов влаги, особенно возле окон и труб.
- Осмотрите пол: отсутствие скрипа, равномерность покрытия, целостность паркета или плитки.
- Посмотрите под полом (где возможно) на следы плесени и грибка.
2.4 Инженерные системы
- Отопление: тип котла (газовый, твердотопливный, тепловой насос), год установки, наличие сервисной книжки и актов ТО.
- Водопровод и канализация: проверка давления воды, отсутствие засоров, состояние труб под раковинами и сантехникой.
- Электрика: расположение и маркировка щитков, целостность проводки, достаточное количество розеток, наличие УЗО и дифавтоматов.
- Кондиционирование и вентиляция(если есть): фильтры, шум работы, регулирование температур.
2.5 Тестирование функциональности
- Откройте и закройте окна и двери, чтобы проверить лёгкость хода.
- Включите свет во всех зонах и понаблюдайте за выключателями.
- Воспользуйтесь плитой и вытяжкой, чтобы проверить работу кухонных приборов (если они остаются в комплекте).
- Запустите вентилятор в ванной комнате и проверьте, эффективно ли удаляет влажность.
2.6 Оценка инфраструктуры и окружения
- Транспорт: близость остановок автобуса, трамвая или станции S-bahn.
- Школы и детсады: расстояние, наличие свободных мест, отзывы.
- Магазины и медицинские учреждения: аптеки, поликлиники, супермаркеты.
- Шум и безопасность: уровень трафика, освещённость улиц, наличие камер видеонаблюдения или патрулей.
3. Документирование результатов
- Фото и видео
Делайте фотографии всех обнаруженных дефектов и особенностей. Видео-обзор позволит потом в деталях вспомнить нюансы и поделиться ими с экспертом. - Запись показаний счётчиков
Фиксируйте показания газового, водо- и электросчётчиков — это поможет проверить корректность выставленных авансовых платежей. - Протокол осмотра
Если объект сдается в аренду, попросите заполнить Übergabeprotokoll совместно с арендодателем. В протоколе фиксируются все дефекты, подписываются обе стороны и прилагаются фотографии. - Замечания и вопросы
Запишите все вопросы к собственнику или агенту: откуда сырость в кладовке, почему не утеплён подвал, когда менялся лифт в доме.
4. Последующие действия
4.1 Проведение экспертиз
- При обнаружении серьёзных дефектов или сомнений закажитеGutachten Bausachverständiger: оценщик проведет техническое обследование, тепловизионную съёмку и подготовит отчёт.
4.2 Проверка документов
- Сверьте данные экспозе с показателями после осмотра. Если обнаружены расхождения (разная жилая площадь, иные расходы), требуйте корректировки договора.
4.3 Торг и условия
- Используйте выявленные недостатки для аргументации скидки или включения в договор обязательства продавца исправить дефекты до передачи ключей.
4.4 Юридическая проверка
- До Beurkundung обратитесь кFachanwalt für Immobilienrecht для проверки условия договора купли-продажи и выявления рисков, связанных с обнаруженными дефектами или обременениями.
5. Особенности осмотра новым и старым фондом
- Новый фонд (Neubau)
- Особое внимание уделяется приемке скрытых работ (утепление, гидроизоляция), работоспособности современных коммуникаций (умный дом) и срокам окончания гарантийного обслуживания.
- Проверяется соответствие EnEV/GEG и наличие Energieausweis Bedarfsausweis.
- Старый фонд (Altbau)
- Вертикальная и горизонтальная трещиностойкость, износ коммуникаций, конденсат и плесень.
- Наличие исторических элементов — лепнина, паркет — и их состояние.
- Проверка возможности модернизации систем: замена электропроводки, установка современной системы отопления и теплоизоляции.
6. Типичные ошибки при Hausbesichtigung
- Поверхностный осмотр: пропуск мелких трещин, скрытых протечек и плохой шумоизоляции.
- Неверная оценка состояния коммуникаций: отсутствие сервисной книжки не всегда означает плохое обслуживание, но лучше запросить акты ТО.
- Игнорирование инфраструктуры: покупатели часто забывают оценить маршрут до работы или школы и вечернюю безопасность района.
- Отсутствие экспертизы: экономия на профессиональном заключении может обернуться большими расходами на ремонт.
7. Практические рекомендации
- Возьмите помощника— архитектора или строителя для второго мнения.
- Проверьте время дня— часть дефектов проявляется только утром (конденсат) или вечером (шум улицы).
- Оцените сезонный фактор— осмотрите дом зимой для проверки отопления и летом — кондиционирования.
- Подготовьте вопросы заранее— задавайте их собственнику, агенту и оценщику.
- Не торопитесь— качественный осмотр занимает 1–2 часа даже для небольшой квартиры.
Заключение
Hausbesichtigung — это далеко не формальность, а одна из самых важных стадий сделки с недвижимостью. Грамотная подготовка, структурированный подход и привлечение профессионалов помогут вам получить полное представление о состоянии объекта, правильно оценить его стоимость и условия эксплуатации, а также принять решение о покупке или аренде на основе фактических данных. Для русскоязычных участников немецкого рынка недвижимости знание нюансов осмотра и пороговых критериев качества жилья является залогом безопасности и успеха в инвестициях и обустройстве нового дома.
