Это официальный документ, составляемый архитектором или землеустроителем, в котором схематично отображены границы и конфигурация отдельных единиц собственности (Wohnungseigentum) в многоквартирном доме. Aufteilungsplan является неотъемлемой частью договора о собственности на квартиру (Teilungserklärung) и последующей регистрации прав собственности (Wohnungseigentum) в земельной книге (Grundbuch). Для русскоязычных участников немецкого рынка недвижимости понимание структуры и роли Aufteilungsplan имеет решающее значение при покупке, продаже или передаче квартиры в рамках товарищества собственников (WEG).
1. Юридическое значение Aufteilungsplan
- Teilungserklärung (§ 8 Wohnungseigentumsgesetz, WEG)
Заявление о разделении прав собственности на объект недвижимости состоит из текстовой части (Teilungserklärung) и плана раздела (Aufteilungsplan). В текстовой части описываются права и обязанности собственников, правила пользования общими частями дома, порядок проведения собраний и принятия решений. - Запись в Grundbuch
На основании Teilungserklärung и заверенного Aufteilungsplan в Grundbuchamt вносятся новые строки: отдельные квартиры (Wohnungseigentum) или коммерческие помещения (Gewerbeeinheiten) выделяются как самостоятельные виды собственности, а оставшиеся части здания становятся общедомовым имуществом (Gemeinschaftseigentum). Каждое помещение получает собственный Flurstücksnummer und Lagebezeichnung. - Значение для собственников
— Собственник получает право распоряжаться своим помещением независимо от других владельцев.
— Общие части дома (фаçады, крыша, фундаменты, лифт, инженерные сети) остаются в совместной собственности WEG и подлежат совместному обслуживанию. - Правовая защита
— Aufteilungsplan — это юридически значимый документ; любые изменения конфигурации помещений (например, слияние двух квартир или раздел на студии) требуют внесения изменений в план и повторного нотариального оформления.
2. Содержание и оформление Aufteilungsplan
- Графический чертеж
— Масштаб обычно 1:100 или 1:200, чтобы точно передать размеры помещений и их взаимное расположение.
— Контуры жилых и нежилых единиц (Wohnungslinien) обозначены сплошными линиями, а общие части здания — штриховкой или другим графическим узором.
— Нумерация помещений (Wohnungsnummern) и указание их площади (Wohnfläche) в квадратных метрах.
— Обозначение подсобных помещений (Kellerräume), кладовок (Abstellräume), машиномест (Stellplätze) и парковочных карманов (Tiefgaragenstellplätze), если они входят в состав Eigentum. - Текстовые пометки
— Легенда или условные обозначения: символы для внутренних перегородок, балконов, террас, лоджий.
— Указание сторон света (Norden) и ориентация фасадов.
— Обозначение технических зон: шахты коммуникаций, места установки оборудования (котельная, электрощитовая). - Приложения
— Перечень помещений с указанием их типа (Wohnung, Gewerbeeinheit), площадей, прав доступа и долей в основных общих частях (Stimmrechte im Eigentümerverband).
— Текстовый раздел с условиями пользования общими помещениями, правилами их обслуживания и распределения расходов (Wirtschaftsplan). - Нотариальное заверение
— Aufteilungsplan подписывается архитектором или землеустроителем, заверяется печатью компании и прилагается к договору у нотариуса, который удостоверяет Teilungserklärung.
— Нотариус проверяет соответствие графической и текстовой частей требованиям WEG и Landesbauordnung, после чего регистрирует Dokument в Grundbuchamt.
3. Практическое применение и процедуры
- Создание нового Eigentum
— Застройщик при вводе многоквартирного дома разрабатывает Aufteilungsplan для разделения квартир до их продажи: каждая квартира оформляется как отдельное Eigentumsobjekt.
— Покупатель получает договор купли-продажи и часть на квартиру, а право собственности переходит после Beurkundung и записи в Grundbuch. - Объединение и раздел помещений
—Объединение (Zusammenlegung) двух смежных квартир в одну большую: необходимо переработать Aufteilungsplan, перераспределить доли в Gemeinschafteigentum и утвердить изменения у нотариуса.
— Раздел (Aufteilung) большой квартиры на два отдельных объекта также требует нового плана раздела, новой регистрации и пересмотра Hausgeld-расходов. - Корректировка при перепланировке
— При капитальной перепланировке (Umbaumaßnahmen) внутри квартиры, когда затрагиваются несущие конструкции или меняется конфигурация коридоров и санузла, собственник обязан представить новый Aufteilungsplan на утверждение WEG (если это затрагивает общедомовые коммуникации) и получение Baugenehmigung. - Переход прав собственности
— При продаже квартиры нотариус извещает Grundbuchamt, которое меняет запись, но графическая часть плана не меняется — меняются только данные о собственнике.
— При наследовании двое или более наследников становятся совместными владельцами той же единицы, без изменения конфигурации помещений.
4. Влияние на финансовые и эксплуатационные аспекты
- Распределение Hausgeld и расходов
— Доли в общих расходах (Wirtschaftsplan) рассчитываются пропорционально площади (или закреплённому коэффициенту) из Aufteilungsplan.
— В расчёт включают затраты на содержание фасада, ремонт крыши, уборку подъездов, электроподъёмник и обслуживание инженерных систем. - Stimmrechte и управление WEG
— Вес голоса собственника на собрании определяется долей в общих частях — величиной площади согласно Aufteilungsplan.
— Более крупные квартиры (и, соответственно, владельцы — инвесторы) имеют большее влияние на решения о ремонте, модернизации и распределении средств. - Инвестиционная привлекательность
— Чётко оформленный план раздела помещений повышает прозрачность и ликвидность квартир при перепродаже: покупатель видит точную площадь, границы и доли расходов.
— Наличие кладового помещения или машиноместа, чётко обозначенного в Aufteilungsplan, позволяет адекватно оценить объект и включить цену дополнительного имущества в расчёт. - Страховые риски
— Страховка Gebäudeversicherung охватывает только Gemeinschaftseigentum; установка наружных террас считается частью Wohnungseigentum. При страховом случае важно понимать, какие части дома являются общими (и, следовательно, покрываются полисом) и какие — частными.
5. Частые ошибки и риски при работе с Aufteilungsplan
- Несоответствие фактической планировке
— При самостоятельной перепланировке без согласования создаётся разрыв между документами и реальным состоянием квартир. Это ведёт к риску отказа в последующих сделках и возможным штрафам. - Пропуск кладовых и машино-мест
— Если кладовка или Stellplatz не отражены в Aufteilungsplan, их юридический статус теневой, и новый собственник после покупки может не получить право пользования. - Неполное нотариальное заверение
— Ошибки в печатях, подписи архитектора или отсутствии печати нотариуса делают документ недействительным, и Grundbuchamt может отказать в регистрации. - Отсутствие обновления при изменениях
— При капитальных ремонтных работах, когда меняются границы помещений (например, демонтаж стен), не внесённые изменения в Aufteilungsplan приводят к конфликтам между собственниками и невозможности определить, кто за что отвечает.
6. Практические советы для русскоязычных участников рынка
- Проверяйте оригинал Aufteilungsplan перед покупкой
— Запросите у продавца у нотариуса выписку и копию плана, чтобы убедиться в наличии всех помещений (балконы, лоджии, кладовки). - Изучайте текстовую часть (Teilungserklärung)
— Обратите внимание на правила пользования общими частями и ограничения (например, запрет размещения вывесок на лоджиях или использование оконных кондиционеров). - Участвуйте в собрании WEG
— На общих собраниях собственников утверждаются изменения в порядке пользования домом, поэтому важно знать, как ваша доля (площадь) влияет на решения. - Сотрудничайте с профессионалами
— Для перепланировок, объединения или раздела квартиры привлекайте сертифицированного архитектора или землеустроителя, чтобы внести корректные изменения в Aufteilungsplan и получить повторное нотариальное заверение. - Сохраняйте электронную и бумажную копии
— Храните заверенный нотариусом план и его скан-копию; при утрате оригинала его можно восстановить через нотариуса или Grundbuchamt.
Заключение
Aufteilungsplan — фундаментальный документ при оформлении и управлении Wohnungseigentum в Германии. Он определяет границы и площади отдельных помещений, доли участия собственников в общих расходах и их право голоса в товариществе. Для русскоязычных покупателей и владельцев недвижимости важно тщательно проверять и правильно использовать Aufteilungsplan, своевременно вносить необходимые изменения при перепланировках и объединениях, а также участвовать в работе WEG на основании точных данных о своей доле в доме. Только в таком случае гарантируется юридическая безопасность, прозрачность сделок и своевременное обслуживание и развитие общего имущества.
