Ключевой юридический и фактический момент в сделке с недвижимостью, когда право фактического распоряжения объектом (домом, квартирой, участком) переходит от продавца к покупателю или арендодателя к арендатору. Понимание механизма Besitzübergang важно для русскоязычных участников рынка Германии, чтобы чётко разграничить ответственность за имущественное состояние, риски до и после перехода, расчёт даты начала оплаты и страховых обязательств.
1. Понятие «владение» (Besitz) и его юридическая база
В немецком гражданском праве разграничивают право собственности (Eigentum) и владение (Besitz). Хотя Eigentum даёт право распоряжения, именно Besitz означает фактическое обладание и контроль над вещью:
- Besitz(§ 854 BGB) — фактическое волевой контроль над вещью: ключи, доступ, использование помещения.
- Eigentum(§ 903 BGB) — право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом в пределах закона.
Поэтому Besitzübergang не обязательно совпадает с Übertragung des Eigentums (передачей собственности), которая происходит через нотариальное удостоверение и запись в земельной книге (Grundbuch). Фактически можно получить ключи (Besitz) раньше или позже формального Eigentumsübergang.
2. Механизмы и формы передачи владения
- Übergabe durch Vereinbarung (уступка ключей)
— Простой способ: продавец вручает покупателю ключи от недвижимости и фактически освобождает помещение. - Besitzkonstitut (§ 865 BGB)
— Продавец остаётся формально владельцем (Besitzer), но покупатель завладевает имуществом на основании соглашения о передаче в будущем. - Abtretung des Besitzes (§ 868 BGB)
— Третий лицо, которое уже владеет имуществом (например, арендодатель сдает квартиру арендатору), уступает Besitz покупателю в пользу последнего. - Besitzanweisung
— Покупатель дает указание третьему лицу (например, управляющему домом) передать ему фактический доступ к квартире, например, через выдачу электронного пропуска. - Übergabe durch Eintragung in ein Übergabeprotokoll
— Торжественное подписание документа, фиксирующего состояние объекта и момент передачи ключей —Übergabeprotokoll.
3. Время и условия перехода владения
- Дата Übergabetermin
— В договоре купли-продажи (Kaufvertrag) фиксируется конкретная дата передачи владения: часто совпадает с датой подписания акта приема-передачи (Übergabe). - Условия освобождения объекта
— Продавец обязан передать объект освобождённым от людей, мебели (если не оговорено иное) и личных вещей, чистым и в технически исправном состоянии. - Фиксация состояния
— ВÜbergabeprotokoll подробно описываются все дефекты, показания счетчиков, наличие ключей, пультов, штрих-кодов и инструкции по эксплуатации систем. - Риски и страхование
— С момента Besitzübergang риск повреждения (Gefahrtragung) переходит к покупателю (§ 446 BGB), а продавец освобождается от ответственности за дальнейшие повреждения. Страховка (Wohngebäudeversicherung) должна быть пролонгирована или оформлена новым владельцем заранее.
4. Влияние на расчёт платежей
- Арендная плата и коммунальные услуги
— При Mietübergabe арендатор оплачивает квартиру с момента Besitzübergang, а арендодатель отвечает за коммунальные расходы до этого дня. В Übergabeprotokoll фиксируются показания счётчиков на момент передачи, чтобы пересчитать Nebenkosten. - Ипотечные платежи и налоги
— Хотя запись в Grundbuch о Eigentum примерно через 4–6 недель после Unterzeichnung Kaufvertragвлечёт начало банковских выплат по кредиту, фактические платежи по ипотеке часто начинают начислять с даты Besitzübergang. - Налог на имущество
— Документально подтверждённая дата Besitzübergang служит основанием для учета налогов при разделе года между продающим и покупателем.
5. Ошибки и риски при передаче владения
- Несоответствие состояния
— Продавец передал ключи, но оставил мебель или не устранил оговоренные в договоре дефекты. Протокол не подписан — покупатель теряет возможность потребовать исправления. - Риски повреждения
— Покупатель не продлил страхование своевременно и при пожаре или затоплении после передачи останется без возмещения. - Утрата ключей и доступ
— Если продавец передал не все дубликаты ключей или забрал средства доступа (карточки, пульты), новый владелец временно лишен возможности фактического контроля. - Задержка освобождения
— Продавец не освободил объект в срок — покупатель вынужден оплачивать временное проживание или хранение вещей на складе. - Отсутствие протокола
— Без Übergabeprotokoll сложно доказать ошибочное состояние объекта, что порождает споры и юридические тяжбы.
6. Практические рекомендации
- Договориться о точной дате и времени
— Зафиксируйте Übergabetermin в Kaufvertrag или Mietvertrag с резервом в несколько часов, чтобы учесть задержки. - Подготовить Übergabeprotokoll
— Составьте совместно с продавцом/арендодателем детальный документ с фото и описанием всех дефектов, снятием показаний счётчиков, списком передаваемых ключей. - Проверить страхование
— Уточните у продавца дату окончания его полиса и заранее оформите новый, чтобы не осталось разрыва в покрытии. - Организовать переезд
— Профессиональные перевозчики должны иметь доступ в обозначенное время. Позаботьтесь о парковочных местах (Stellplätze) для грузового транспорта. - Уточнить доступ к техническим помещениям
— Передайте ключи от подвала, чердака, сантехнических шкафов и лифта, если они нужны для обслуживания. - Сохранить копию протокола
— Одна подписанная сторонами копия остаётся у покупателя, одна — у продавца; электронная версия отправляется на e-mail.
7. Заключение
Передача владения Besitzübergang — не просто вручение ключей, а юридически значимый и технически сложный процесс. Чёткое согласование даты и условий, подробный Übergabeprotokoll, своевременное продление страхования и обеспечение доступа к всем помещениям и системам гарантируют, что покупатель или арендатор вступит во владение имуществом без рисков, а продавец или арендодатель освободится от ответственности в полном объеме. Русскоязычным участникам рынка Германии важно тщательно готовиться к передаче владения, чтобы избежать споров, задержек и дополнительных расходов.
